24 mars 2021

3 erreurs à éviter en matière de placement dans les FPI

Par admin2020

Les fiducies de placement immobilier (FPI) peuvent être d’excellents investissements. À long terme, Les REIT ont historiquement surperformé le marché boursier avec moins de volatilité. Pendant ce temps, certaines sociétés de placement immobilier ont rendu leurs investisseurs très riches.

Cependant, toutes les FPI ne sont pas de bons investissements. Beaucoup ont sous-performé le marché boursier, tandis que certains ont été de gros perdants. Voici trois erreurs courantes commises par les investisseurs en FPI qui pourraient les amener à se lancer dans un placement peu performant.

À la poursuite du rendement

L’un des principaux avantages de l’investissement dans les FPI est qu’elles versent des rendements en dividendes supérieurs à la moyenne. Cependant, certaines FPI versent des dividendes beaucoup plus élevés que la moyenne du secteur. Bien que ces paiements plus importants puissent être tentants, ils peuvent être un signe d’avertissement que le dividende d’une FPI n’est pas durable. Ceux-ci sont parfois appelés pièges à rendement.

Les investisseurs devraient donc éviter d’acheter une FPI uniquement pour son rendement. De plus, lorsqu’une FPI offre un rendement de dividende plus élevé, il est essentiel d’examiner la cause de plus près. Dans certains cas, c’est parce que la FPI se négocie à une faible valorisation. Cependant, certains dividendes des FPI sont élevés en raison d’un ratio de distribution de dividendes élevé. Si le ratio de distribution des dividendes d’une FPI approche 100% de son FFO, c’est un signe d’avertissement que le dividende n’est pas sur une base solide. Bien que le dividende puisse survivre, il existe un risque plus élevé de réduction des paiements à l’avenir.

Ne pas comprendre comment une FPI gagne de l’argent

La plupart des FPI louent des locaux à des locataires en vertu d’ententes à long terme. Cela leur permet de générer des revenus locatifs relativement stables même en période de ralentissement économique.

Cependant, toutes les FPI ne fonctionnent pas de cette façon. Par exemple, les FPI hôtelières louent des chambres à des voyageurs dans le cadre d’accords à très court terme. Ainsi, lorsque l’économie atteint une période difficile, les niveaux d’occupation des hôtels et les tarifs des chambres chutent. Ce fut le cas lors de la pandémie de 2020. En conséquence, la plupart des REIT hôteliers ont chuté de valeur et ont suspendu leurs dividendes.

Les FPI Timberland, les FPI hypothécaires, les FPI de libre-entreposage et certaines FPI de la santé présentent également une plus grande variabilité dans leurs flux de revenus, ce qui signifie que leurs dividendes et le cours de leurs actions peuvent être beaucoup plus volatils que les autres FPI.

C’est pourquoi un investisseur doit comprendre comment une FPI gagne de l’argent. De cette façon, ils savent dans quoi ils s’engagent avant d’investir dans cette entreprise.

Ne pas évaluer complètement le portefeuille d’une FPI

Une autre erreur courante des investisseurs est de ne pas comprendre ce que contient le portefeuille d’une FPI. La concentration de la propriété, l’orientation géographique et la qualité des locataires sont tous des facteurs essentiels que les investisseurs devraient évaluer.

Un investisseur peut vouloir acheter une FPI industrielle pour profiter de la croissance rapide du commerce électronique qui stimule la demande d’entrepôts. Cependant, l’immobilier industriel est une vaste catégorie, y compris les entrepôts, les usines de fabrication légère, les entrepôts frigorifiques et d’autres propriétés. Un investisseur doit donc examiner de près le portefeuille d’une FPI pour s’assurer qu’il détient le type de bien immobilier qu’il souhaite posséder.

Par exemple, STAG Industriel (NYSE: STAG) possède un mélange diversifié de propriétés industrielles, y compris des bâtiments d’entrepôt et des installations de fabrication légère. Entre-temps, Fiducie immobilière Americold (NYSE: COLD) possède des entrepôts frigorifiques, Parcs d’activités PS (NYSE: PSB) se concentre sur les parcs industriels multi-locataires, et Propriétés industrielles innovantes (NYSE: IIPR) possède des installations de cannabis à usage médical.

Il est également essentiel de connaître l’orientation des locataires d’une FPI. Par exemple, certaines FPI de bureaux se concentrent sur la location de propriétés à des agences gouvernementales très stables, d’autres se concentrent sur des sociétés de technologie et d’autres encore visent une combinaison diversifiée. Pendant ce temps, certaines FPI de détail se concentrent sur les propriétés autonomes triple net loué aux détaillants essentiels avec un crédit de première qualité. En revanche, d’autres possèdent des centres commerciaux régionaux ou des centres commerciaux remplis de détaillants de vêtements financièrement plus faibles. Ces différentes priorités des locataires peuvent avoir une incidence sur le taux de recouvrement des loyers d’une FPI en période de ralentissement économique.

Enfin, certaines FPI se concentrent sur des zones géographiques spécifiques. L’emplacement s’est avéré être un facteur de différenciation pour les FPI résidentielles, car celles qui se concentrent sur la région à croissance rapide de Sun Belt ont prospéré pendant la pandémie. D’un autre côté, ceux qui se concentrent sur les grandes villes côtières d’entrée ont connu des difficultés.

Compte tenu de l’importance du portefeuille d’une FPI, les investisseurs doivent examiner de près le type de propriétés détenues par une FPI, son objectif principal de locataire et sa concentration géographique, car ces facteurs peuvent avoir une incidence considérable sur son rendement. Les investisseurs devraient éviter les FPI qui possèdent des propriétés dans des régions en déclin ou qui sont louées à des locataires confrontés à des vents contraires. Au lieu de cela, ils devraient se concentrer sur ceux où les fondamentaux sont sains.

Le résultat net de Millionacres

Les REIT peuvent être de formidables machines créatrices de richesse. Cependant, toutes les FPI ne créeront pas de valeur pour les investisseurs, raison pour laquelle ils doivent faire preuve de diligence raisonnable avant d’ajouter à leur portefeuille. Cela les aidera à éviter les erreurs courantes telles que la poursuite du rendement, l’achat d’un REIT avec un flux de revenu volatil ou l’investissement dans un portefeuille avec un portefeuille terne, ce qui peut entraîner une sous-performance.



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