10 février 2021

15 conseils pour acheter votre première propriété locative

Par admin2020

Vous envisagez d’acheter un immeuble de rapport? L’immobilier a produit bon nombre des personnes les plus riches du monde, il y a donc de nombreuses raisons de penser qu’il s’agit d’un investissement judicieux. Les experts conviennent, cependant, que comme pour tout investissement, il vaut mieux être bien informé avant de plonger avec des centaines de milliers de dollars. Voici les choses que vous devriez considérer et étudier.

Points clés à retenir

  • L’achat d’un immeuble de placement pour gagner un revenu locatif peut être risqué.
  • Les acheteurs devront généralement obtenir un acompte d’au moins 20%.
  • Être propriétaire nécessite un large éventail de compétences, qui pourraient être aussi diverses que la compréhension des lois de base sur les locataires pour pouvoir réparer un robinet qui fuit.
  • Les experts recommandent d’avoir un coussin financier, au cas où vous ne loueriez pas la propriété, ou si les revenus de location ne couvraient pas l’hypothèque.

1. Êtes-vous fait pour être propriétaire?

Connaissez-vous votre chemin dans une boîte à outils? Comment réparez-vous les cloisons sèches ou débouchez les toilettes? Bien sûr, vous pouvez appeler quelqu’un pour le faire à votre place ou engager un gestionnaire immobilier, mais cela réduira vos bénéfices. Les propriétaires qui ont une ou deux maisons leurs propres réparations pour économiser de l’argent.

Bien sûr, cela change à mesure que vous ajoutez plus de propriétés à votre portefeuille. Lawrence Pereira, président de King Harbour Wealth Management à Redondo Beach, en Californie, vit sur la côte ouest mais possède des propriétés sur la côte est. En tant que personne qui dit qu’il n’est pas du tout pratique, il le fait fonctionner. Comment? «J’ai mis sur pied une solide équipe de nettoyeurs, de bricoleurs et d’entrepreneurs», explique Pereira.

Ce n’est pas conseillé pour les nouveaux investisseurs, mais à mesure que vous maîtrisez l’investissement immobilier, vous n’avez pas besoin de rester local.

Si vous n’êtes pas du genre maniable et que vous n’avez pas beaucoup d’argent comptant, être propriétaire peut ne pas vous convenir.

2. Rembourser la dette personnelle

Les investisseurs avisés peuvent s’endetter dans le cadre de leur stratégie d’investissement de portefeuille, mais la personne moyenne devrait l’éviter. Si vous avez des prêts étudiants, des factures médicales impayées ou des enfants qui iront bientôt à l’université, l’achat d’une propriété locative n’est peut-être pas la bonne solution.

Pereira convient qu’il est essentiel d’être prudent, disant: “Il n’est pas nécessaire de rembourser la dette si le rendement de votre bien immobilier est supérieur au coût de la dette. C’est le calcul que vous devez faire.” Pereira suggère d’avoir un coussin en espèces. “Ne vous mettez pas dans une situation où vous manquez de liquidités pour payer votre dette. Ayez toujours une marge de sécurité.”

3. Obtenez un acompte

Les immeubles de placement nécessitent généralement une mise de fonds plus importante que les immeubles occupés par leur propriétaire; ils ont des exigences d’approbation plus strictes. Les 3% que vous avez mis sur la maison où vous vivez actuellement ne fonctionneront pas pour un immeuble de placement. Vous aurez besoin d’au moins un 20% d’acompte, étant donné que l’assurance prêt hypothécaire n’est pas disponible sur les immeubles locatifs. Vous pourrez peut-être obtenir la mise de fonds par le biais d’un financement bancaire, tel qu’un prêt personnel.

4. Trouvez le bon emplacement

La dernière chose que vous voulez, c’est être coincé avec un bien locatif dans une zone en déclin plutôt que stable ou en plein essor. Une ville ou un lieu où la population augmente et où un plan de revitalisation est en cours représente une opportunité d’investissement potentielle.

Lorsque vous choisissez une propriété locative rentable, recherchez un emplacement avec de faibles taxes foncières, un district scolaire décent et de nombreux équipements, tels que des parcs, des centres commerciaux, des restaurants et des cinémas. De plus, un quartier avec de faibles taux de criminalité, l’accès aux transports en commun et un marché du travail en croissance peut signifier un plus grand bassin de locataires potentiels.

5. Devriez-vous acheter ou financer?

Vaut-il mieux acheter en espèces ou financer votre immeuble de placement? Cela dépend de vos objectifs d’investissement. Le paiement en espèces peut aider à générer des flux de trésorerie mensuels positifs. Prenez une propriété locative qui coûte 100 000 $ à l’achat. Avec revenus locatifs, taxes, amortissement et impôt sur le revenu, l’acheteur au comptant pourrait voir un revenu annuel de 9 500 $, ou un rendement annuel de 9,5% sur l’investissement de 100 000 $.

D’un autre côté, le financement peut vous donner un meilleur rendement. Pour un investisseur qui met 20% sur une maison, avec une composition à 4% sur l’hypothèque, après avoir souscrit des frais d’exploitation et des intérêts supplémentaires, les revenus s’élèvent à environ 5 580 $ par an. Les flux de trésorerie sont inférieurs pour l’investisseur, mais un rendement annuel de 27,9% sur l’investissement de 20 000 $ est beaucoup plus élevé que les 9,5% gagnés par l’acheteur au comptant.

