24 mai 2021

3 avantages d’investir dans l’immobilier commercial du marché intermédiaire en 2020

Par admin2020

Lorsque les investisseurs envisagent d’investir pour la première fois dans l’immobilier commercial, leurs pensées initiales s’éloignent souvent des propriétés situées sur des marchés primaires hautement concurrentiels tels que New York, Boston et Los Angeles. Après tout, le vieux mantra de «l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement» a toujours à juste titre une grande influence sur les investisseurs du marché immobilier.

Cependant, entre les taux de capitalisation et les tendances locatives, les villes secondaires et tertiaires qui représentent le marché intermédiaire de l’immobilier commercial peuvent potentiellement dépasser les tendances historiques sur les marchés primaires. Et avec ces régions du marché intermédiaire qui connaissent un afflux important de main-d’œuvre des millénaires et de la génération Z, trouvant un emploi et fondant des familles en dehors des grands métros

À cette fin, nous aimerions explorer les raisons pour lesquelles de nombreux investisseurs immobiliers commerciaux pourraient avoir une mauvaise idée des emplacements qui offrent le meilleur potentiel de croissance de leur capital investi, et pourquoi nous pensons que l’immobilier du marché intermédiaire offre une valeur convaincante. proposition.

Taux de capitalisation favorables sur le marché intermédiaire

Parmi les avantages les plus critiques des propriétés commerciales du marché intermédiaire par rapport à leurs homologues du marché primaire, il y a un taux de capitalisation historiquement plus élevé – le ratio du bénéfice d’exploitation net d’un immeuble par rapport à sa valeur marchande actuelle. Bien que les performances passées du marché n’offrent aucune garantie pour les développements futurs, ces antécédents historiques peuvent donner un aperçu des développements potentiels sur toute la ligne.

La dernière enquête sur le taux de capitalisation de CBRE illustre cet avantage de manière assez concise et indique qu’au cours des sept années précédentes, le taux de plafond moyen pour les propriétés multifamiliales de classe A dans les villes principales de niveau I a été régulièrement inférieur à 4,5%, tandis que les taux de capitalisation pour les villes de niveaux II et III ont varié n’importe où de 4,5 à 7%.

1_48.png

Ces résultats indiquent que si les villes de niveau I sont les lieux centraux de l’activité commerciale et culturelle, du point de vue des investisseurs, ces marchés peuvent ne pas fournir les rendements les plus importants et les plus fiables de leurs activités génératrices de revenus.

Avec des villes comme Dallas, Minneapolis et Tucson devenant de plus en plus des foyers d’investissement immobilier commercial grâce à des coûts de financement plus faibles et à une absorption plus élevée, les centres urbains de marché intermédiaire et les banlieues actives émergent comme les véritables bêtes de somme du marché de l’immobilier commercial.

L’argent institutionnel a saturé les grands métros

Bien qu’il existe une variété de facteurs à l’origine de cette disparité des taux de capitalisation, les caractéristiques les plus constantes qui font baisser les taux dans les grands métros par rapport aux marchés secondaires ou tertiaires sont les fortes évaluations immobilières et le degré élevé de capital requis pour les financer.

Selon le dernier rapport sur l’investissement net en location aux États-Unis de CBRE, le volume d’investissement net en location pour les cinq principaux marchés américains était presque égal à celui des 15 marchés suivants combinés. Ce type de capitalisation au sein des marchés primaires sous-tend le fait que ces marchés restent un choix d’investissement populaire parmi un large éventail d’investisseurs institutionnels et étrangers qui peuvent allouer des montants massifs de capitaux pour financer des projets immobiliers coûteux.

Cependant, avec ce paysage d’investissement extrêmement lourd révélant à quel point les grands métros sont à la fois coûteux et bien financés, le taux de rendement des activités génératrices de revenus de ces propriétés peut souffrir par rapport à la valeur marchande des propriétés elles-mêmes. Un volume de transactions plus faible et des prix relativement plus bas sur les marchés secondaires ou tertiaires permettent aux taux de location d’avoir un effet démesuré en faisant grimper les taux de capitalisation des propriétés locales.

En conséquence, le marché intermédiaire est devenu de plus en plus attrayant pour un large éventail d’investisseurs, et la baisse du rendement sur les marchés primaires a poussé de nombreux investisseurs institutionnels à accorder une plus grande attention aux propriétés du marché intermédiaire. Soulignant ce point est le fait que, selon un aperçu de 2019 du cabinet de recherche Real Capital Analytics, les marchés secondaires et tertiaires ont vu leurs prix augmenter de 8,3%, tandis que les marchés primaires ont enregistré une baisse de 11% des ventes d’investissement des propriétés vendues.

Les tendances de location et les taux d’inoccupation favorisent les marchés intermédiaires

Ce n’est pas seulement le manque d’opportunités sur les marchés primaires qui stimule l’appréciation de l’immobilier du marché intermédiaire. À l’avenir, un éventail de tendances fondamentales du crédit-bail sur les marchés secondaire et tertiaire soutiennent les attentes de rendement des investisseurs.

