29 mars 2021

4 investissements immobiliers à réaliser lorsque vous manquez de capital

Par admin2020
  • Investir dans l’immobilier peut être intimidant, mais il existe des moyens de se lancer, même si vous manquez de capital.
  • Le soi-disant “ investisseur intelligent ” Cody Sperber a commencé à investir dans l’immobilier sans argent à son nom, et maintenant il a fait des centaines de millions de transactions.
  • Sperber utilise un certain nombre de stratégies d’investissement allant de la “ vente en gros ” à la “ chasse aux oiseaux ”, et a déclaré que les investisseurs à faible capital devraient utiliser ces stratégies et d’autres pour commencer.
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Investir dans l’immobilier peut être intimidant, en particulier pour les débutants qui manquent de capital. Mais il y a des moyens de commencer, prenez-le de Cody Sperber.

L’auto-décrit “investisseur intelligent, “Sperber a commencé à investir dans l’immobilier sans argent à son nom. Maintenant, il a réalisé des centaines de millions de transactions.

Tout a commencé à l’université, lorsqu’un ami a retourné une maison pour un profit de 80 000 $. Sperber ne pouvait pas y croire, ayant toujours pensé que vous aviez besoin de poches profondes, d’un permis immobilier, de connaissances en construction ou de connexions à retourner. Mais quand son ami a sorti une serviette et a dessiné au crayon une stratégie de retournement à la maison «sans argent vers le bas» appelée la vente en gros qui ne nécessitait ni capital ni risque, Sperber était devenu accro.

Il a commencé à voler dans tout le pays, à assister à des séminaires et à des ateliers, et a acheté des dizaines de cours pour essayer de se lancer. Mais neuf mois plus tard, il avait une dette de 30 000 $ sur sa carte de crédit et n’avait toujours pas conclu une seule transaction.

Il a jeté l’éponge et a trouvé un emploi de comptable pour payer les factures pendant qu’il terminait l’école. «C’était le pire travail que j’aie jamais eu», a-t-il déclaré.

Mais peu de temps après, un bon ami l’a invité à assister à un séminaire immobilier à San Francisco, organisé par un gourou de l’immobilier nommé Jack Miller. “Au début, je ne voulais pas y aller, mais j’ai décidé de le rejoindre à la dernière minute”, a-t-il déclaré. “Cet événement a changé ma vie. Quand je suis entré dans cette pièce, j’ai su instantanément que c’était différent de tout autre événement auquel j’étais allé. Jack était la vraie affaire, et sa communauté était pleine de dealmakers.”

Pendant une pause dans le séminaire, il a rencontré un «ancien» nommé Lyle Wall, qui est rapidement devenu le mentor de Sperber. «Je savais que son mentorat était l’élément qui me manquait», a déclaré Sperber. “Je l’ai convaincu de m’embaucher en tant qu’étudiant, et au cours des 30 jours suivants, il m’a appris plus que les neuf mois précédents de livres et de cassettes.”

Dans les 30 jours, Sperber a conclu son premier gros contrat de gros et l’a retourné pour un bénéfice de 40000 $ qui changerait la vie.

Il a quitté son emploi de comptable, a pris le relais et, avec l’aide de Wall, a retourné plus de 1000 propriétés. (Business Insider a consulté des enregistrements qui en attestent) au cours des prochaines années, il a développé sa stratégie d’investissement immobilier en cours de route pour inclure la réhabilitation, la construction de propriétés de plusieurs millions de dollars, la propriété de locations résidentielles et commerciales et, éventuellement, devenir un prêteur privé.

Ayant commencé son voyage dans l’endettement, Sperber a élaboré une stratégie pour des centaines de millions de transactions. Et il a partagé les stratégies qu’il a dit que les investisseurs à faible capital devraient utiliser pour commencer.

1. Vente en gros

La vente en gros de biens immobiliers, également connue sous le nom de «biens immobiliers sans argent», consiste à trouver et à contrôler des biens immobiliers fortement réduits, puis à les vendre à un acheteur au comptant. Contrairement au retournement, a-t-il dit, un grossiste immobilier ne fait aucune rénovation ni aucun ajout et ne supporte aucun frais.

