26 avril 2021

5 FPI hypothécaires pour un marché en manque de rendement

Par admin2020

Le revenu est une denrée rare de nos jours, et les investisseurs recherchent du rendement dans certaines zones moins fréquentées du marché. Et cela inclut les FPI hypothécaires (mREIT).

Même après des mois de hausse des rendements, le taux d’un Trésor à 10 ans est dérisoire de 1,6%. C’est bien en deçà du taux d’inflation cible de 2% de la Réserve fédérale, ce qui signifie que les investisseurs sont pratiquement assurés de perdre de l’argent après ajustement pour l’inflation.

L’histoire n’est pas beaucoup mieux avec de nombreux substituts d’obligations traditionnels. Pris en tant que secteur, les services publics ne rapportent qu’environ 3,4% aux prix courants, selon les données compilées par le fournisseur d’indices axés sur le revenu Alerian, et les fiducies de placement immobilier traditionnelles en actions (FPI) ne rapportent que 3,2%.

Si vous recherchez un revenu écrasant l’inflation, jetez un coup d’œil au secteur des FPI hypothécaires. Contrairement aux FPI actions, qui sont généralement des propriétaires avec des propriétés physiques, les FPI hypothécaires possèdent des portefeuilles hypothécaires à effet de levier, des titres adossés à des créances hypothécaires et d’autres placements liés à des prêts hypothécaires.

En période économique «normale», les FPI hypothécaires ont une licence pour imprimer de la monnaie. Ils empruntent de l’argent à des taux bon marché à court terme et investissent le produit dans des titres à plus long terme à rendement plus élevé. Une courbe de rendement abrupte dans laquelle les taux à long terme sont nettement plus élevés que les taux à court terme est l’environnement idéal pour les mREIT, et c’est précisément le scénario que nous avons aujourd’hui.

Les FPI hypothécaires ne sont pas sans risques. Plusieurs mREIT ont subi des pertes sévères et permanentes l’année dernière lorsqu’ils ont été contraints par des courtiers nerveux de faire des appels de marge. Les investisseurs craignaient que les verrouillages COVID n’entraînent une vague de défauts de paiement hypothécaire, les conduisant à vendre en premier et à poser des questions plus tard. Et beaucoup ont l’habitude d’ajuster le dividende non seulement à la hausse, mais aussi à la baisse, selon les besoins du temps.

Mais voici le truc. Toute transaction de FPI hypothécaire aujourd’hui est une survivant. Ils ont vécu l’apocalypse. Quel que soit l’avenir, il ne sera probablement pas aussi traumatisant qu’une pandémie qui se produira une fois dans un siècle.

Aujourd’hui, jetons un coup d’œil à cinq FPI hypothécaires solides qui ont réussi à survivre et à prospérer pendant la période la plus difficile de l’histoire de l’industrie.

Les données datent du 21 avril. Les rendements des dividendes sont calculés en annualisant le paiement le plus récent et en le divisant par le cours de l’action.

1 sur 5

Annaly Capital Management

Logo Annaly Capital Management
  • Valeur marchande: 12,3 milliards de dollars
  • Rendement du dividende: 10,0%

Nous commencerons par le plus grand et le plus respecté mREIT, Annaly Capital Management (NLY, 8,80 $). Annaly est un opérateur de premier ordre avec une capitalisation boursière de plus de 12 milliards de dollars qui est cotée en bourse depuis 1997. Il s’agit d’une société qui a survécu à l’éclatement de la bulle technologique en 2000, à l’implosion du marché immobilier en 2008 et à la pandémie de 2020, sans parler des courbes de taux inversées et du bricolage incessant de la Fed au cours des deux dernières décennies.

Annaly n’était guère à l’abri des turbulences de l’année dernière. Mais capable de patiner par les turbulences de l’année dernière en grande partie grâce à sa concentration dans les titres adossés à des créances hypothécaires d’agence (MBS), ou ceux garantis par Fannie Mae et Freddie Mac. Les investisseurs étaient convaincus que, peu importe ce qui se passerait, les prêts hypothécaires soutenus par des entités parrainées par le gouvernement seraient susceptibles d’être payés.

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Aux prix courants, Annaly cède 10% au nez, ce qui est à peu près dans la moyenne pour ce titre. Au cours de ses deux décennies d’histoire de trading, Annaly a rapporté jusqu’à 22% et aussi peu que 3% – en partie à cause de la variance des prix, mais aussi parce que NLY n’hésite pas à effectuer des ajustements de dividendes en période d’expansion et de récession. Mais il semble toujours revenir dans la fourchette de 9% à 10%.

Néanmoins, si vous êtes nouveau dans le domaine des FPI hypothécaires, Annaly est un bon point de départ.

2 sur 5

Investissement AGNC

Logo d'investissement AGNC
  • Valeur marchande: 9,3 milliards de dollars
  • Rendement du dividende: 8,3%

Sûr les mêmes lignes, Investissement AGNC (AGNC, 17,44 $) est une option de revenu solide et sans drame.

Prenez une minute et dites «AGNC» à voix haute. Cela ressemble à une «agence», n’est-ce pas?

Ce n’est pas une coïncidence. AGNC Investment se spécialise dans les titres adossés à des hypothèques d’agence, ce qui en fait l’un des jeux les plus sûrs dans ce domaine.

Pendant la majeure partie de l’histoire d’AGNC, l’action s’est négociée à un prix supérieur à la valeur comptable. C’est logique. AGNC peut emprunter à bas prix pour optimiser ses rendements, et nous, en tant qu’investisseurs, payons une prime pour y avoir accès. Mais pendant les puits de la pandémie, AGNC a plongé profondément dans le territoire d’escompte. Cette décote a été clôturée au cours de l’année écoulée, mais les actions restent environ 2% inférieures à la valeur comptable.