6. Méfiez-vous des taux d’intérêt élevés

Le coût d’emprunt peut être relativement bon marché en 2020, mais le taux d’intérêt d’un immeuble de placement est généralement plus élevé qu’un taux d’intérêt hypothécaire traditionnel. Si vous décidez de financer votre achat, vous avez besoin d’un faible versement hypothécaire qui ne grignotera pas trop vos bénéfices mensuels.

7. Calculez vos marges

Les entreprises de Wall Street qui achètent des propriétés en difficulté visent des rendements de 5% à 7% car, entre autres dépenses, elles doivent payer du personnel. Les individus devraient fixer un objectif de rendement de 10%. Estimez les coûts d’entretien à 1% de la valeur de la propriété annuellement. Les autres coûts comprennent l’assurance habitation, les éventuels frais d’association de propriétaires, les taxes foncières, les dépenses mensuelles telles que la lutte antiparasitaire et l’aménagement paysager, ainsi que les frais d’entretien régulier pour les réparations.

8. Investissez dans l’assurance du propriétaire

Protégez votre nouvel investissement: en plus de l’assurance habitation, pensez à souscrire assurance du propriétaire. Ce type d’assurance couvre généralement les dommages matériels, la perte de revenus locatifs et la protection en responsabilité civile—Dans le cas où un locataire ou un visiteur subirait des blessures à la suite de problèmes d’entretien de la propriété.

Pour réduire vos coûts, vérifiez si un fournisseur d’assurance vous permettra de combiner une assurance propriétaire avec une police d’assurance habitation.

9. Tenir compte des coûts imprévus

Ce ne sont pas seulement les frais d’entretien et d’entretien qui grugeront vos revenus locatifs. Il y a toujours un risque qu’une urgence survienne – des dommages au toit causés par un ouragan, par exemple, ou des tuyaux éclatés qui détruisent le sol d’une cuisine. Prévoyez de mettre de côté 20% à 30% de vos revenus locatifs pour ces types de coûts afin d’avoir un fonds pour payer les réparations en temps opportun.

10. Évitez un Fixer-Upper

Il est tentant de chercher la maison que vous pouvez faire une bonne affaire et la transformer en propriété locative. Cependant, s’il s’agit de votre première propriété, c’est probablement une mauvaise idée. À moins que vous n’ayez un entrepreneur qui effectue un travail de qualité à bon marché – ou que vous soyez compétent dans les améliorations résidentielles à grande échelle – vous paieriez probablement trop cher pour rénover. Recherchez plutôt une maison dont le prix est inférieur à celui du marché et qui n’a besoin que de réparations mineures.

11. Calculer les dépenses de fonctionnement

Les charges d’exploitation de votre nouveau bien seront comprises entre 35% et 80% de votre résultat brut d’exploitation. Si vous facturez 1 500 $ pour le loyer et que vos dépenses s’élèvent à 600 $ par mois, vous êtes à 40% pour les dépenses d’exploitation. Pour un calcul encore plus simple, utilisez la règle des 50%. Si le loyer que vous facturez est de 2 000 $ par mois, attendez-vous à payer 1 000 $ de dépenses totales.

12. Déterminez votre retour

Pour chaque dollar que vous investissez, quel est votre retour sur ce dollar? Les actions peuvent offrir un 7,5% rendement cash-on-cash, tandis que les obligations peuvent rapporter 4,5%. Un rendement de 6% au cours de votre première année en tant que propriétaire est considéré comme sain, surtout parce que ce nombre devrait augmenter avec le temps.

13. Acheter une maison à bas prix

Plus la maison est chère, plus vos dépenses courantes seront importantes. Certains experts recommandent de commencer avec une maison de 150 000 $ dans un quartier en plein essor. De plus, les experts conseillent de ne jamais acheter la plus belle maison à vendre sur le bloc, idem pour la pire maison du bloc.

14. Connaissez vos obligations légales

Les locataires doivent se familiariser avec les lois des propriétaires-locataires de leur état et de leur localité. Il est important de comprendre, par exemple, les droits de vos locataires et vos obligations concernant les dépôts de garantie, les conditions de location, les règles d’expulsion, le logement équitable, etc.

15. Pesez les risques par rapport aux récompenses

Dans chaque décision financière, vous devez déterminer si le gain vaut les risques potentiels encourus. Investir dans l’immobilier a-t-il encore du sens pour vous?

Des risques

  • Bien que les revenus locatifs soient passifs, les locataires peuvent être difficiles à gérer à moins que vous n’utilisiez une société de gestion immobilière.

  • Si votre revenu brut rajusté (AGI) est supérieur à 200 000 $ (célibataire) ou 250 000 $ (déclaration de mariage conjoint), vous pourriez être assujetti à une surtaxe de 3,8% sur le revenu de placement net, y compris les revenus de location.

  • Les revenus de location peuvent ne pas couvrir votre paiement hypothécaire total.

  • Contrairement aux actions, vous ne pouvez pas vendre instantanément des biens immobiliers si les marchés tournent mal ou si vous avez besoin de liquidités.

  • Les coûts d’entrée et de sortie peuvent être élevés.

  • Si vous n’avez pas de locataire, vous devez tout de même payer toutes les dépenses.

Un dernier mot

Soyez réaliste dans vos attentes. Comme pour tout investissement, la propriété locative ne produira pas immédiatement un gros chèque de paie mensuel, et choisir la mauvaise propriété pourrait être une erreur catastrophique.

Pour votre première location, pensez à travailler avec un partenaire expérimenté. Ou, louez votre propre maison pendant une période pour tester votre propension à devenir propriétaire.



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