C’est ainsi qu’il a commencé à investir dans l’immobilier, et il a dit que c’était un moyen facile pour les débutants à court de capital de commencer à créer leurs comptes bancaires.

“Un grossiste trouvera et contractera une propriété en difficulté, puis trouvera une partie intéressée pour acheter la propriété”, a déclaré Sperber. “Le grossiste contracte la maison avec un acheteur à un prix plus élevé qu’avec le vendeur, et garde la différence sous forme de profit.”

Alors que la plupart des Américains ne vendraient pas leur maison à rabais, Sperber a déclaré qu’environ 15% de la population était souvent suffisamment motivée pour le faire. L’objectif du grossiste est de rechercher ces vendeurs très motivés – qui sont attirés par l’attrait de l’argent rapide ou la liberté qui accompagne le renoncement à la responsabilité d’un bien – puis de conclure un contrat avec ce vendeur avant d’acheter le contrat à un investisseur immobilier qui a des poches plus profondes et veut réhabiliter la maison.

2. Investissement «sous réserve»

L’investissement «sous réserve» consiste à acheter une propriété assujettie à l’hypothèque existante qui est déjà en place.

Essentiellement, c’est quand un investisseur entre et effectue des arriérés pour un propriétaire qui est en retard sur ses paiements, par opposition à la maison tombant en forclusion. Le propriétaire d’origine cède ensuite la propriété à l’investisseur et déménage – souvent pour réduire ses effectifs dans un espace de vie plus abordable – tout en laissant le prêt en place et la propriété sous la propriété de l’investisseur.

Et en tant qu’acheteur d’un sujet, Sperber a déclaré que vous n’assumiez pas officiellement le prêt. Les conditions du billet d’origine restent les mêmes, y compris le nom sous lequel le prêt a été acheté. Au lieu de cela, vous assumez la responsabilité de vous assurer que l’hypothèque est payée à temps jusqu’à ce que vous rénoviez et reveniez la propriété.

Selon Sperber, il est difficile de donner un rendement moyen pour un investissement assujetti, qui a déclaré que les bénéfices peuvent différer considérablement en fonction des dépenses engagées.

3. Investissement avec privilèges fiscaux

Lorsque vous achetez une maison, vous êtes tenu de payer des taxes foncières. Et si un propriétaire ne paie pas ces taxes, a déclaré Sperber, le gouvernement de la ville peut faire une réclamation légale – ou “privilège” – contre la propriété pour le montant dû.

C’est là qu’un investisseur de privilèges fiscaux peut intervenir.

Pour que la ville récupère l’argent que le propriétaire n’a pas payé, la ville vend des certificats de privilège fiscal aux investisseurs. Les propriétaires délinquants disposent alors d’un délai – généralement 120 jours – pour payer à l’investisseur l’impôt, les pénalités et les intérêts dus, a déclaré Sperber. S’ils ne parviennent pas à rembourser le montant en souffrance, l’investisseur peut saisir le privilège et prendre possession de la propriété.

Cela dit, l’investissement dans les privilèges fiscaux se produit le plus souvent sur les maisons unifamiliales, a déclaré Sperber, et fonctionne mieux sur les petits marchés, rapportant souvent un taux d’intérêt compris entre 4% et 6%.

4. Dogging des oiseaux

«Le dogging des oiseaux fait référence à quelqu’un qui passe son temps à essayer de localiser des propriétés avec un potentiel d’investissement substantiel», a déclaré Sperber. Cela peut être une stratégie lucrative pour ceux qui cherchent à maximiser leurs profits à moindre coût.

Essentiellement, les chiens d’oiseaux trouvent des offres et les apportent au grossiste, après s’être connectés à une communauté immobilière pour trouver et trouver des offres.

Sans risque, sans licence et sans expérience dans l’immobilier, un oiseau-chien représente généralement la première moitié d’une transaction de gros, à la recherche de vendeurs motivés ou de propriétés sous-évaluées avec l’intention de transmettre la transaction à un investisseur immobilier en échange de un pourcentage ou des frais.

Cela dit, représenter la moitié du processus de vente en gros signifie que le rendement moyen d’un chien d’oiseau peut tomber autour de 6000 $, soit environ la moitié de ce qu’un grossiste en profiterait généralement.



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