Le rendement est également très compétitif de 8,3%. C’est un peu moins que certains de ses pairs, mais rappelez-vous: nous payons pour la qualité ici.

3 sur 5

Fiducie immobilière Starwood

Logo Starwood Property Trust
  • Valeur marchande: 7,3 milliards de dollars
  • Rendement du dividende: 7,6%

Pour quelque chose d’un peu plus exotique, donnez les parts de Fiducie immobilière Starwood (STWD, 25,38 $) un coup d’oeil.

Contrairement à Annaly et AGNC, qui se concentrent toutes deux sur les produits hypothécaires pour maisons unifamiliales simples, Starwood se concentre sur les investissements hypothécaires commerciaux. Starwood est la plus grande FPI hypothécaire commerciale en termes de capitalisation boursière, avec une valeur au nord de 7 milliards de dollars.

Environ 60% du portefeuille de Starwood est constitué de prêts commerciaux, avec 9% supplémentaires de prêts d’infrastructure et 7% de prêts résidentiels. Et contrairement à la plupart des FPI hypothécaires, Starwood possède également son propre portefeuille immobilier, qui représente environ 14% du portefeuille. Cela fait de Starwood plus un hybride FPI / FPI hypothécaire qu’un véritable mREIT, bien qu’il soit clair que l’entreprise penche le plus vers le «papier».

Cette fois l’an dernier, le portefeuille immobilier de Starwood avait ses points de préoccupation. En tant que FPI hypothécaire commerciale, elle était exposée aux hôtels, bureaux et autres propriétés durement touchés par la pandémie. Mais à mesure que la vie se rapproche de la normale de jour en jour, ces préoccupations s’évaporent. Et franchement, ils ont toujours été exagérés. Starwood gère un portefeuille prudent et le ratio prêt / valeur de son portefeuille commercial est très modeste de 60%. Ainsi, même si les impayés étaient devenus un problème majeur, Starwood aurait pu liquider le portefeuille et être rétabli en toute sécurité.

Aujourd’hui, Starwood est un jeu de réouverture post-COVID attrayant avec un rendement de dividende de 7% plus. Pas trop mal.

4 sur 5

FPI hypothécaire résidentielle Ellington

Logo de la FPI hypothécaire résidentielle Ellington
  • Valeur marchande: 148,6 millions de dollars
  • Rendement du dividende: 9,3%

Pour une FPI hypothécaire plus petite et prometteuse, considérez les actions de FPI hypothécaire résidentielle Ellington (GAGNER, 12,04 $). Ellington a commencé ses activités en 2013 et a une capitalisation boursière d’un peu moins de 150 millions de dollars.

Ellington gère un portefeuille composé principalement de MBS d’agence, mais la société investit également dans des titres hypothécaires privés et non adossés à des agences et d’autres actifs hypothécaires. Depuis le dernier rapport sur les résultats de la société, le portefeuille était presque exclusivement pondéré en titres d’agence. Le FPI détenait 1,1 milliard de dollars en MBS résidentiels d’agence et ne détenait que 17 millions de dollars en titres non liés à des agences. Ellington a récupéré de manière opportuniste des MBS non-agences lorsque les prix se sont effondrés l’année dernière et a lentement pris des bénéfices depuis.

En dépit d’être un petit opérateur, Ellington a mieux traversé la crise du COVID que bon nombre de ses pairs plus grands et mieux établis. Le cours de son action a perdu 65% de sa valeur lors de la vente de mars 2020, mais au début du troisième trimestre, Ellington avait déjà récupéré tous ses gains.

Aujourd’hui, les actions rapportent un succulent 9,2% et se négocient à une décote respectable de 10% par rapport à la valeur comptable. Étant donné que le secteur lui-même se négocie très près de la valeur comptable, cela implique une remise saine pour les actions EARN.

5 sur 5

Financière MFA

Logo financier MFA
  • Valeur marchande: 1,9 milliard de dollars
  • Rendement du dividende: 7,0%

Certaines sociétés de placement immobilier ont connu une situation pire que d’autres l’an dernier. Quelques-uns ont vraiment subi des dégâts car ils ont été contraints de vendre des actifs sur un marché illiquide pour répondre aux appels de marge. Mais certaines de ces FPI hypothécaires moins fortunées représentent désormais des aubaines à haut risque mais très rémunératrices.

À titre d’exemple, considérez Financière MFA (MFA, 4,26 $). L’AMF a été complètement anéantie pendant la crise du COVID, passant de plus de 8 dollars par action avant la pandémie à seulement 32 cents au plus bas. Aujourd’hui, les actions se négocient au nord de 4 $.

MFA ne récupérera jamais entièrement ses pertes. En liquidant ses actifs à des prix de vente incendiaire lors des appels de marge, le FPI a subi des dommages permanents. Mais les acheteurs d’aujourd’hui ne peuvent pas s’inquiéter du passé; nous ne pouvons regarder que vers l’avenir.

Aux prix actuels, l’AMF pourrait être une bonne affaire. Les actions ne se négocient que pour 77% de la valeur comptable. Cela signifie que la direction pourrait liquider l’entreprise et repartir avec un bénéfice de 23% (en supposant qu’elle prenne son temps et ne soit pas obligée de vendre à des prix défavorables). Ils rapportent également un 7% attrayant.

Il n’y a aucune garantie que MFA revienne à sa valeur comptable de sitôt. Mais nous recevons un rendement très compétitif en attendant que cet écart de valorisation se resserre.




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