29 mai 2021

10 erreurs mortelles en matière d’investissement immobilier

Par admin2020

Une fois que le marché commence à rebondir, investir dans l’immobilier devient également une idée plus attrayante – que ce soit comme carrière ou comme travail secondaire. Comme toute autre entreprise, cependant, il y a une bonne et une mauvaise façon de s’y prendre.

Bankrate s’est entretenu avec des investisseurs immobiliers établis à plein temps et avec des professionnels, tels que des banquiers, pour identifier les types de pièges dans lesquels les investisseurs immobiliers tombent le plus souvent.

10 erreurs mortelles des investisseurs

Voici leur consensus sur 10 des faux pas les plus meurtriers.

  1. Planifiez au fur et à mesure.
  2. Penser que vous «deviendrez riche rapidement».
  3. Jouer à Lone Ranger.
  4. Payer trop cher.
  5. Sauter les devoirs.
  6. Ducking diligence raisonnable.
  7. Mauvaise évaluation des flux de trésorerie.
  8. Baisser le volume.
  9. Peignez-vous dans un coin.
  10. Estimations erronées.

1. Planifiez au fur et à mesure. Andy Heller, un investisseur basé à Atlanta et co-auteur de «Buy Even Lower: The Regular People’s Guide to Real Estate Riches», affirme que l’absence de plan est la plus grande erreur qu’il voit faire aux nouveaux investisseurs. Ils achètent une maison parce qu’ils pensent avoir fait une bonne affaire et essaient ensuite de savoir quoi en faire. Cela fonctionne à rebours, dit Heller. «D’abord, vous trouvez le plan», dit-il. «Ensuite, vous trouvez la maison qui correspond au plan. Choisissez votre modèle d’investissement, puis recherchez la propriété qui correspond à cela. Ne trouvez pas la stratégie après avoir trouvé la maison. »

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Le problème est que la plupart des gens considèrent l’immobilier comme une transaction plutôt que comme une stratégie d’investissement, déclare Doug Crowe, un investisseur immobilier et conférencier basé à Chicago. «Les gens tombent amoureux d’une propriété», déclare Crowe, directeur général de Springboard Academy, la seule académie immobilière du pays pour les investisseurs. «Je dis:” Qui se soucie de la propriété? ” Je tombe amoureux d’un vendeur motivé. »

Le nombre est le nombre, et vous ne dépassez pas cela, dit-il. La meilleure façon de résoudre le problème est d’avoir beaucoup d’activité et de faire des offres sur plusieurs propriétés. Ensuite, vous ne vous souciez pas de celui que vous obtenez – tant que les chiffres sont en votre faveur.

2. Penser que vous «deviendrez riche rapidement». Ce genre de pensée erronée est alimenté par «ces gourous autoproclamés qui ont des infopublicités et donnent l’impression de devenir si facile de devenir riche en immobilier», déclare Eric Tyson, co-auteur de «Real Estate Investing for Dummies». Ce n’est pas facile. C’est un bon investissement à long terme, mais il en va de même pour un fonds commun de placement, ce qui est beaucoup plus facile. «Ces gourous ne parlent pas de tout ce dur travail. Vous devez être intelligent, vous devez être prêt à travailler et vous devez comprendre votre tolérance au risque. »

3. Jouer à Lone Ranger. La clé du succès est de constituer la bonne équipe de professionnels. À tout le moins, vous avez besoin de bonnes relations avec au moins un agent immobilier, un évaluateur, un inspecteur en bâtiment, un avocat de clôture et un prêteur, à la fois pour vos propres transactions et pour aider au financement des acheteurs potentiels.

Dans le segment de la rénovation et de l’entretien de l’entreprise, l’équipe comprend un plombier, un électricien, un couvreur, un peintre, un chauffage et climatisation ou CVC, un entrepreneur, un poseur de planchers, un service d’entretien de pelouse, un service de nettoyage et un bricoleur polyvalent. Vous ne pouvez pas créer une entreprise en tant qu’investisseur si vous passez tout votre temps à réparer des robinets qui fuient et à installer des ventilateurs de plafond.

4. Payer trop cher. Heller dit que la principale raison pour laquelle les investisseurs ne gagnent pas d’argent est simple: ils paient trop cher pour les propriétés. «Le profit est immobilisé immédiatement une fois que l’investisseur achète la propriété», dit-il. «En raison d’erreurs dans l’analyse, l’investisseur paie trop cher, puis s’étonne plus tard de ne pas gagner d’argent.

