15 septembre 2021

Actes de fiducie : le héros méconnu des investissements immobiliers alternatifs

Par admin2020

L’investissement par acte de fiducie existe depuis des décennies, offrant aux investisseurs privés une myriade d’opportunités d’investir dans le développement immobilier et offrant des avantages tels que la diversification, la préservation du capital et des rendements historiquement élevés. Et pourtant, il reçoit encore peu de mérite et reste l’une des formes alternatives d’investissement immobilier les plus sous-utilisées dans un IRA. Les prêts privés, tels que les actes de fiducie, sont malheureusement entachés de périodes sombres de pratiques de prêt prédatrices, ainsi que de l’idée fausse qu’ils sont réservés aux emprunteurs ayant un mauvais crédit et aux personnes extrêmement riches, qui peuvent se permettre le risque de leur prêter.

Il y a deux facteurs importants que le grand public ne reconnaît pas. La première est qu’à la suite de la bulle immobilière de 2008, le gouvernement a sévèrement réprimé le secteur du crédit. À ce jour, c’est l’une des industries les plus réglementées au niveau des États et au niveau fédéral. Deuxièmement, il existe des entreprises, avec des années d’expérience, offrant des opportunités d’investissements fractionnés comme des actes de confiance. Cela brise essentiellement la barrière du capital et en fait des investissements passifs pour leurs clients.

Dans l’ensemble, les investissements dans les actes de fiducie sont très réglementés, ont des périodes de détention plus courtes, des investissements minimums plus bas, offrent une préservation du capital, sont généralement passifs et offrent un revenu fixe, ce qui en fait un investissement idéal à déployer pour une stratégie d’investissement à long terme. Vous vous demandez peut-être quels sont les risques ? Chaque investissement les a. Pour les actes de fiducie, il s’agit de liquidité, qui est due au fait que vous ne pouvez pas encaisser votre investissement avant l’échéance du prêt. Vous devez attendre que l’emprunteur rembourse, et il y a un risque que l’emprunteur fasse défaut sur le prêt. Si l’emprunteur fait défaut et que la propriété doit être reprise par forclusion puis vendue pour récupérer le principe de l’investisseur, ce processus peut prendre du temps.

Les stratégies courantes pour atténuer ce risque comprennent la diversification de vos investissements dans les actes de fiducie entre plusieurs emprunteurs, régions et types de propriétés (commerciales et/ou résidentielles). Des investissements minimaux bas et un délai de rotation plus court facilitent les manœuvres sur le marché immobilier, ce qui est essentiel lorsque vous utilisez des fonds de retraite pour investir. Dans un IRA autogérée compte, les revenus d’intérêts provenant des actes de fiducie seront composés à imposition différée ou en franchise d’impôt (selon le compte), et avec suffisamment de prévoyance, leur capacité à générer un revenu fixe peut également être utilisée pour aider à combler l’écart de revenu pendant vos années de retraite .

Le principal problème auquel sont confrontés de nombreux retraités est de savoir comment remplacer le revenu qu’ils tiraient de leur travail. Les sources de revenus provenant des pensions, de la sécurité sociale, de l’invalidité et des biens immobiliers peuvent encore ne pas suffire ; et, malheureusement, on ne réfléchit pas beaucoup à la création d’une stratégie sur la façon d’utiliser efficacement les avoirs de retraite une fois que nous atteignons ces dernières étapes de la vie. Imaginez si vous pouviez retirer 120 000 $ d’un compte de retraite et générer 1 000 $ par mois de revenu à perpétuité sans dépenser un centime de ces 120 000 $. Cela semble trop beau pour être vrai, non?

