2 mai 2021

4 conseils pour investir dans une propriété dans un autre domaine | Investissements immobiliers

Par admin2020

Les plus investisseurs immobiliers Commencez par investir dans la propriété locale, mais que se passe-t-il si les bâtiments de la région sont surévalués ou s’il y a de bonnes affaires dans une autre ville ou un autre État?

Investir en dehors de votre région nécessite un état d’esprit différent de celui d’acheter une propriété dans votre ville natale. Voici quelques astuces pour aider.

Etudiez la nouvelle région. Pour avoir une idée du bien-être d’une région, examinez les statistiques de la région comme la criminalité, les écoles, la croissance démographique, le revenu médian et les finances de la municipalité.

Les données démographiques sur la croissance sont essentielles, déclare Mathieu Rosinsky, directeur de Belmont Associates à Delray Beach, en Floride. Il examine les données démographiques de croissance remontant à 15 ans pour se faire une idée des tendances. Certaines des régions à la croissance la plus rapide sont Boise, Idaho; Denver; Caroline du Nord et certaines parties de la Floride et du Texas.

Lorsque vous examinez la croissance démographique, examinez la tendance de la croissance du revenu par habitant, déclare Eduardo Gruener, co-fondateur et PDG de Momentum Real Estate Partners à Miami. L’augmentation du revenu par habitant signifie que le bénéfice d’exploitation net d’un investisseur augmentera probablement à mesure que le revenu des résidents augmentera.

CONTENU CONNEXE

Pensez aux impôts. Lorsque vous examinez le revenu des résidents, gardez un œil sur les impôts. Les États avec des impôts sur le revenu élevés ou des impôts fonciers élevés (ou les deux) grignotent les bénéfices d’un investisseur immobilier, dit Rosinsky. Les changements apportés au code fédéral des impôts l’année dernière limitent le montant que les gens peuvent déduire des impôts sur le revenu et fonciers, dit-il. Cela rend les investissements dans des États comme New York et la Californie plus coûteux par rapport à un endroit comme le Texas, qui a faibles impôts.

Suivez les jobs. Si vous souhaitez investir en dehors de votre région, recherchez les régions qui enregistrent une forte croissance de l’emploi, déclare Kathy Fettke, basée à Los Angeles, co-directrice générale de Real Wealth Network et auteur de Retire Rich with Rentals. Cela attirera les gens et remuera demande de logement. Cependant, elle dit que les investisseurs doivent également tenir compte de l’abordabilité.

«San Francisco connaît une croissance de l’emploi et de la population, mais ce n’est pas abordable», dit-elle.

Recherchez une base d’emploi diversifiée et surveillez l’ouverture de nouvelles entreprises, dit Gruener. Les bons signes incluent des reportages sur des complexes de bureaux ou des entreprises déplaçant leur siège social dans une zone.

«Cherchez des choses qui vont arriver», dit-il.

Lorsque l’entreprise de Gruener a acheté une propriété à Dallas, elle a restreint sa recherche à une zone avec de bonnes écoles et une bonne base d’emploi. Puis ils ont appris Toyota Motor Corp. (symbole: TM) prévoyaient d’ouvrir un important complexe de bureaux à proximité de leur propriété.

«Nous savions que Toyota allait ouvrir un nouveau complexe de bureaux, mais ils devaient encore acheter le terrain et construire», dit-il. Finalement, “ils déplaceraient des employés là-bas. Vous voulez toujours regarder des domaines de nouvelles opportunités et de nouveaux emplois.”

Les zones qui connaissent une revitalisation peuvent être de bons endroits pour investir, mais les acheteurs doivent être prudents. Michael Foguth, fondateur du Foguth Financial Group à Brighton, Michigan, affirme que les investisseurs qui ont acheté des parties de Detroit il y a cinq ou 10 ans ont vu un retour sur investissement. Cependant, tout le monde n’a pas bien fait, dit-il.

«Si vous avez acheté du mauvais côté de la ville, vous avez perdu tout votre argent», dit-il. “Mais si vous avez acheté dans un quartier en plein essor, vous quadruplez votre argent.”

Des parties de Detroit à proximité des stades sportifs et d’autres parties du centre-ville où certaines entreprises ont récemment déménagé ou établi une présence significative ont permis à ces zones de prospérer, dit Foguth. Les propriétés qui enregistrent les gains de valeur les plus importants sont les nouvelles constructions plutôt que les maisons rénovées, dit-il.

Regardez pour voir où les banques sont plus susceptibles de prêter de l’argent aux investisseurs, dit Rosinsky. «C’est toujours un signe révélateur car plusieurs personnes investissent dans le projet ou [area],” il dit.

Obtenez de l’aide professionnelle. Vous allez avoir besoin d’aide pour trouver et gérer une propriété située en dehors de votre région. Fettke dit que si vous faire appel à un agent immobilier, assurez-vous que la personne comprend que vous recherchez un immeuble de placement et non une résidence principale.

«La personne qui vous aide doit être un professionnel de l’immobilier de placement», dit-elle. “Idéalement, ils en posséderont eux-mêmes et en grande quantité.”

Vous aurez également besoin d’une société de gestion immobilière, et idéalement d’une société locale. Foguth dit que les propriétaires éloignés ne peuvent pas être pratiques comme ils pourraient l’être avec une propriété locale. C’est l’une des plus grandes considérations en ce qui concerne les opérations quotidiennes.

«Si quelque chose ne va pas, vous ne pouvez pas conduire dans la rue pour le réparer», dit-il.

Fettke dit qu’avant d’acheter une propriété, trouvez une société de gestion pour vous aider à contrôler les unités.

«Avant de fermer, dirigez cette propriété par le gestionnaire immobilier pour voir s’il la prendra», dit-elle. «Ils seront les premiers à vous dire: ‘Oh non, je ne peux jamais rien louer là-bas’ ou ‘je n’y vais pas.’ Le gestionnaire immobilier est votre plus grand atout pour trouver ce qu’il est prêt à gérer. “

Les frais des sociétés de gestion immobilière représentent environ 8 à 10% du loyer collecté, dit-elle. Vous pouvez négocier le frais, mais Fettke dit qu’une baisse de moins de 8 pour cent rend difficile pour les gestionnaires immobiliers de faire leur travail.

«Ils doivent embaucher des gens et avoir des systèmes en place», dit-elle.

Elle a appris à ses dépens qu’il essayait trop de réduire les frais de gestion immobilière.

«J’avais un très bon employé qui a négocié la gestion immobilière à 5 [percent]», Dit Fettke.« C’était génial jusqu’à ce que ce ne soit pas parce qu’alors le [property management company] ne pouvait pas vraiment faire leur travail, et ça ne s’est pas bien passé. “



Source by