6 août 2021

10 conseils pour acheter une propriété locative

Par admin2020

Si vous avez regardé rediffusions de « Propriété à revenu » de HGTV et je me demande s’il est temps d’acheter une location biens et devenez propriétaire, vous n’êtes pas seul.

Entre nos croissance lente économie, des taux d’intérêt historiquement bas et l’humeur des milléniaux à louer au lieu de posséder, l’immobilier à revenu est en hausse depuis la Grande Récession.

En fait, l’immobilier est désormais l’investissement à long terme préféré des Américains, selon une étude récente de Bankrate. La popularité de l’immobilier est à son plus haut niveau depuis que Bankrate a lancé l’enquête il y a sept ans.

Devrais-tu sauter le pas sur un bien locatif? Les experts offrent un oui qualifié, à condition que vous fassiez d’abord vos devoirs. Voici 10 choses à considérer avant de plonger dans un immeuble à revenus.

1. Ce n’est pas aussi facile qu’il n’y paraît

Oubliez les stéréotypes des sitcoms télévisés des propriétaires désemparés. Pour tirer le meilleur parti d’un immeuble à revenus, il faut le sens du détail d’un comptable, la compréhension d’un avocat des lois propriétaire-locataire, la prévoyance d’une diseuse de bonne aventure et, si vous choisissez de gérer vous-même votre propriété locative, la disposition ferme mais amicale d’un propriétaire.

« Là où les gens qui veulent devenir propriétaires échouent, c’est qu’ils ne réalisent pas combien de travail y est consacré », déclare Diana George, fondatrice de Vault Realty Group, fait maintenant partie de Century 21.

Ainsi, avant de vous lancer, vous devrez déterminer si vous avez le temps et les compétences nécessaires pour gérer une location. Bien que l’immobilier locatif soit considéré comme un investissement passif, cela ne signifie pas que vous êtes totalement passif dans sa gestion.

[COMPARE: Bankrate’s top mortgage rates]

2. Le succès nécessite une vision à long terme

Jeremy Kisner, conseiller principal en patrimoine chez Surevest Wealth Management à Phoenix, possède deux locations à Las Vegas. L’unité qu’il détient depuis 13 ans a eu deux locataires et peu d’entretien, tandis que l’autre a eu trois locataires en quatre ans – le dernier une expulsion coûteuse.

Il suit les mêmes conseils qu’il donne à ses clients.

« La façon dont les gens ont des problèmes avec presque tous les investissements, c’est qu’ils ne s’accrochent tout simplement pas assez longtemps », dit-il. « Avec les loyers, si vous atteignez le seuil de rentabilité sur la base des flux de trésorerie, ce n’est en fait pas si mal parce que vous remboursez le capital et construisez la valeur nette de cette façon. Ensuite, espérons-le, vous verrez également une certaine appréciation.

Donc, si vous cherchez à gagner de l’argent dans l’immobilier, vous voudrez penser à long terme. Au fur et à mesure que vous remboursez ou éliminez le capital au fil des ans, vous devriez être en mesure d’augmenter votre flux de trésorerie.

3. Il est facile (et coûteux) d’enfreindre la loi

Selon Kathy Hertzog, propriétaire de la Landlord Association basée à Erie, en Pennsylvanie, les lois des États propriétaires-locataires peuvent agir comme une plaque d’égout ouverte pour les propriétaires de logements qui les ignorent.

C’est le cas des dépôts de garantie des locataires. Ce n’est pas aussi simple que de collecter et de conserver l’argent.

« Il y a certainement une comptabilité impliquée. Vous devez avoir ce compte pour chaque locataire, conserver cet argent sur ce compte et le conserver », explique Hertzog. « Les lois sur les dépôts de garantie régissent le temps dont vous disposez pour restituer un dépôt de garantie à la fin de la location, moins les dépenses de nettoyage et de réparation, qui doivent toutes être détaillées. »

« Dans certains États, si vous ne le rendez pas, le locataire peut demander au propriétaire de doubler son dépôt de garantie pour ne pas l’avoir restitué dans le délai imparti », dit-elle.

Bien sûr, il ne s’agit que d’un aspect des lois entourant la location, et il y en a beaucoup d’autres que les propriétaires doivent connaître afin d’éviter d’enfreindre celles-ci. Vous voudrez vous familiariser avec les règles concernant l’expulsion, le logement équitable et d’autres exigences réglementaires.

4. Assurez-vous d’être le propriétaire du matériel

Si vous achetez un bien locatif, devriez-vous être votre propre propriétaire ou verser plus de 6 à 10 % de vos revenus locatifs à un service de gestion ? Bien qu’il n’y ait pas de bonne réponse pour tout le monde, George et Kisner préfèrent sous-traiter le travail.

