26 avril 2021

Acheter une maison multifamiliale pour votre premier investissement

Par admin2020

Si vous êtes à la recherche d’une maison et que vous souhaitez commencer à investir dans l’immobilier, vous pouvez envisager une stratégie appelée «piratage de maison».

Qu’est-ce qui est impliqué dans le piratage domestique? C’est simple: vous achetez une propriété multifamiliale et habitez dans l’une des unités tout en louant l’autre (s) pour générer des revenus.

C’est un excellent moyen de réduire considérablement le paiement de votre logement (voire gratuit). Il crée également des capitaux propres et vous donne une expérience précieuse à transférer à d’autres investissements immobiliers.

Voici un aperçu de ce qu’est le piratage domestique et de ce que vous devez savoir avant de décider s’il vous convient.

Piratage de maison: vivre dans une unité, louer l’autre (s)

L’une des meilleures façons de commencer à investir dans l’immobilier est d’acheter une propriété multifamiliale et de vivre dans l’une des unités tout en louant les autres.

(Remarque: une propriété multifamiliale est un bâtiment de deux à quatre logements.)

Vous bénéficierez de certains des avantages de l’accession à la propriété ainsi que de certains des avantages d’être propriétaire. Nous aborderons les avantages spécifiques un peu plus tard. Le fait est que cela vous permet de posséder une maison et de construire une valeur nette avec peu d’argent de votre poche.

Mon premier investissement immobilier

Avant d’approfondir la discussion, voici mon histoire. Je possède maintenant des propriétés locatives autonomes, mais ce n’est pas ainsi que mon investissement immobilier a commencé.

Quand j’avais environ 20 ans, mon fiancé d’alors (maintenant ma femme) et moi vivions dans les Florida Keys. L’immobilier n’est pas bon marché là-bas. En tant qu’enseignante et infirmière, nous avions du mal à trouver des maisons décentes que nous pouvions nous permettre de louer ou d’acheter.

Mon agent immobilier a fait une suggestion: Acheter une propriété avec deux unités d’habitation. Vivez d’un côté et louez l’autre. Nous avons acheté une maison avec un salon principal de deux chambres et un appartement séparé d’une chambre attenant.

Voici pourquoi cela a fonctionné à notre avantage. Nous n’avions pas besoin d’une tonne d’espace, donc cela ne nous dérangeait pas d’avoir un espace de vie plus petit pour nous-mêmes. Nous avons loué l’appartement pour 1100 $ par mois – très pas cher pour un appartement d’une chambre dans les Keys de Floride. Nous avons utilisé ce revenu pour payer près de la moitié de notre paiement hypothécaire mensuel. Nous avons fini par vivre dans une belle maison pour 500 $ de moins par mois qu’il ne nous en aurait coûté de louer ou d’acheter un condo ou un appartement de deux chambres de taille comparable.

Gardez à l’esprit qu’il s’agissait d’une version à petite échelle du piratage domestique. La partie louée de notre maison représentait moins d’un tiers de sa superficie en pieds carrés. Si vous achetez un duplex, un triplex ou un quadruplex, vos revenus locatifs pourraient couvrir la totalité de votre hypothèque ou plus.

Veuillez noter que les propriétés résidentielles de cinq unités ou plus sont classées comme biens immobiliers commerciaux. Ils ne peuvent donc pas être considérés comme votre résidence personnelle à des fins hypothécaires.

Avantages d’acheter une maison multifamiliale pour le piratage de maison

L’achat d’une maison multifamiliale pour y vivre et la louer présente des avantages incontestables. Cela pourrait même être mieux que d’acheter une maison unifamiliale pour y vivre ou un immeuble de placement indépendant à louer.

L’avantage le plus évident est que cela réduit le paiement de votre logement ou même l’efface complètement. Par exemple, si vous achetez un triplex avec un versement hypothécaire de 1 800 $ par mois et que vous percevez 800 $ de loyer mensuel des deux autres logements, votre paiement direct pour le logement tombe à 200 $. Vous pouvez également utiliser l’argent du loyer que vous percevez pour rembourser votre prêt hypothécaire encore plus rapidement.

