18 juillet 2021

4 choses sur les propriétés industrielles innovantes que les investisseurs intelligents savent

Par admin2020

Propriétés industrielles innovantes (NYSE : IIPR) est l’un des concurrents les plus en vue et les plus stables de l’industrie du cannabis, mais vous ne le trouverez pas en train de vendre des joints. En fait, lorsqu’il s’agit d’articulations, c’est un acheteur. Lorsqu’une entreprise de marijuana à des fins médicales a besoin d’argent pour se développer mais qu’elle n’a que des biens immobiliers en main, elle peut vendre le joint (c’est-à-dire le endroit) où il cultive du cannabis à IIP, qui le reloue ensuite en tant que propriétaire.

Comme le montrent ses efforts continus pour construire un empire d’installations de production de cannabis médicinal, l’IIP n’est pas un fiducie de placement immobilier (FPI). Pour l’instant, c’est le seul du genre. Et tandis que l’action pourrait bénéficier massivement des grands changements qui viendraient avec la légalisation du cannabis aux États-Unis, les investisseurs avisés savent qu’il existe une poignée de facteurs puissants mais plus subtils en sa faveur qui méritent d’être connus.

Un investisseur souriant montre une impression des données d'investissement à un autre tandis qu'un collègue se tient près d'un tableau blanc en arrière-plan.

Source de l’image : Getty Images.

1. Les postes vacants sont hautement improbables

La beauté du modèle commercial d’Innovative Industrial réside dans le fait qu’il y a très peu de chances que l’une de ses propriétés soit vacante. Comme mentionné précédemment, la société effectue des transactions de cession-bail dans lesquelles elle achète des installations de culture de cannabis en exploitation, puis les reloue aux anciens propriétaires immédiatement après. Les occupants de l’unité restent là où ils sont, et leur entreprise prend en charge leurs paiements de loyer en cours au nouveau propriétaire, IIP.

Même si les locataires risquaient d’être insolvables avant la cession-bail, l’injection d’argent provenant de la vente de leur propriété est probablement suffisante pour graisser les roues pendant un certain temps – en supposant qu’une entreprise presque insolvable puisse passer le contrôle strict de l’IIP et les demandes de garantie, bien sûr.

Au total, la combinaison de propriétés louées lors de l’acquisition et d’une évaluation minutieuse des locataires potentiels constitue une défense à toute épreuve contre les inoccupations. Au 6 juillet, les avoirs d’IIP étaient loués à 100 %, et il est tout à fait raisonnable pour les investisseurs de supposer que cela continuera d’être le cas dans un avenir prévisible, même si la société acquiert de nouveaux locaux.

2. Les revenus des baux existants augmentent chaque année et la valeur de la propriété pourrait également

L’une des meilleures caractéristiques de cette action est qu’elle ne compte pas sur la croissance de son marché sous-jacent (le cannabis) pour continuer à élargir sa base de revenus.

Même si IIP n’effectue aucune cession-bail au cours d’une année donnée, il rapportera tout de même plus d’argent de loyer que l’année précédente. La raison en est assez simple : c’est obligatoire. Selon les termes de la plupart de ses baux, la société insiste sur des augmentations de loyer annuelles pouvant aller jusqu’à 4,5%.

De toute évidence, cela signifie que ses revenus de location se composent au fil du temps. Et avec la plupart de ses baux d’une durée de 10 à 20 ans, les revenus d’un bail individuel ont amplement le temps de croître, de croître et de croître. À l’heure actuelle, pour l’ensemble de ses propriétés, la durée résiduelle moyenne pondérée des baux est de 16,7 ans.

Il est important de noter que les biens immobiliers d’IIP pourraient également augmenter en valeur à long terme. Lorsque ses locataires souhaitent effectuer certains ajouts ou modifications à leurs logements, l’entreprise leur rembourse une partie des frais. La valeur des unités augmente alors, car d’autres sociétés de cannabis pourraient vouloir utiliser les nouvelles installations. C’est favorable pour les actionnaires, car cela permet à IIP de continuer à réinvestir une partie de ses liquidités excédentaires dans sa collection et le laisse mieux préparé à obtenir des tarifs plus élevés auprès des futurs locataires.

^ Graphique SPX

^SPX données par YCharts

3. Le dividende va probablement continuer à augmenter

Depuis sa création au deuxième trimestre de 2017 à 0,15 $ par action, le dividende d’IIP a augmenté pour atteindre 1,40 $ au deuxième trimestre de 2021. Et bien que sa croissance ait parfois stagné pendant quelques trimestres, la société a jusqu’à présent toujours réussi à l’augmenter peu de temps après.

Bien que son rendement en dividendes actuel d’environ 2,81 % ne soit pas particulièrement attrayant pour les nouveaux investisseurs, l’attrait d’un paiement en forte augmentation au fil du temps est difficile à nier. Chaque fois que le dividende augmente, les détenteurs voient le prix de base de leurs actions baisser.

Lors de l’augmentation la plus récente, annoncée le 15 juin, le paiement a augmenté de 6 % par rapport au trimestre précédent et de 32 % par rapport au deuxième trimestre de l’année précédente.

Les investisseurs avisés reconnaissent également que le dividende d’IIP est extrêmement sûr. Tant qu’il a des locataires, il n’y a pas grand-chose qui puisse menacer ses résultats.

4. La légalisation pourrait être une bénédiction mitigée

Une partie de l’attrait de l’IIP pour ses locataires est qu’ils peuvent avoir du mal à obtenir du financement par des voies traditionnelles comme les banques. Comme le cannabis est toujours illégal au niveau fédéral aux États-Unis, de nombreux processeurs de paiement et autres institutions financières refusent de travailler avec des sociétés de marijuana médicinale. Ainsi, l’IIP comble le vide en leur donnant accès au capital.

Mais on ne sait pas si les locataires auront toujours besoin de ses services si la marijuana est légalisée à l’échelle nationale. Une fois les restrictions bancaires assouplies, il pourrait être plus lucratif pour les entreprises de simplement contracter un emprunt et de conserver le contrôle de leurs biens immobiliers. Cela rendrait beaucoup plus difficile pour IIP d’acquérir de nouveaux locataires et de nouvelles propriétés, bien qu’il puisse toujours compter sur les revenus de ses baux existants.

Pour le moment, la direction semble voir la croissance du marché adressable total de l’entreprise comme une chose positive. Et la société pourrait potentiellement travailler avec des cultivateurs qui ont besoin de liquidités en plus du capital levé auprès des institutions bancaires traditionnelles après la légalisation. En bref, les investisseurs avisés sont conscients que la légalisation peut être un joker.

Cet article représente l’opinion de l’auteur, qui peut être en désaccord avec la position de recommandation « officielle » d’un service de conseil premium Motley Fool. Nous sommes hétéroclites ! Remettre en question une thèse d’investissement – même l’une des nôtres – nous aide tous à réfléchir de manière critique à l’investissement et à prendre des décisions qui nous aident à devenir plus intelligents, plus heureux et plus riches.




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