5. Sauter les devoirs. Vous ne penseriez pas que vous êtes qualifié pour effectuer une chirurgie à cœur ouvert sans des années d’éducation et de formation. Pourtant, de nombreux investisseurs immobiliers en herbe n’hésitent pas à prendre leur vie financière entre leurs mains sans même casser un livre. Renseignez-vous avant de mettre en jeu la sécurité financière de votre famille. Lisez des articles, consultez des livres de la bibliothèque et recherchez une section locale de la National Real Estate Investors Association. Les orateurs lors des réunions mensuelles couvrent tout, de l’achat de saisies à la sélection des locataires.

Si vous ne trouvez pas de section locale, découvrez à qui appartient un grand nombre de propriétés locatives dans la région, appelez-le et offrez-lui de payer une heure ou deux de son temps pour savoir si c’est une bonne carrière pour vous.

6. Ducking diligence raisonnable. Les investisseurs doivent souvent agir très rapidement sur leurs transactions. Cela ne veut pas dire qu’ils signent un contrat et rédigent un chèque sans beaucoup de recherche, cependant. C’est là que beaucoup de débutants se précipitent, dit l’agent immobilier Laolu Davies-Yemitan, basé à Houston. Ils ne font pas leur diligence raisonnable concernant l’accord, les coûts ou les conditions du marché, et ils finissent par épuiser leurs économies personnelles parce que la maison a besoin de réparations importantes ou qu’ils ne peuvent pas la vendre. «Parfois, de nouveaux investisseurs achètent une propriété simplement en se basant sur l’idée que la propriété va s’apprécier», dit-il. “Habituellement, ils ne disposent d’aucune information pour le prouver.”

7. Mauvaise évaluation des flux de trésorerie. Si votre stratégie consiste à acheter, détenir et louer des propriétés, vous avez besoin d’un flux de trésorerie suffisant pour couvrir l’entretien. «Les gens pensent pouvoir trouver un gestionnaire immobilier», dit Tyson. Mais beaucoup n’ont jamais interrogé un gestionnaire immobilier et ont peu d’idée sur leur fonctionnement.

La plupart des gestionnaires, par exemple, sont réticents à accepter une maison unifamiliale ou un duplex, dit-il, préférant les grands complexes, et des frais de 7 à 10% du loyer mensuel sont courants. «C’est une dépense énorme», dit Tyson. «Je peux placer mon argent dans un fonds commun de placement et cela coûte un demi-pour cent par an.»

Davies-Yemitan est d’accord. Il n’est pas rare qu’une propriété reste sur le marché de Houston pendant 90 à 120 jours avant d’être louée, dit-il. Entre-temps, le propriétaire doit payer l’hypothèque, les taxes, les assurances, les frais de publicité et les cotisations des propriétaires ou des associations de copropriétés, dit-il. Si le propriétaire n’a pas prévu de budget pour cela, un actif peut rapidement devenir un passif.

8. Baisser le volume. Si vous travaillez sur une transaction à la fois, dit Crowe, vous effectuez des transactions et non pas une entreprise. Vous avez besoin d’un pipeline régulier de transactions potentielles; un volume suffisant éliminera les transactions marginales et laissera les bonnes grimper au sommet.

9. Peignez-vous dans un coin. Beaucoup de gens achètent une propriété et s’y retrouvent parce qu’ils n’ont qu’une seule stratégie de sortie. Ils vont le vendre ou ils vont le louer. Et si ça ne se vend pas? Et si le marché locatif cale? Ayez toujours deux, sinon trois, façons de sortir de tout accord. Par exemple, si le plan A consiste à réhabiliter la maison, à la mettre sur le marché et à la revendre, alors le plan B pourrait consister à offrir un crédit-bail à un acheteur. Le plan C pourrait consister à tenir la maison et à la louer. Et en tant que plan D, il y a l’option de gros, qui impliquerait de vendre à un autre investisseur à un prix inférieur à celui du marché. J’espère que vous ferez toujours des bénéfices, mais à tout le moins, vous réduirez les pertes que vous subissez chaque mois en frais de port.

10. Estimations erronées. Crowe dit à ses nouveaux rééducateurs qu’après avoir fait leurs devoirs, ils devraient doubler le temps et l’argent qu’ils pensent que cela prendra. S’ils peuvent encore gagner de l’argent à ce moment-là et qu’ils peuvent peut-être le louer, c’est une bonne affaire.

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