9 février 2021

À quoi s’attendre de l’immobilier en 2021

Par admin2020

Pour l’immobilier, comme pour beaucoup de choses, 2020 a été une année étrange. Malgré une pandémie, une récession et un chômage qui ont frappé à un moment donné 20 millions, 6 millions de maisons ont été vendues et le prix moyen des maisons a augmenté de 5%. Il y avait des taux hypothécaires historiquement bas, bien sûr, mais il y a aussi le fait que la récession s’est principalement concentrée parmi les personnes ayant des emplois moins bien rémunérés – les locataires.

2021 sera également une année étrange. Avec le déploiement des vaccins, nous savons que la fin de la pandémie est en vue, peut-être d’ici 2022? Mais cela ne signifiera aucune sorte de retour à la normale, pour l’économie ou pour l’immobilier. Voici quelques éléments à considérer.

1. Emplois: de nombreux emplois ne reviennent jamais. Les entreprises ont appris à travailler avec moins d’employés alors que la pandémie a surchargé une tendance déjà en cours avant la récession. La plupart des emplois perdus se trouvent dans la vente au détail et dans les restaurants, mais les ingénieurs en informatique bien rémunérés sont également touchés. Oui, l’économie créera éventuellement d’autres emplois, mais cela n’aidera pas les gens en 2021.

2. Migration urbaine: le mouvement vers les grandes villes se poursuivra. Même si la pandémie a montré que de nombreux emplois peuvent être effectués de n’importe où, les gens et les entreprises veulent toujours être à proximité des infrastructures, des activités sociales, de l’accès à des soins de santé de qualité.

3. Migration vers des logements plus abordables: les gens déménageront là où se trouvent les emplois et s’éloigneront des logements coûteux. Pendant des décennies, les jeunes ont déménagé du nord-est vers le Texas et la Floride. Récemment, ils ont été quitter la Californie. Avec beaucoup de chômage, beaucoup de gens seront en mouvement.

Ces observations m’amènent aux conclusions suivantes sur l’immobilier en 2021 et au-delà.

À court terme, il y aura une forte demande pour plus de locations, juste au moment où l’offre a effectivement diminué. Les locataires au chômage élargiront la partie inférieure du marché des locataires cette année, mais auront des difficultés financières. Cela produit plus de risques pour les investisseurs dans l’immobilier locatif; ils doivent éviter l’extrémité inférieure et rester aussi près que possible du centre du marché, ce qui Moniteur du marché local a identifié comme fourchette de loyer. Après 2021, le marché bas de gamme diminuera à nouveau. N’oubliez pas que le locataire moyen déménage dans les deux ans; une propriété bas de gamme que vous achetez en 2021 pourrait bien rester vide en 2022.

À long terme, le marché de la location continuera à se développer. La récession a encore augmenté le nombre de personnes qui n’ont pas les moyens d’acheter une maison. La flambée de l’achat d’une maison en 2020 a poussé l’accession à la propriété à 67%, contre 65% en 2019, mais c’est probablement un événement ponctuel; la récession a endommagé l’épargne des gens ainsi que leurs revenus.

Le fait que la flambée des achats de logements n’a fait grimper les prix des maisons que de 5% suggère très fortement que les hausses de prix en 2021 et 2022 seront modestes. Cela variera d’un marché à l’autre, mais il y aura peu d’occasions de faire basculer les propriétés dans les flambées des prix. Réhabiliter les plus anciens pour les revendre à des valeurs plus élevées sera une bien meilleure stratégie.

Alors, identifions les marchés les plus prometteurs pour différents types d’investissement.

Tableau A montre 20 marchés où les prix étaient élevés en 2020, ainsi que dans quelle mesure le prix moyen réel du logement était supérieur au prix du revenu, qui est calculé à partir du revenu local.

Dans l’immobilier, la preuve du pudding est toujours dans le manger; si les prix des maisons ont bien augmenté cette année, ils augmenteront très probablement bien l’année prochaine. Ainsi, ces 20 marchés sont de bonnes perspectives pour la réhabilitation des propriétés à des valeurs plus élevées.

La comparaison entre le prix du logement et le prix du revenu montre combien de risques sont associés à ces projets. Sur des marchés comme Boise, Tacoma, Phoenix et Tampa, où le prix du logement est plus de 25% plus élevé que le prix du revenu, un boom est en cours et les investisseurs devraient éviter les projets pluriannuels.

D’un autre côté, dans des endroits comme Memphis, Wichita ou Rochester, il y a moins de chances que les prix baissent, mais aussi une demande plus faible pour les maisons chères, donc les projets de réadaptation devraient avoir des objectifs modérés.

Tableau B montre 20 marchés où la perte éventuelle d’emplois sera probablement faible, car une plus faible proportion d’emplois se trouvent dans des catégories vulnérables telles que la vente au détail, la restauration, le tourisme, la santé et l’industrie.

En couplant la vulnérabilité des emplois (certes un effort spéculatif de ma part) avec la situation actuelle actuelle de l’emploi, nous pouvons identifier des marchés qui devraient être de bons paris à long terme pour les investisseurs dans l’immobilier locatif.

La perte moyenne d’emplois aux États-Unis au cours de l’année écoulée était de 6%, donc une perte de 2 ou 3% en ce moment semble plutôt bonne. Parce que les États ont eu des politiques de fermeture différentes, les chiffres des emplois ne sont pas strictement comparables. De même, mon estimation du nombre d’emplois vulnérables sur chaque marché est principalement relative (la moyenne pour 320 marchés est de 17%) et je ne m’attends pas à ce que les emplois vulnérables deviennent nécessairement des pertes d’emplois.

Pourtant, nous savons que les emplois sont l’épine dorsale des locations; les statistiques de ces 20 marchés suggèrent une forte demande à long terme des locataires.

Quelques remarques particulières sur les deux listes. Premièrement, ils n’incluent qu’un seul marché californien, qui est devenu si cher que plus de gens quittent l’État que d’entrer; beaucoup d’entre eux déménagent à Boise, Phoenix ou Salt Lake City. Deuxièmement, bon nombre de ces marchés se trouvent au centre du pays; il n’y a pas si longtemps, Kansas City, Memphis et Indianapolis n’étaient pas de bons endroits pour investir. Et troisièmement, bien que selon certains paramètres, Boise soit le marché le plus en vogue du pays, rappelez-vous que le risque d’y investir augmente également. Rien n’est gratuit.

Ce sera une année intéressante pour les investisseurs, avec des perturbations à court terme et des conséquences à long terme. C’est le moment de vraiment utilisez vos compétences analytiques.



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