25 mai 2021

Acquérir une propriété sans acompte

Par admin2020
  • Mike Bryant a acquis 10 propriétés sans avoir à verser d’acompte.
  • Il gagne 826 $ par mois en flux de trésorerie provenant de quatre propriétés, tout en créant des capitaux propres.
  • Et il ne pense pas que le marché du logement soit dans une bulle, a-t-il déclaré.
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Lorsque Mike Bryant était au début de la cinquantaine en 2012, il a commencé à réfléchir à des moyens de développer davantage son portefeuille de retraite.

C’est alors qu’il s’est tourné vers l’investissement immobilier. Mais cela peut être un marché difficile à pénétrer, surtout sans de grosses sommes d’argent pour un acompte.

Bryant a donc fait preuve de créativité, empruntant une voie à faible coût en ciblant les propriétaires plus âgés qui voulaient décharger leurs propriétés au moment de leur retraite.

Les entreprises qui payaient comptant pour les maisons offraient aux vendeurs des prix inférieurs à ceux du marché. Mais Bryant les a battus en offrant aux vendeurs le plein prix, payé en versements mensuels et un paiement final plus petit à la fin de la durée du contrat, par opposition à un paiement forfaitaire à l’avance.

“Des gens m’ont demandé … ‘Pourquoi un vendeur ferait-il ça?'”, A déclaré Bryant sur un épisode récent le «Podcast sur les revenus de location». “Je me dis: ‘Eh bien, je résous un problème pour eux. Le prix finit par être une chose très importante pour beaucoup de ces vendeurs.”

La stratégie a largement porté ses fruits pour Bryant.

“Sans mettre un sou dans aucun de ceux-ci, j’ai un portefeuille – entre ce que j’ai déjà vendu l’année dernière et ce que je n’ai pas encore vendu – de plus d’un demi-million de dollars de fonds propres, au moins sur le papier, de ce que je peux glaner, c’est la valeur marchande par rapport à ce que je dois sur ces propriétés », a déclaré Bryant sur le podcast.

Pour identifier les propriétaires à la retraite, Bryant a déclaré qu’il avait utilisé un service de liste de diffusion, identifiant les adresses qu’ils avaient répertoriées comme non occupées par le propriétaire. Il leur a ensuite envoyé des cartes postales leur demandant s’ils étaient intéressés à vendre la propriété.

Dans une interview avec Insider mercredi, Bryant a expliqué le fonctionnement de la stratégie, en utilisant une propriété comme exemple. Il a acheté la propriété d’une valeur quelque part au nord de 90 000 $ en 2012. Il a accepté de payer le vendeur 400 $ par mois pendant 15 ans, ce qui revient à 72 000 $. À l’expiration du contrat en 2026, il paiera au propriétaire une somme finale de 24 500 $, qu’il a dit qu’il pourrait rembourser avec des économies ou en vendant la propriété.

En attendant, il loue la propriété pour 1090 $, selon les dossiers fournis par Bryant. Après avoir payé au vendeur les 400 $ et après les dépenses telles que les taxes, les assurances, les frais et la mise de 10% dans une réserve de fonds pour les réparations et les périodes de vacance, Bryant génère un flux de trésorerie de 32 $ par mois – à l’extrémité inférieure des flux de trésorerie. des propriétés de son portefeuille.

Bryant possède quatre de ces propriétés, qui sont des locations unifamiliales, qui génèrent un total de 826 $ par mois de flux de trésorerie après dépenses.

Mais le gros prix pour Bryant, qui est à Kansas City, Missouri, est l’équité avec laquelle il se retrouve lorsque les maisons sont payées. Compte tenu de la montée en flèche des prix des logements au cours des derniers mois et années, Bryant estime que la maison vaut maintenant environ 150 000 $. Son portefeuille des quatre maisons unifamiliales vaut maintenant plus de 263 000 $, selon son estimation.

Bien que cette stratégie de financement puisse être plus difficile à utiliser sur le marché immobilier brûlant d’aujourd’hui qu’en 2011, a déclaré M. Bryant, l’équilibre offre-demande finira par se rapprocher de la normale.

Pourquoi Bryant a décidé de vendre la plupart de ses propriétés

Les conditions de marché favorables aux vendeurs sont une des principales raisons pour lesquelles Bryant a décidé de vendre plusieurs de ses propriétés au cours des derniers mois. Par exemple, la valeur de certaines maisons a augmenté de 20% l’année précédant sa vente, a-t-il déclaré. Ceci est comparé aux 3 à 4% qu’il espérait.

Cela reflète cette flambée plus large des prix des logements sur de nombreux marchés en raison de la forte demande et des stocks limités. Le courtier immobilier Redfin a constaté que les prix des logements aux États-Unis avaient augmenté en moyenne de 17% d’avril 2020 à avril 2021.

Mais les propriétés vendues par Bryant ont été payées. Il prévoit de conserver les quatre qui ne sont pas vendus jusqu’à ce qu’ils soient payés vers la fin de la décennie. D’ici là, il sera dans la soixantaine, donc le moment sera propice pour vendre, a-t-il déclaré.

Bien qu’il ne sache pas combien de temps les prix continueront d’augmenter si rapidement, il a déclaré qu’il s’attendait à ce que le marché se refroidisse et ralentisse.

Il ne soupçonne pas non plus que le marché du logement est dans une bulle comme c’était autour de 2008, d’où pourquoi il est à l’aise de les tenir, a-t-il déclaré.

“Contrairement à 2008, qui était en quelque sorte un événement unique dans une vie, qui a été vraiment précipité par beaucoup de surfinancement sur les marchés des prêts hypothécaires financiers, les maisons étant surendettées, puis c’était un effet domino”, a déclaré Bryant à Insider. “Mais nous n’avons pas ces conditions maintenant.”



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