«Ils vérifient les antécédents de votre locataire, s’assurent qu’ils signent le bail et paient leur loyer à temps», dit George. “Cela vous libère pour gérer votre argent, pas votre propriété et vos locataires.”

Hertzog dit qu’il y a un inconvénient potentiellement important à être son propre propriétaire.

« Si vous vous approchez trop de vos locataires et que les locataires ont des problèmes financiers, vous pouvez vous retrouver coincé parce que vous ne voulez pas les expulser », dit-elle. « Vous devez être très professionnel à ce sujet, car si quelqu’un ne paie pas son loyer, il vous vole. »

En plus de cette question, êtes-vous à l’aise de prendre les décisions exécutives qui doivent être prises dans la gestion d’une propriété ? Allez-vous réparer ou finir par remplacer ce climatiseur défaillant ou ce lave-vaisselle qui fuit ? Vous aurez besoin de faire l’appel pour savoir quelle est la meilleure ligne de conduite.

5. Analysez s’il est préférable d’acheter ou de financer

Alors que certains experts financiers insistent sur le fait que vous ne devriez jamais acheter une location à moins que vous ne puissiez payer en espèces, Kisner de Surevest Wealth n’est pas d’accord.

« L’effet de levier (c’est-à-dire une hypothèque) amplifie généralement les rendements, à la hausse comme à la baisse », dit-il.

Par exemple, imaginez un bien locatif acheté pour 100 000 $ en espèces. La maison rapporte un loyer de 12 000 $ par année et est imposée à 1 000 $. Avec un calendrier d’amortissement de 27,5 ans et un taux d’imposition sur le revenu de 20 %, un investisseur gagnerait un peu plus de 9 500 $ en espèces par an. Ainsi, le rendement annuel en espèces de l’investisseur est d’environ 9,5 %. Pas mal.

Voici comment l’investisseur utilisant l’effet de levier s’est comporté, en supposant la même maison. Cet investisseur a une hypothèque pour 80 pour cent de la maison, ce qui représente 4 pour cent. Après avoir soustrait les frais d’exploitation ainsi que les frais d’intérêts supplémentaires, cet investisseur gagne près de 5 580 $ en espèces par an. Avec 20 000 $ investis, le rendement en espèces annuel de l’investisseur est d’environ 27,9 %.

En fait, la situation du propriétaire à effet de levier est en fait un peu meilleure que ces chiffres ne le suggèrent. C’est parce qu’une partie du loyer sert à rembourser le principal de l’hypothèque. Ainsi, bien que l’investisseur ne puisse pas empocher le flux de trésorerie car il a été utilisé pour payer le prêt, l’investisseur a quand même profité (et payé des impôts) sur cet argent.

C’est le pouvoir de l’effet de levier pour faire varier le rendement d’un investisseur.

George est d’accord : « Je suis tout à fait d’accord avec le passage au conventionnel (hypothèque). C’est un très bon moyen de maximiser vos dollars.

6. Budget pour l’inattendu

Ne pas planifier les innombrables dépenses liées à la possession d’une location peut devenir une voie rapide vers un désastre.

« En tant que propriétaire, vous souhaitez économiser environ 20 à 30 % de vos revenus locatifs pour l’entretien, la maintenance et les urgences », explique Hertzog de la Landlord Association.

« Vous voulez vous assurer que vous ne vivez pas seulement de cela », dit-elle, « car alors, quand quelque chose de grand arrive, vous n’aurez pas d’argent pour le réparer, et maintenant vous êtes coincé parce que vous êtes un propriétaire avec une propriété qui doit être réparée rapidement, et vous n’avez pas cet argent.

Kisner est tout à fait d’accord : « D’après mon expérience, vous sous-estimez toujours toutes les différentes dépenses qui ont une façon d’arriver et surestimez toujours à quel point le flux de trésorerie sera positif », dit-il.

7. Pensez à renouveler vos baux

Si les propriétaires familiaux ont un angle mort flagrant, c’est le défaut de renouveler les baux des locataires en temps opportun, selon George.

« Vous seriez surpris du nombre de propriétaires qui ne renouvellent pas leurs baux chaque année, alors ils laissent leurs locataires passer des baux au mois », dit-elle. “Qu’est-ce qui ne va pas avec ça? Ce qui ne va pas, c’est que toute leur pensée est que maintenant, si je veux faire sortir mon locataire, je ne peux pas parce qu’ils ne sont plus liés par un bail.

« De plus, ils ne peuvent pas augmenter le loyer », dit George. « La seule façon de modifier le loyer est de leur faire signer un formulaire de changement de bail chaque année. C’est ainsi que vous gardez vos locataires sous contrôle. Lorsque vous laissez les choses glisser comme ça, il peut être très difficile de remettre vos locataires sur la bonne voie », explique George.

