28 mars 2021

10 conseils pour les nouveaux investisseurs immobiliers

Par admin2020
Vision numérique

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Cet article, rédigé par Ethan Roberts, a été initialement publié sur Auction.com.

Aujourd’hui, de nombreux investisseurs souhaitent ajouter de l’immobilier à leurs portefeuilles d’investissement, mais ils ne comprennent pas les nuances complexes de l’investissement immobilier ni la manière de commencer le processus. L’investissement immobilier est très différent d’investir dans des actions, des obligations et des CD, et cela peut sembler accablant pour les nouveaux investisseurs.

Il y a plusieurs années, un investisseur m’a appelé pour acheter un bien locatif après avoir perdu beaucoup d’argent en bourse. Il était ravi de commencer sa carrière d’investisseur immobilier, mais il était terrifié à l’idée d’investir dans quelque chose de nouveau. En fait, lors de sa première fermeture, ses mains tremblaient tellement qu’il pouvait à peine signer son nom sur les documents. Aujourd’hui, il possède huit maisons et connaît un franc succès. Nous rions chaque fois que nous nous rappelons à quel point il était nerveux au début.

Mais l’investissement immobilier n’a pas à être difficile ou effrayant. Lorsque j’enseigne aux gens comment investir dans l’immobilier, ma philosophie est de maximiser le rendement tout en minimisant les risques. Lorsqu’il est fait correctement, l’investissement immobilier est l’un des outils de création de richesse à long terme les plus sûrs et les meilleurs au monde. Dans cet esprit, voici 10 conseils pour vous aider à lancer avec succès votre carrière en investissement immobilier.

1. L’investissement immobilier est une entreprise, et vous devez le traiter comme tel. Commencez par élaborer un bon plan d’affaires, détaillant les nuances de démarrage et de gestion de votre entreprise, avec des objectifs réalistes sur des délais d’un, trois, cinq et 10 ans. Si vous ne savez pas comment rédiger un business plan, vous pouvez trouver de l’aide au Site Web de la Small Business Administration.

2. Vérifiez votre rapport de solvabilité pour déterminer votre capacité à financer des immeubles de placement. La plupart des prêteurs exigent aujourd’hui des scores FICO (Fair Issac Co.) de 700 ou plus de la part des emprunteurs qui souhaitent acheter des immeubles de placement. Assurez-vous également que votre ratio dette totale / revenu mensuel est faible. Il est souvent judicieux de rembourser les dettes de carte de crédit ou les prêts automobiles afin d’améliorer vos taux d’endettement. Vous avez droit à un rapport de crédit gratuit par an auprès des trois principaux bureaux de crédit (Trans Union, Equifax et Experian), mais ils ne fourniront que votre historique et non votre score. Essayez plutôt Crédit Karma pour obtenir les deux.

3. Trouvez une bonne banque ou un courtier hypothécaire dans votre région si vous financez vos investissements. Les agents immobiliers (agents immobiliers qui appartiennent à l’Association nationale des agents immobiliers et doivent adhérer à un code d’éthique) sont de bonnes sources de recommandations, ou vous pouvez demander à d’autres investisseurs qu’ils ont utilisé. Vous voudrez peut-être faire cela avant même de commencer votre recherche de propriété. Si vous payez en espèces, vous devrez prouver que vous avez les fonds en soumettant un relevé bancaire ou de courtage récent lorsque vous faites une offre.

4. Déterminez les meilleurs domaines pour rechercher des propriétés. Certains nouveaux investisseurs font l’erreur de limiter leur recherche aux zones proches de leur domicile. Mais souvent, de meilleures zones de location peuvent être situées un peu plus loin. Les nouveaux investisseurs peuvent penser qu’ils doivent vivre près de leurs propriétés au cas où les locataires appelleraient pour des réparations ou d’autres problèmes. Mais en réalité, si la maison est remise en bon état avant que vos locataires ne déménagent, ces appels des locataires devraient être rares.