En termes de taux d’inoccupation, 2019 a été une excellente année pour l’occupation multifamiliale, le taux d’inoccupation national pour les unités multifamiliales tombant à son plus bas niveau en près de deux décennies. En zoomant sur les données ci-dessous, nous voyons que les villes avec les changements positifs les plus élevés du taux d’occupation étaient majoritairement dans les régions de marché intermédiaire, à la seule exception de Washington DC

2_35.png

Pendant ce temps, les taux d’inoccupation des grands métros sont généralement moins convaincants. Les logements vacants à Manhattan sont restés largement inchangés entre 1,5 et 2% au cours des deux dernières années, tandis que le taux de vacance pour le centre-ville de Los Angeles atteint 9,2%, selon l’évaluateur immobilier Miller Samuel Inc.Les tendances des prix de location en dehors des grands métros également indiquent une meilleure appréciation à long terme des propriétés du marché intermédiaire. Selon Zillow, des villes comme Las Vegas, Charleston et Phoenix ont affiché une croissance des loyers de plus de 5% d’une année à l’autre, tandis que de nombreuses villes phares comme Boston, Los Angeles et Chicago ont affiché une croissance égale ou inférieure à la moyenne nationale de 2,9%.

Ces tendances de location multifamiliale sont influencées par la présence croissante de grands employeurs dans des territoires de marché intermédiaire rentables et hautement scolarisés. Les statistiques sur les baux de bureaux dans bon nombre de ces marchés secondaires et tertiaires ont montré une vigueur similaire ces dernières années, et l’enquête de 2019 de CBRE a révélé que les taux plafonds pour les baux de bureaux de classe A dans les villes de niveau II sont uniformément égaux ou supérieurs à 6%.

L’expansion de l’industrie technologique a été l’un des principaux moteurs de cette croissance de la demande de bureaux. Depuis 2017, les villes du marché intermédiaire comme Austin et Nashville ont vu les emplois technologiques augmenter de 9,6% et 22%, respectivement. Pendant ce temps, la croissance des loyers des bureaux dans ces villes a été de 8,5% et 12,2%, selon un rapport de l’industrie de CBRE mettant en évidence les 30 principaux marchés de bureaux technologiques aux États-Unis.

Parallèlement à cette augmentation significative de l’expansion des entreprises au-delà des villes de niveau I, il y a une augmentation pluriannuelle du nombre de milléniaux et de membres de la génération Z qui quittent les principales zones métropolitaines pour se tourner vers le marché intermédiaire. Ce changement est en grande partie dû aux coûts élevés de location et de l’immobilier dans ces noyaux urbains décrits dans le récent rapport de Zillow sur l’abordabilité du logement aux États-Unis. Et, puisque ces générations affichent le taux d’accession à la propriété le plus bas de toutes les générations précédentes ainsi que les niveaux les plus bas de réussite économique, comme le souligne l’étude de l’Urban Institute sur l’accession à la propriété des millénaires, le marché locatif de ces zones devrait en profiter autant, sinon plus que l’ensemble du marché immobilier.

Prendre la voie du marché intermédiaire

Alors que la dynamique du marché illustrée ci-dessus est soutenue par des chiffres historiques, le passé n’offre aucune garantie pour les événements futurs. Au lieu de cela, l’argument le plus convaincant en faveur des marchés immobiliers secondaires et tertiaires réside dans les changements démographiques en plein essor qui montrent que la main-d’œuvre du millénaire et de la génération Z trouve un emploi et construit des familles en dehors des grands métros, en faveur de métros plus petits et de marchés de banlieue bien situés. En fin de compte, nous prévoyons que ces changements démographiques galvaniseront le marché global de l’immobilier commercial au cours des prochaines années.

Cela ne veut pas dire que le soleil s’est couché sur les propriétés de niveau I. Au contraire, les décisions d’investissement devraient toujours être prises sur la base d’une analyse fondamentale approfondie, au cas par cas, dans le contexte d’un contexte macroéconomique plus large.

À cette fin, iintoo répond à ce besoin en identifiant et en examinant les biens immobiliers commerciaux haut de gamme dans une large distribution de sous-marchés américains. Les premières offres de la société en 2020 couvraient Las Vegas, la région métropolitaine de Salt Lake et Queens, New York, et alors que l’année se poursuit, les investisseurs désireux de se lancer dans l’immobilier commercial peuvent bénéficier de l’élargissement de leur portée géographique et de la diversification de leur portefeuille.

Devenir membre iintoo est facile. L’adhésion est gratuite et il n’y a aucun engagement. Cliquez simplement ici et inscrivez-vous.

Ceci est une publicité pour iintoo.com. Titres offerts par l’intermédiaire de Dalmore Group LLC, un courtier inscrit et membre de la FINRA / SIPC. Il ne s’agit pas d’une offre d’achat, de vente ou d’échange de titres. Les investissements ne sont pas assurés par la FDIC, n’ont aucune garantie bancaire et peuvent perdre de la valeur. Pour plus d’informations, veuillez lire notre intégralité avertissement.

© 2021 Benzinga.com. Benzinga ne fournit pas de conseils en investissement. Tous les droits sont réservés.



Source by