Vous bénéficiez également du financement de la résidence principale. C’est généralement beaucoup moins cher pour financer une résidence principale. Vous bénéficierez d’un taux d’intérêt et de frais inférieurs à ceux d’un prêt immobilier d’investissement.

Et vous pouvez probablement acheter avec un acompte nettement inférieur. La plupart des prêteurs immobiliers veulent une mise de fonds d’au moins 20%. Pendant ce temps, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire conventionnel pour résidence principale avec aussi peu que 3% de mise de fonds – ou vous qualifier pour un financement FHA avec 3,5% de réduction si vous avez des antécédents de crédit limités. Si vous êtes un vétéran ou un militaire en service actif, vous pourrez peut-être obtenir un prêt hypothécaire VA de 0%.

L’achat d’une maison multifamiliale au lieu d’une résidence unifamiliale vous permet également de constituer une valeur nette plus rapidement – et aux dépens de quelqu’un d’autre. Par exemple, si vous pouvez dépenser 400 000 $ pour acheter un triplex ou 200 000 $ pour acheter une maison unifamiliale, vos versements mensuels d’hypothèque sur le triplex vous permettront d’augmenter votre valeur nette deux fois plus rapidement.

Cette stratégie vous permet également d’apprendre les tenants et les aboutissants de l’investissement immobilier d’une manière plus facile et plus indulgente que d’acheter une propriété locative autonome. Vous habitez sur la propriété, il est donc plus facile d’identifier et de gérer les problèmes que si vous habitiez ailleurs.

Inconvénients de l’achat d’une maison multifamiliale pour y vivre

Après avoir connu ces avantages, il est important de souligner que le piratage domestique n’est pas pour tout le monde. Voici quelques inconvénients potentiels à prendre en compte avant de décider si cela vous convient:

Avant tout, le piratage de maison est un investissement immobilier et ne doit pas être pris à la légère. Familiarisez-vous avec les bases de la propriété et de l’exploitation de propriétés locatives avant de commencer.

Deuxièmement, le fait d’être propriétaire comporte des risques et des maux de tête considérables. Il n’est pas réaliste de supposer que vos interactions avec les locataires se dérouleront sans heurts. Les locataires ne traitent pas souvent les propriétés locatives avec le même niveau de respect qu’ils traiteraient une maison qu’ils possédaient. Il pourrait donc y avoir des dépenses d’entretien considérables (et incertaines).

De plus, il y a le risque qu’un ou plusieurs de vos logements louables restent vacants pendant un certain temps. Et il peut être assez désagréable de faire face à des situations comme le loyer tardif et les expulsions si vous habitez juste à côté.

Troisièmement, les implications fiscales des revenus locatifs sont complexes, en particulier lorsqu’une propriété se trouve dans la zone grise entre un immeuble de placement et une résidence principale. Au minimum, vous devez savoir comment les impôts fonctionnent sur les revenus de location et demander l’avis d’un fiscaliste pour vous aider à naviguer dans le processus. Les taxes fonctionnent différemment pour les immeubles de placement et pour les résidences principales. Et vous devrez utiliser les deux en pourcentage.

Enfin, il y a un degré d’intimité et de liberté auquel vous renoncez en vivant dans une maison multifamiliale. Il est avantageux d’avoir votre propre cour et de ne pas avoir à vous soucier du bruit de vos voisins. Assurez-vous de tenir compte de votre propre confort avant d’acheter une maison multifamiliale.

Une maison multifamiliale est-elle la bonne solution pour vous?

L’achat d’une maison multifamiliale pour y vivre et la location des autres unités peut être un génial façon de démarrer votre stratégie d’investissement immobilier. Et cela peut vous aider à créer de la richesse plus rapidement que vous ne le pourriez autrement.

Cela dit, vivre dans une maison multifamiliale et être le propriétaire de quelqu’un d’autre ne convient pas à tout le monde. Considérez les avantages ainsi que les inconvénients avant de vous décider à aller de l’avant.



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