5. Parlez avec d’autres investisseurs de l’immobilier local. Rejoignez un club immobilier de votre région (faites une recherche rapide sur Google pour les trouver). Les clubs immobiliers sont d’excellents endroits pour réseauter avec d’autres investisseurs, prêteurs et prestataires de services de réparation. Vous pouvez souvent obtenir des conseils utiles sur votre marché local auprès d’autres membres du club. Certaines communautés offrent des cours sur l’investissement immobilier par le biais de l’éducation des adultes ou des courtiers immobiliers locaux. Si vous ne trouvez pas de club ou de cours immobilier, envisagez un forum d’investissement en ligne. Groupes Yahoo répertorie des dizaines de groupes immobiliers. Le Forum des investisseurs immobiliers de Tampa Bay, par exemple, existe depuis 2002 et compte plus de 1 100 membres.

6. Considérez plusieurs sources pour acheter des propriétés. Les nouveaux investisseurs peuvent penser qu’ils ne peuvent acheter des maisons que par le biais de leur service local d’inscriptions multiples (MLS) ou en frappant aux portes dans des quartiers délabrés à la recherche de vendeurs en difficulté. Mais parfois, vous pouvez trouver de bien meilleures offres sur les sites d’enchères immobilières, tels que Auction.com, et ces sites permettent aux acheteurs d’effectuer facilement des achats dans des endroits au-delà de leur région immédiate.

7. Passez du temps à lire sur l’investissement immobilier. Une énorme quantité d’informations gratuites existe aujourd’hui en ligne sur l’investissement immobilier. Lorsque vous achetez un livre, recherchez ceux qui offrent des guides pratiques sur l’achat, le retournement, la location et la vente de propriétés. Évitez les livres qui prétendent que vous pouvez gagner d’énormes sommes d’argent en 30 à 60 jours ou les livres de 25 ans détaillant des techniques qui pourraient ne plus fonctionner.

8. Trouvez un bon agent immobilier pour vous aider à localiser les propriétés. Tous les agents immobiliers ne sont pas expérimentés ou même aptes à aider les investisseurs. Avant le krach immobilier de 2007 et l’attaque subséquente des saisies, seul un petit pourcentage d’agents immobiliers travaillerait même avec des investisseurs. Depuis lors, de nombreux agents immobiliers ont suivi des cours et prétendent soudainement être des «experts» en matière de saisies. Assurez-vous de choisir un agent immobilier qui a vendu un grand nombre d’immeubles de placement et qui comprend également des concepts tels que le retour sur investissement (ROI), le bénéfice d’exploitation net (NOI) et le service de la dette.

9. Recherchez un rendement supérieur à 1% par mois du prix de vente. Une vieille maxime de l’immobilier dit qu’une propriété locative rapportant 1% du prix de vente par mois est une bonne affaire. En d’autres termes, si la maison coûte 100 000 $, vous devriez obtenir 1 000 $ par mois en loyer, soit environ 12% de rendement annuel. Mais dans de nombreuses régions des États-Unis aujourd’hui, la valeur des maisons a considérablement baissé et les investisseurs peuvent désormais obtenir des rendements de plus de 1% par mois.

Permettez-moi de partager deux exemples de maisons que j’ai achetées au comptant en 2013. Le prix de vente de la première était de 62 000 $. Il loue 1 050 $ par mois, soit un rendement annuel de plus de 20,3%. J’ai acheté le second pour 39 900 $, et il se loue 795 $ par mois, un rendement annuel de 23,9%! Même en tenant compte des réparations et autres dépenses initiales, les rendements sont toujours de 15% et 18%, respectivement, sur les deux maisons.

10. Apprenez des meilleurs. Pour réussir, modélisez vos décisions d’investissement d’après ce que d’autres investisseurs immobiliers prospères de votre région ont fait. Recherchez sur Google les clubs immobiliers de votre ville ou essayez Meetup.com.

Surtout, rappelez-vous que, comme toute autre chose, plus vous travaillez dur et plus vous consacrez d’efforts à votre entreprise d’investissement immobilier, plus votre récompense ultime deviendra grande avec le temps. Bonne chance!

Ethan Roberts est un écrivain, éditeur et investisseur immobilier. Il contribue fréquemment à InvestorPlace.com et son travail a été présenté sur Money.msn.com et Reuters.com. Il a également écrit pour SeekingAlpha.com et MarketGreenhouse.com, et a été l’un des cinq éditeurs contributeurs à TheTycoonReport.com. Il investit dans l’immobilier depuis 1995 et est agent immobilier depuis 1998. Il donne également des cours sur l’investissement dans l’immobilier résidentiel.

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