Selon l’état, les propriétaires peuvent donner un avis d’expulsion pour une période déterminée. En Californie, où George est basé, l’État autorise les propriétaires à donner un préavis de 60 jours pour les locataires qui habitent dans la propriété depuis plus d’un an (ou 30 jours depuis moins d’un an), bien que la situation puisse être différente dans les villes à loyer contrôlé. Le propriétaire peut également proposer un nouveau contrat de bail en même temps.

8. Tout est une question d’emplacement, d’emplacement, d’emplacement – en quelque sorte

Ce vieux mantra de l’agent immobilier sur l’importance de l’emplacement prend une tournure intéressante lorsqu’il est appliqué à un immeuble à revenus.

“Les meilleurs emplacements avec le plus d’appréciation sont ceux où vous aurez potentiellement le pire flux de trésorerie avec une location”, dit Kisner.

Pourquoi? Les investisseurs peuvent obtenir un rendement de deux manières : les flux de trésorerie et l’appréciation. Dans certains domaines, les investisseurs peuvent souhaiter des flux de trésorerie plus élevés afin de compenser une appréciation plus lente. Mais si les investisseurs s’attendent à ce qu’une zone s’apprécie considérablement, ils peuvent être disposés à renoncer à une partie des flux de trésorerie afin de profiter de cette appréciation. Le résultat : l’appréciation de la maison dépasse la croissance des loyers, et les maisons s’apprécient tout en produisant des flux de trésorerie relativement faibles.

“En conséquence, la propriété doit s’apprécier davantage afin de rivaliser en tant qu’investissement avec des propriétés situées dans des zones moins recherchées”, a déclaré Kisner.

Sa solution : pécher par appréciation. C’est ce qu’il fait avec ses deux locations qui, dans un bon mois, atteignent à peine l’équilibre. “Mais si je les tiens jusqu’à ce que je me tourne [age] 60 quand ils seront remboursés, même après impôts fonciers et assurances, je doublerai mes revenus de sécurité sociale », dit-il.

9. Vous voulez des locataires à long terme ? Considérez la section 8

La vacance soudaine des locataires est le fléau de tout propriétaire locatif.

«Chaque mois où une location est vacante, vous devez payer l’hypothèque, les services publics et l’entretien de votre poche, donc le redressement est l’une des choses que vous devez régler très rapidement», explique Hertzog.

Une solution populaire ? Essayez les locataires de la section 8.

Section 8, alias le programme de bons pour le choix du logement du ministère du Logement et du Développement urbain, généralement des majuscules le loyer pour les Américains à faible revenu qui se qualifient à 30 pour cent de leur revenu mensuel ajusté. Alors que certains propriétaires sont sceptiques quant à la paperasse et aux problèmes d’entretien potentiels présentés par certains locataires de la section 8, Hertzog considère favorablement les locataires de la section 8.

« Les personnes âgées et les personnes handicapées sont généralement d’excellents locataires. Ils prennent grand soin de la propriété car c’est leur maison. C’est là qu’ils veulent être. De plus, s’ils ne paient pas leur loyer ou détruisent votre maison, ils risquent de perdre leur bon de la section 8 », dit-elle.

10. N’oubliez pas les biens locatifs au moment des impôts

Il y a un rayon de soleil singulier qui rayonne sur les propriétaires d’immeubles à revenus chaque printemps alors qu’ils se penchent avec leur comptable pour préparer leur déclaration de revenus fédérale.

« Lorsque vous avez votre propre maison, vous pouvez amortir l’intérêt et c’est à peu près tout », dit George.

«Mais lorsque vous possédez un immeuble de placement, votre formulaire fiscal de l’annexe E vous permet d’amortir presque tout sous le soleil, de la peinture de la maison au changement des ampoules.

« Ainsi, même si vous avez des revenus de location à déclarer, vous pouvez afficher des revenus inférieurs à ceux que vous percevez réellement et radier vos versements hypothécaires et vos intérêts tout en constituant des capitaux propres », explique George.

C’est cette puissante combinaison d’avantages fiscaux et de rendement des investissements qui aide les investisseurs à rester intéressés par les propriétés locatives.

En bout de ligne

L’immobilier locatif peut être un excellent investissement si vous l’abordez de manière commerciale. Mais vous voudrez comprendre (autant que possible) dans quoi vous vous engagez avant de déposer votre argent. Bien que l’attrait de générer un revenu mensuel passif avec l’immobilier soit élevé, il est important de se rappeler qu’il faut souvent beaucoup de travail pour que ce revenu continue de couler.

Apprendre encore plus:

— Jay McDonald a écrit la version originale de cette histoire.



Source by