28 mai 2021

5 conseils pour acheter une propriété d’investissement à Philly

Par admin2020

Envisagez-vous d’acheter votre premier immeuble de placement à Philly? Peut-être que vous espérez même construire un portefeuille de propriétés pour générer des revenus et bâtir votre patrimoine au fil du temps.

Si tel est le cas, il y a d’autres sujets à considérer si vous n’avez jamais possédé ou exploité un investissement immobilier auparavant. Posséder un immeuble de rapport présente des nuances supplémentaires par rapport à une résidence principale.

Pour vous mettre sur la voie d’une stratégie d’investissement réussie, l’équipe de

Prevu Real Estate

a décrit cinq conseils à prendre en compte lors de l’achat d’une propriété d’investissement à Philadelphie.

1. Connaissez votre marché de Philly

Où que vous investissiez, il est essentiel d’étudier le marché local pour connaître les prix des locations et des maisons à vendre. Au fur et à mesure que les propriétés deviennent disponibles, étudiez les annonces, lisez les descriptions, analysez les photos et essayez de réfléchir à la quantité de travail dont la propriété a besoin (le cas échéant) et à combien elle peut louer telle quelle ou si vous deviez mettre des fonds. en le rénovant.

Regardez la vue de la rue et ses environs sur une carte. La propriété est-elle à proximité de commodités telles qu’une épicerie, des restaurants ou des transports? Comment est le stationnement? Plus vous en saurez, mieux vous serez en mesure de prendre une décision lorsque la bonne propriété arrivera sur le marché.

Nous vous recommandons de suivre les données de vente dans une feuille de calcul. Cela vous permettra de comparer vos estimations de valeur aux prix de vente réels lorsque les informations seront mises à la disposition du public (généralement quelques semaines après la clôture). Les données de vente aident à créer une stratégie permettant aux acheteurs de se sentir en confiance lors de la conclusion d’une transaction sur une propriété de Northern Liberties. Vous connaîtrez les mathématiques du «dos de l’enveloppe» et serez en mesure d’évaluer si vous souhaitez faire une offre sur un colis en particulier.

2. Demandez la remise d’un acheteur

L’un des moyens les plus simples de démarrer votre investissement sur la bonne voie est de demander à votre agent immobilier une remise de l’acheteur. L’utilisation d’une maison de courtage qui offre à un acheteur une remise de commission après la conclusion de la transaction vous remet immédiatement de l’argent dans votre poche.

Le concept de remise de l’acheteur est simple. L’agent de votre acheteur vous verse une partie de la commission qu’il reçoit pour vous représenter. Ces fonds peuvent être utiles pour rénover votre immeuble de placement ou simplement vous fournir de l’argent supplémentaire pour des réparations futures.

Par exemple, si vous achetez un immeuble de placement de 500 000 $ et que la commission d’agent de l’acheteur est de 3%, l’agent de votre acheteur recevra 15 000 $ à titre de commission. Si vous faites appel à une maison de courtage traditionnelle, vous pourriez recevoir une corbeille de fruits en guise de cadeau de clôture. Cependant, si vous choisissez une maison de courtage moderne comme

Prevu Real Estate
, vous pourriez recevoir jusqu’à deux tiers de la commission d’agent de l’acheteur avec les

Programme de remise des acheteurs intelligents
.

3. Construisez un pro-forma

Un bon modèle financier, ou pro-forma, aide les investisseurs à analyser les transactions potentielles pour prendre une décision judicieuse. Les modèles pro-forma sont des feuilles de calcul robustes avec de multiples variables qui permettent aux acheteurs de basculer entre les entrées qui compileront des mesures d’investissement telles que le TRI, le MOIC, le rendement cash-on-cash, etc. Demandez à votre courtier un exemple pro-forma!

Les modèles financiers pro-forma auront des intrants pour la croissance des loyers (combien les loyers augmenteront chaque année), la croissance des dépenses, la vacance et la perte de recouvrement, les attentes de taux plafond (plafonds d’entrée et de sortie), les conditions, les taux et les coûts des prêts et des hypothèques, etc.

