26 mai 2021

10 conseils pour les nouveaux propriétaires + conseils pour les propriétaires

Par admin2020

Il faut beaucoup pour être un bon propriétaire. Si vous êtes nouveau dans l’immobilier locatif, un petit conseil du propriétaire peut vous aider à rendre le processus de possession et de gestion d’un bien locatif un peu plus facile. Voici 10 conseils que tout nouveau propriétaire devrait connaître.

1. Gérez la propriété comme un professionnel

Même si vous êtes un investisseur immobilier “maman et pop”, c’est une bonne idée d’interagir avec vos locataires et de gérer votre bien locatif comme si vous étiez une société de gestion immobilière professionnelle. La communication avec un locataire doit être claire, cordiale et professionnelle.

Le locataire doit savoir que la personne qui gère la propriété (indice, c’est vous) doit être prise au sérieux. Suivez les termes du bail, y compris la collecte des paiements en retard, l’enregistrement sur la propriété pour s’assurer qu’elle est entretenue, la réparation rapide des articles après une demande et, si nécessaire, le démarrage rapide de l’expulsion si aucun paiement n’est effectué.

2. Soyez strict avec votre processus de sélection

L’un des aspects les plus difficiles de la qualité de propriétaire consiste à choisir un locataire de qualité. Le dépistage des locataires est difficile. Si le prix de votre location est compétitif sur le marché et en bon état, il est probable que vous recevrez beaucoup d’intérêt de la part des locataires potentiels. Un processus de sélection bien pensé avec des exigences établies pour les locataires aidera à éliminer les locataires qui ne seront pas admissibles en raison d’antécédents d’expulsion, de faibles revenus ou d’autres facteurs tels que la possession d’un animal de compagnie.

À partir de là, demandez au locataire de remplir une demande de location écrite. Confirmez leur historique de location et révisez leurs revenus. De nombreux propriétaires suivent la règle du «3x loyer par mois», ce qui signifie que le locataire doit faire au moins trois fois le taux de location chaque mois. Effectuer une vérification de crédit et une vérification des antécédents est la norme dans l’immobilier locatif, mais ce n’est pas la seule chose qui compte.

De même, c’est un signal d’alarme pour les locataires si votre processus de sélection n’est pas complet. Vous ne voulez pas donner l’impression que vous laisserez n’importe qui vivre dans cet immeuble, ce qui peut causer des problèmes aux locataires.

3. Suivez les lois

En tant que propriétaire, vous êtes tenu de respecter les lois sur le logement équitable. Malheureusement, tous les propriétaires ne connaissent pas les règles avant de louer une propriété. Il est impératif que vous compreniez les lois sur les locataires-propriétaires de votre état et que vous suiviez les règles pour vous tenir à l’écart d’un procès. Heureusement, l’American Apartment Owners Association propose une carte vous pouvez cliquer sur pour en savoir plus sur ces lois dans votre état.

4. Avoir un bail complet et bien rédigé

Votre contrat de bail est tout en tant que propriétaire. Il s’agit d’un contrat contraignant qui explique ce que le propriétaire et les locataires peuvent et ne peuvent pas faire et énonce la procédure à suivre en cas de rupture du bail. Lancer un bail de deux pages ensemble peut le couper pour le moment – mais finalement, quelque chose qui n’a pas été correctement traité dans le bail deviendra un problème.

Votre bail doit inclure les conditions de base, les clauses et la langue conformément aux lois de votre État locataire-propriétaire et peut être rédigé par un avocat immobilier. Votre bail doit également aborder des éléments tels que:

  • Entretien de la pelouse: y compris qui est responsable de l’entretien de la pelouse et ce qui doit être fait dans le cadre de cet entretien.
  • Stationnement: y compris l’endroit où les locataires peuvent se garer et le nombre de voitures autorisées dans l’aire de stationnement.
  • Modifications de propriété comme peindre les murs. Si vous autorisez des modifications à la propriété, exigez-vous que la propriété soit repeinte à la couleur d’origine lors du déménagement ? Les locataires doivent-ils approuver la couleur de la peinture avant de pouvoir peindre? Expliquez également ce qui se passe si le locataire ne respecte pas ces règles, comme une déduction dans la caution locative.
  • Clause pour animaux de compagnie.
  • Antiparasitaire.
  • Utilisation de la propriété: Si vous louez une propriété résidentielle, vous voulez que l’unité soit utilisée pour vivre et non pour exploiter une entreprise. Indiquez explicitement à quoi la propriété peut et ne peut pas être utilisée.
  • Sous-location: la sous-location est-elle autorisée? Si oui, les locataires ont-ils besoin d’une approbation préalable avant de pouvoir sous-louer ?

