10 février 2021

7 conseils pour investir dans une propriété multifamiliale | Investissements immobiliers

Par admin2020

Acheter une multifamiliale la propriété peut être une prochaine étape importante pour un investisseur immobilier qui avait déjà acheté une maison unifamiliale à louer à des locataires. Cela peut vous permettre de générer plus de revenus et de constituer une valeur nette plus rapidement, si vous êtes prêt à relever le défi.

«Vous êtes prêt à acheter une propriété multifamiliale lorsque l’idée vous enthousiasme», déclare Brian Davis, investisseur immobilier et co-fondateur de SparkRental.com. «J’ai connu des gens qui achetaient une propriété multifamiliale comme premier immeuble de placement, et j’ai connu des investisseurs pour acheter des dizaines, voire des centaines de propriétés unifamiliales parce que c’est ce qu’ils aimaient.

La clé pour déterminer si la responsabilité, la responsabilité et les réserves de capital accrues requises pour acheter une propriété multifamiliale vous convient est d’effectuer une diligence raisonnable minutieuse, alors tenez compte des conseils suivants des experts immobiliers:

Envisagez de vivre dans l’une des unités à des conditions favorables. Si vous achetez un immeuble de quatre unités ou moins et que vous vivez dans une, vous pouvez être admissible à un financement occupé par le propriétaire avec peu d’argent, tandis que les investisseurs doivent généralement mettre au moins 20% de moins, dit Mark Ferguson, un agent immobilier, investisseur. , auteur et créateur d’InvestFourMore.com.

Cela pourrait également permettre aux investisseurs d’acheter un autre investissement plus tôt, car leur ratio dette / revenu serait plus bas pour montrer aux banques qu’elles sont mieux qualifiées, a déclaré Ferguson.

Choisissez les bons professionnels pour vous aider. L’achat d’un immeuble à logements multiples peut être accablant, alors choisissez un courtier expérimenté qui peut vous aider tout au long du processus de diligence raisonnable.

«Au minimum, votre équipe expérimentée devrait comprendre un courtier, un avocat et un prêteur», a déclaré Lee Kiser, courtier en gestion du groupe Kiser à Chicago.

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«Ces professionnels peuvent vous guider à travers les pratiques et coutumes locales et vous aider à déterminer les éléments les plus importants à examiner lors de la diligence raisonnable», explique Kiser, qui comprend les aspects physiques du bâtiment et les flux financiers et de trésorerie de celui-ci. Au lieu d’embaucher un inspecteur général, demandez à des gens de métier locaux de consulter pour vous donner des opinions sur chaque système ou élément majeur du bâtiment.

Demandez des documents détaillés. Demandez des relevés de revenus et de dépenses pour les années en cours et précédentes, les listes de loyers en cours, les contrats de service et tous les rapports existants, dit Kiser.

«Assurez-vous que les informations historiques correspondent à vos attentes concernant les opérations en cours – et si ce n’est pas le cas, découvrez pourquoi», dit-il.

«Familiarisez-vous très, très bien avec le taux d’inoccupation dans ce quartier», ajoute Davis, et parlez directement aux locataires pour obtenir des commentaires honnêtes sur l’état de l’immeuble et les problèmes potentiels.

Vérifiez également la preuve des paiements de location et les copies des baux, explique Janine Acquafredda, courtier associé de House n Key Realty à Brooklyn, New York. Faites-vous transférer des dépôts de garantie et rencontrez tous les occupants actuels.

Évaluez soigneusement la perspective. Une propriété multifamiliale n’est pas valorisée par son prix au pied carré, mais plutôt par ses revenus et le retour sur investissement générés. Regardez les revenus et les dépenses de l’immeuble et voyez combien il en reste, ce qu’on appelle le bénéfice net d’exploitation. Ce nombre est divisé par le taux de rendement typique d’une zone de marché (appelé taux de capitalisation) pour déterminer la juste valeur marchande, dit Davis.

Un retour en espèces est déterminé en divisant le revenu après dépenses par l’argent que vous avez mis dans la propriété, dit Kiser.

Gardez des réserves de liquidités adéquates. Des événements inattendus se produiront lors de la possession d’un plus grand immeuble locatif. Par exemple, ne supposez pas que la propriété sera entièrement louée à tout moment ou que les locataires paieront régulièrement, dit Corey Vandenberg, un banquier hypothécaire à Lafayette, Indiana.

«Parfois, il est bon de voir si 50% des locataires paieraient les factures», dit-il.

Vous voudrez également vous assurer que vous savez ce qu’il faudra dans votre juridiction pour expulser un locataire, déclare Ralph DiBugnara, vice-président du financement des maisons résidentielles à Parsippany, New Jersey.

Une bonne règle de base est de soustraire 10% du haut des loyers attendus pour se préparer à des baisses inattendues du marché, à des vacances et à d’autres facteurs, déclare Adam Bray-Ali, un Agent immobilier Los Angeles et investisseur.

Sachez dans quoi vous vous embarquez. “Voulez-vous être propriétaire pour des raisons autres que l’argent?” Dit Bray-Ali. “Votre diligence raisonnable devrait inclure un contrôle d’attitude pour déterminer si vous souhaitez traiter avec la direction.”

«Les maux de tête sont en grande partie basés sur la qualité du quartier et l’âge de la propriété», dit Davis.

Vous pouvez déterminer ces facteurs en voyant comment il est classé – soit en tant que propriété de classe A, B, C ou D (A étant la meilleure condition) – et en acheter un en fonction de vos ressources et de votre budget.

«Ayant possédé de nombreuses propriétés de classe D, je peux vous dire que c’est tout à fait vrai», déclare Davis. «Dans mes pires propriétés, c’est une lutte constante pour percevoir le loyer, pour réparer les dommages causés par les locataires, pour garder les propriétés louées, etc. Dans ma meilleure propriété, je n’ai aucun de ces maux de tête. Tous mes locataires là-bas ont toujours payé à temps comme sur des roulettes et traité la propriété avec des gants pour enfants. “

Il y a souvent moins de propriétés multifamiliales que les maisons unifamiliales, donc “vous devrez peut-être sacrifier l’emplacement ou l’état de la propriété pour en trouver une dans votre gamme de prix”, explique Allison Bethel, analyste en investisseur immobilier pour FitSmallBusiness.com.

Bethel dit que les investisseurs ne parviennent souvent pas à confirmer que la propriété est légalement zonée pour son utilisation et le nombre d’unités.

C’est aussi une bonne idée d’avoir un avocat spécialisé dans la propriété pour établir vos baux et une LLC pour posséder la propriété, dit Vanderberg.

Pensez à une gestion professionnelle. Les nouveaux acheteurs d’immeubles d’appartements devraient penser à payer un gestionnaire immobilier pour gérer les problèmes quotidiens des locataires et des réparations, ce qui coûte normalement 3 à 10% des loyers, dit Kiser.

«Chaque marché a ses propres particularités pour les relations propriétaire-locataire, la publicité, les baux, les divulgations et bien d’autres éléments», dit-il. “C’est généralement une bonne idée d’apprendre cela d’un gestionnaire tiers professionnel travaillant pour vous plutôt que d’apprendre en faisant les erreurs vous-même.”

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