Mais les acheteurs doivent se rappeler qu’une pro-forma est une estimation de ce qui se passera dans le futur. Et c’est ce qu’est l’investissement immobilier – acheter une propriété parce que vous pensez que les loyers augmenteront et que les zones environnantes s’amélioreront pour offrir plus de valeur.

4. Soyez patient, jouez pour le long match

Comme tout dans la vie, l’investissement immobilier n’est pas une chose sûre. Les loyers augmentent et diminuent, les équipements du quartier s’améliorent ou se dégradent, et les zones connaissent des changements démographiques. Cela dit, le travail acharné, le temps et la patience porteront probablement leurs fruits.

Gardez à l’esprit que les immeubles de placement sont plus illiquides que les maisons résidentielles, il est donc préférable d’être bien capitalisé et prêt financièrement à surmonter les inévitables difficultés qui se présenteront. Votre revenu peut souffrir de lacunes à court terme, mais les dépenses telles que l’assurance, les impôts et l’hypothèque ne seront pas une surprise chaque mois, que vous ayez des locataires ou un revenu.

Attendez-vous à dépenser de l’argent et à faire du travail, alors assurez-vous de prévoir un budget pour les situations prévues et imprévues.

Voici quelques problèmes que les investisseurs immobiliers peuvent rencontrer:

  1. Les locataires peuvent arrêter de payer le loyer

  2. Il y aura des dépenses en capital pour réparer les fuites ou remplacer les appareils

  3. Il y aura une usure normale

  4. Les frais d’assurance augmenteront

  5. Les taxes augmenteront

  6. Il pourrait y avoir un incendie

  7. Une conduite d’égout pourrait être bloquée

Les investisseurs expérimentés l’ont vu au fil des ans. Si vous achetez votre premier immeuble de placement, attendez-vous à l’inattendu lors de la constitution de votre portefeuille!

5. Planification de la gestion immobilière

Allez-vous percevoir les loyers, payer toutes les dépenses et interagir avec les locataires lorsqu’ils ont besoin de réparer les choses? Après le déménagement d’un locataire, vous devez retourner l’unité, c’est-à-dire retoucher la peinture, la nettoyer à fond, réparer tout problème structurel ou esthétique. Avez-vous une liste d’entrepreneurs que vous pouvez appeler si le système CVC s’éteint pendant les jours les plus froids de l’hiver ou s’il y a un problème de plomberie au milieu de la nuit?

Il est préférable d’interroger et de rester en contact avec les prestataires de services et les entrepreneurs afin de pouvoir compter sur eux en cas de panne des appareils. Alternativement, travailler avec un gestionnaire immobilier vous facilitera la vie. Le gestionnaire gère toutes les interactions avec les locataires, dirige tous les travaux de réparation et perçoit les loyers. De nombreux gestionnaires facturent généralement environ 6% ou même jusqu’à 8% du revenu brut, les acheteurs doivent donc tenir compte de ce coût.

Cela signifie que sur une propriété rapportant 3 000 $ par mois, attendez-vous à payer entre 180 et 240 $ par mois pour la gestion immobilière. Bien que le coût soit élevé, les bons gestionnaires immobiliers sont vos yeux et vos oreilles sur le terrain, vous aidant à économiser de l’argent à long terme.

Résumé

L’investissement immobilier n’est pas complexe, mais une fois que les acheteurs commencent à analyser des actifs tels que des tours de bureaux, des tours de location résidentielles de base et d’autres actifs commerciaux comportant de nombreuses unités, la complexité augmente.

Cela dit, le concept est simple: acheter, percevoir des loyers, gérer les dépenses au mieux de vos capacités, obtenir un rendement actuel et rembourser l’hypothèque au fil du temps. Un jour, vous pouvez le vendre et l’encaisser ou plutôt le transmettre à la génération suivante.

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