Jetons un coup d’œil à deux scénarios côte à côte. Dans le premier scénario, quelques années avant la retraite, vous transférez 120 000 $ dans un IRA autogéré à partir d’un autre compte qualifié pour investir dans des actes de fiducie ; mais comme beaucoup, vous pensez qu’il est prudent de rembourser une grande partie de la dette, c’est-à-dire la dette de carte de crédit ou votre prêt immobilier, qui s’élève à 40 000 $. Vous trouvez une entreprise qui offre des rendements annualisés de 10 %. Vous pouvez rencontrer un défaut ou deux sur toute la ligne, mais en raison du faible investissement minimum, votre portefeuille est diversifié sur plusieurs actes de fiducie. Tandis que les valeurs par défaut fonctionnent d’elles-mêmes, les autres fonctionnent toujours et vous procurent un revenu. À mesure que vous vieillissez, ce n’est un secret pour personne que vos dépenses peuvent augmenter pour des choses telles que les soins de santé, ce qui explique l’augmentation des distributions au fil des ans.

Dans le deuxième scénario, tous les facteurs restent les mêmes, sauf que vous choisissez de ne pas rembourser vos dettes dès votre retraite afin de conserver votre capital total de 120 000 $. Voyons maintenant comment les chiffres se présentent dans les scénarios un et deux dans les graphiques ci-dessous :

La différence entre l’accumulation dans le scénario deux et le retrait qui se produit dans le scénario un est plutôt choquante, n’est-ce pas ? Vous pouvez voir le potentiel que présentent les actes de fiducie si vous avez les moyens et la capacité de maintenir (vous ne pouvez pas écarter l’inattendu) l’intégrité de votre capital. Maintenant, alors que vous entrez dans vos dernières années et que vous souhaitez placer votre épargne-retraite dans quelque chose avec un profil de risque plus faible (donc un rendement plus faible), vous êtes alors beaucoup plus loin de vider complètement votre compte. Cela pourrait être une aubaine si vous envisagez de laisser un héritage.

Il est essentiel de trouver la bonne société d’investissement par acte de fiducie qui répondra aux besoins de votre portefeuille de retraite. Comme pour tout investissement, une diligence raisonnable et une recherche appropriées sont essentielles avant de prendre un engagement avec une entreprise. Lorsque vous effectuez vos recherches et comparez différentes entreprises, vous pouvez vous poser quelques questions qui pourraient vous aider à affiner vos options :

Dans quelle mesure voulez-vous que cet investissement soit passif ? Ceci est important car toutes les sociétés d’investissement par acte de fiducie n’offriront pas le même niveau de service. Si vous êtes à l’aise avec l’idée d’être plus impliqué dans l’investissement, vous pouvez envisager des sociétés qui se contenteront de négocier le prêt, puis de vous laisser entièrement la responsabilité du service du prêt ou avec l’aide d’un prestataire tiers, si vous choisissez ainsi. Si vous êtes à la retraite ou à un moment de votre vie où vous n’avez pas besoin de la possibilité d’un engagement supplémentaire, d’autres sociétés fourniront tous les services nécessaires pendant la durée du prêt, laissant l’investissement très passif à l’investisseur.

Quel est votre seuil de risque ? Les actes de fiducie peuvent être proposés en première, deuxième, troisième position, etc. Si votre investissement dans l’acte de fiducie n’est pas en première position, cela signifie qu’un ou plusieurs autres prêts ont préséance sur le vôtre. En cas de défaillance du prêt, le prêt en première position n’est pas responsable des prêts précédents, ce qui pourrait vous rendre vulnérable à une perte de la totalité de votre investissement principal.

Sur quels marchés immobiliers souhaitez-vous investir ? Les sociétés d’investissement par acte de fiducie varient selon les régions et le type de développement immobilier sur lesquelles elles prêteront. Certains ne prêteront que dans leur propre arrière-cour sur des propriétés fixes et réversibles, et d’autres peuvent prêter dans une certaine région (c’est-à-dire la côte ouest, le sud-ouest, le Moyen-Orient, etc.) sur des développements résidentiels et commerciaux.

Combien voulez-vous engager pour chaque investissement dans un acte de fiducie et à quel rendement ? Certaines sociétés d’investissement par acte de fiducie offrent des investissements minimums aussi bas que 10 000 $, jusqu’à ce que vous soyez en mesure de couvrir la totalité de l’investissement. Les rendements peuvent également varier d’une entreprise à l’autre et sur chaque investissement qu’elles proposent.

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