5. Profitez des opportunités de revenus supplémentaires

Certaines propriétés permettent de percevoir des revenus locatifs supplémentaires. Par exemple, vous pouvez percevoir un loyer supplémentaire en dehors de votre contrat de location standard pour:

  • Hangars de stockage.
  • Place de garage.
  • Place de parking (en particulier dans les zones où le stationnement est payant).
  • Animaux de compagnie, comme un dépôt non remboursable pour animaux de compagnie ou des frais mensuels pour les animaux de compagnie (si votre état le permet).

Dans le monde technophile d’aujourd’hui, vous ne rendez pas service au locataire et à vous-même en n’autorisant pas les paiements de loyer en ligne. La perception du loyer en ligne permet de déposer le loyer directement sur votre compte bancaire. Vous n’avez pas à vous soucier des chèques sans provision ou des chèques « perdus » par la poste. La plupart des programmes de gestion des locataires en ligne permettent au locataire de payer gratuitement par virement bancaire automatique (ACH) ou de facturer au locataire des frais de traitement minimes pour l’utilisation d’une carte de débit.

Il existe des dizaines de programmes de gestion immobilière qui permettent aux propriétaires de gérer virtuellement la propriété locative. Au-delà de la collecte du loyer en ligne, les programmes peuvent vous aider à annoncer la propriété à louer, à percevoir les frais de retard ou les montants de caution, à gérer les demandes de réparation et à communiquer avec le locataire.

7. Envoyez des rappels pour la maintenance de routine

Votre contrat de location peut stipuler que le locataire est responsable de l’entretien de routine comme le changement du filtre à air ou la vérification du détecteur de fumée – mais cela ne fait pas de mal d’envoyer un rappel amical. Vous pouvez envoyer un texte de rappel ou aller à l’ancienne et leur envoyer une carte postale ou une lettre.

Pour s’assurer que la propriété est entretenue selon vos normes et vos attentes, il peut également être utile de fournir au locataire l’équipement requis, tel qu’un an de filtres à air de remplacement. Cela peut être un coût supplémentaire au départ, mais c’est beaucoup moins cher que de remplacer votre climatisation car elle n’a pas été bien entretenue.

8. Augmentez votre taux de location annuellement en fonction du loyer du marché

Les augmentations annuelles de loyer font partie intégrante de la possession d’un immeuble locatif, et il est fortement recommandé aux nouveaux propriétaires de les mettre en œuvre. Si votre marché local a connu une augmentation des taux de location depuis que vous avez loué la propriété ou s’il y a eu une augmentation des taxes foncières ou des frais d’assurance, vous pouvez augmenter le loyer de 5 à 10 %.

Soyez conscient de toutes les lois de contrôle des loyers dans votre région et essayez de maintenir l’augmentation par rapport au loyer du marché. Le fait que tu pouvez augmenter le loyer ne signifie pas que c’est justifié. Et même si vous augmentez les loyers simplement pour suivre l’inflation, idéalement, votre taux de location augmentera chaque année, même si vous avez le même locataire dans la propriété.

9. Gardez de bons locataires avec des incitations

Les bons locataires ne viennent pas tous les jours. Ainsi, lorsque vous trouverez un excellent locataire, vous voudrez le garder. Une façon de motiver le locataire à rester, même si vous augmentez le loyer, est de lui offrir une incitation au renouvellement. Chaque année, lors du renouvellement du bail, offrez de remplacer ou d’améliorer une chose dans la propriété jusqu’à une certaine valeur. Peut-être avez-vous installé un nouveau ventilateur ou un nouveau revêtement de sol, peignez ou ajoutez un dosseret. Il n’est pas nécessaire que ces mises à niveau coûtent cher, et un peu peut aller très loin.

Il est important de laisser le locataire choisir l’élément à remplacer ou à mettre à niveau, car cela lui donne un sentiment d’appartenance et lui indique que sa voix est entendue et appréciée.

10. Exiger une assurance locataire

Bien que vous ayez une assurance habitation, c’est une bonne idée d’exiger que le locataire ait sa propre assurance locataire. Cela protège leurs biens et vous offre une protection supplémentaire contre la responsabilité en tant que propriétaire, surtout si la propriété a des animaux domestiques.

Continuez à améliorer vos pratiques de propriétaire

Devenir un propriétaire et un gestionnaire immobilier efficace prend du temps. Au fur et à mesure que votre portefeuille grandit, votre expérience augmentera également. Millionacres est un endroit idéal pour se tenir au courant des modifications apportées aux lois sur la location, aux avantages fiscaux ou aux stratégies de gestion qui augmenteront votre rendement et faciliteront votre travail de gestionnaire immobilier et de propriétaire. Espérons que ces 10 conseils vous aideront à éviter certaines erreurs courantes et à être un propriétaire mieux préparé et informé.



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