18 mai 2021

Analyse du marché du self-stockage 2021: Boston

Par admin2020

Les experts du secteur ont quelques conseils pour investir dans le marché du self-stockage du Grand Boston: si vous regardez assez attentivement, les opportunités sont là. Comme dans d’autres régions métropolitaines américaines, la ville a vu sa part de développement de self-stockage ces dernières années. De nouvelles installations ont ajouté 14,5% aux 19,4 millions de pieds carrés d’espace de libre-stockage de la région depuis 2016, rapporte Radius +, une entreprise spécialisée dans les données de self-stockage, l’analyse et l’intelligence de localisation.

En outre, 34 autres installations sont prévues ou en construction dans la région métropolitaine de Boston, qui comprend l’est du Massachusetts ainsi que des parties du sud du New Hampshire et du nord du Rhode Island. Cela représente une augmentation de 10,78% de la nouvelle offre potentiellement disponible prochainement, selon les données.

La montée en flèche de l’offre nouvelle a entraîné une pression sur les taux de location dans certains sous-marchés; mais voici la chose: malgré toutes les activités de construction et de rénovation, le soi-disant «taux de pénétration» de Boston, ou la quantité de self-stockage par habitant, reste à seulement 4 pieds carrés. Ce taux est inférieur au taux national de 5,8 et bien inférieur aux taux observés dans d’autres grandes zones statistiques métropolitaines (MSA) de la taille de Boston.

Ajoutez au fait que le Grand Boston a l’un des niveaux de revenu médian des ménages les plus élevés du pays, 51% de la population vit dans des immeubles locatifs et les obstacles sont élevés pour que les nouveaux arrivants pénètrent sur le marché, et vous avez tous les ingrédients. pour le succès de l’auto-stockage. «Boston est un marché formidable», déclare Cory Sylvester, directeur chez Radius +. «Ce n’est pas une zone à croissance rapide comme vous le voyez dans la Sunbelt, mais elle continue de croître, et il y a tellement d’avantages à la région.»

L’importance de l’emplacement

Thomas Palumbo, directeur principal de Sitar Realty Co. et conseiller principal de The Storage Acquisition Group, convient que la plupart des principes fondamentaux de Boston mènent à une conclusion générale: il s’agit d’un marché de self-stockage de premier plan pour les acheteurs, les vendeurs et les opérateurs. Même si un projet de 2 millions de pieds carrés de nouvel espace est ajouté au marché dans les années à venir, la région devrait être en mesure de l’absorber, dit-il. «Je ne pense pas que cela va vraiment perturber le marché.»

Mais il y a une mise en garde: tout dépend de l’endroit où les nouvelles installations sont construites. Cela nous ramène à nos conseils originaux sur la recherche d’opportunités. Le fait est que certains domaines ont été surchargés ces dernières années.

Par exemple, la région de Marlborough-Framingham, connue sous le nom de région métropolitaine de Boston, a connu une augmentation de 33% de l’offre nouvelle au cours des trois dernières années, selon les données de Radius +. La hausse des espaces de libre-entreposage est en partie due à une augmentation du nombre de nouveaux logements multifamiliaux dans la région.

«Il y a certainement eu une construction excessive», déclare Steve Tranni, directeur des opérations de Stor U Self, qui possède cinq sites à l’extérieur de Boston, et membre du conseil d’administration de la Northeast Self Storage Association. «De nombreuses nouvelles installations ont été ouvertes ces dernières années.»

Pourtant, une unité climatisée typique de 10 sur 10 en banlieue coûte environ 140 $ par mois. C’est un prix solide, même si les coûts sont généralement élevés dans la région de Boston.

Malgré toutes les nouvelles constructions, Stor U Self développe de nouvelles installations à Quincy, juste au sud de Boston, et à Plymouth, à environ 40 miles au sud de la ville. Mais Tranni souligne que la société a fait de nombreuses études de marché avant de décider de se lancer dans ces projets. «Nous sommes très, très prudents quant à l’achat ou à la construction de nouvelles installations», dit-il. “Il faut vraiment ralentir et ne pas être stupide à ce sujet.”

Là encore, on peut simplement essayer de construire ou d’acheter directement à Boston même, une ville généralement mal desservie par rapport à d’autres dans le pays. Là, le loyer pour une unité climatisée de 10 sur 10 atteint facilement 200 $ et plus par mois. Beantown n’a tout simplement pas vu autant d’activités de développement que les banlieues environnantes, en grande partie en raison des barrières classiques élevées à l’entrée, telles que les restrictions de zonage et la rareté des terrains abordables. Pourtant, on pense qu’une fois que vous avez une installation dans la ville, vous devriez être en bonne forme.

Complexes et défis

Le marché de Boston est en effet délicat et difficile à naviguer, presque autant que les routes tristement alambiquées et déroutantes de la ville, déclare Connie Neville, directrice générale de SVN Storage Realty. Les statistiques montrent que la zone est mal desservie en matière de self-stockage. Cependant, un grand pourcentage de maisons ont des greniers et des sous-sols qui réduisent le besoin de service, ajoute Neville.

Il existe de nombreux collèges et universités dans la ville, des établissements de renommée internationale tels que Harvard, le Massachusetts Institute of Technology et Tufts University, à des écoles moins connues mais respectées comme Simmons University, Bridgewater State University et l’Université du Massachusetts Lowell. Les dizaines de milliers d’étudiants qui entrent et sortent de la région chaque année mènent à une activité florissante – quoique saisonnière – pour de nombreux exploitants.

Malgré les complexités et les défis du marché, l’essentiel est que le marché du self-stockage de Boston reste «très robuste et très compétitif», dit Neville.

Justin Quinto, conseiller en courtage pour la société immobilière Investment Real Estate LLC, est d’accord. «Boston est sans aucun doute l’un des principaux marchés MSA dans lequel se trouvera», dit-il. «Il est densément peuplé et a des revenus élevés. C’est un marché formidable. »

Monty Spencer est PDG de Le groupe d’acquisition de stockage, qui se spécialise dans l’acquisition d’installations et de portefeuilles de libre-entreposage hors marché à l’échelle nationale. La société propose également des rapports d’analyse de marché, une assistance à la souscription et à la clôture. Pour plus d’informations, appelez le 757.867.8777.



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