10 février 2021

Avantages et inconvénients de l’investissement immobilier: ce que vous devriez considérer

Par admin2020
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L’inclusion de l’immobilier en tant que classe d’actifs dans votre portefeuille d’investissement ajoute de la diversité pour réduire votre risque d’investissement global. Il existe de nombreuses stratégies d’investissement immobilier pour y parvenir. Certaines options, comme les fiducies de placement immobilier (FPI), sont aussi passives que la détention d’actions versant des dividendes. D’autres, comme l’achat et la détention de propriétés locatives pour les flux de trésorerie et l’appréciation du capital, nécessitent une participation active et une bonne quantité de connaissances pour réussir.

J’ai personnellement trouvé que les résultats de l’investissement immobilier actif dépassent de loin les stratégies plus passives. Et avouons-le, posséder et profiter de propriétés réelles est beaucoup plus excitant que de posséder des actions d’une action sur papier.

Comme tout investissement, prendre un bien immobilier dans votre portefeuille d’investissement a ses avantages et ses inconvénients.

Les avantages de l’investissement immobilier

1. L’immobilier s’apprécie au fil du temps

L’immobilier bien choisi s’apprécie avec le temps, généralement à un rythme qui dépasse de loin l’inflation annuelle. Oui, il y a des corrections de marché occasionnelles et les gens peuvent acheter le mauvais type de propriété au mauvais moment. Mais j’ai trouvé qu’il y a toujours une chance d’acheter une propriété de qualité à un prix réduit, d’apporter des améliorations pour augmenter les capitaux propres et éventuellement de vendre pour un profit. C’est l’équivalent immobilier du mantra boursier «acheter bas et vendre haut». Et l’immobilier a toujours une valeur intrinsèque. Un stock peut descendre à zéro, mais une propriété est un bien corporel qui aura toujours une valeur dérivée à la fois du terrain brut et des «améliorations» (les structures de bâtiment attachées au sol).

2. L’immobilier présente des avantages fiscaux uniques

Les avantages fiscaux uniques de l’immobilier permettent aux investisseurs d’accroître leur patrimoine au fil du temps. Les revenus de location ne sont pas soumis à l’impôt sur le travail indépendant et le gouvernement offre des avantages fiscaux aux investisseurs immobiliers. Il s’agit notamment de l’amortissement et des taux d’imposition nettement inférieurs sur les bénéfices à long terme. Et en fonction de votre niveau de revenu et de votre classification en tant qu’investisseur ou professionnel de l’immobilier, il y a de fortes chances que votre immeuble locatif vous donne un excédent de déductions fiscales que vous pouvez utiliser sur vos autres revenus. L’immobilier de location est une entreprise, ce qui signifie que de nombreuses dépenses, telles que les frais de déplacement pour vérifier vos propriétés, sont des dépenses déductibles d’impôt pour gérer votre entreprise.

3. L’immobilier fournit un flux de trésorerie stable

Les immeubles locatifs peuvent fournir un flux régulier de revenu mensuel appelé «flux de trésorerie». Il s’agit de l’argent supplémentaire qui reste une fois que toutes les factures ont été payées. Une fois votre propriété installée, les flux de trésorerie fournissent un revenu mensuel continu qui est principalement passif, vous permettant de passer votre temps à créer une entreprise, de passer du temps avec votre famille ou de réinvestir dans plus de biens immobiliers.

4. L’immobilier vous permet d’utiliser l’effet de levier

Vous pouvez utiliser la puissance de l’effet de levier pour développer rapidement votre patrimoine immobilier et accélérer vos résultats en matière de création de patrimoine. L’effet de levier est l’utilisation de capitaux empruntés pour acheter et / ou augmenter le potentiel de retour sur investissement. L’effet de levier, lorsqu’il est utilisé à bon escient pour minimiser les risques, est un puissant avantage de l’investissement immobilier. En utilisant un prêt conventionnel, vous pouvez acheter un immeuble de placement avec un acompte de 20%. Ainsi, par exemple, avec un investissement initial de 30 000 $, vous avez la possibilité de contrôler – et d’obtenir tous les avantages de posséder – un actif d’une valeur de 150 000 $. Avec une diligence raisonnable appropriée, vous pouvez créer votre patrimoine de manière exponentielle en utilisant un effet de levier, en particulier sur le marché des taux d’intérêt bas dont nous bénéficions actuellement.

5. L’immobilier crée des capitaux propres

Lorsque vous utilisez judicieusement l’effet de levier, vos locataires achètent essentiellement la propriété pour vous. Les revenus de location remboursent votre prêt chaque mois et constituent des capitaux propres pour vous. Lorsque vous achetez une propriété locative à l’aide d’une hypothèque, c’est votre locataire qui paie le paiement hypothécaire, augmentant ainsi votre valeur nette chaque mois. Considérez-le comme un compte d’épargne qui se développe automatiquement sans que vous déposiez de l’argent chaque mois.

Aujourd’hui, vous pourriez devoir 200 000 $ sur une propriété locative, mais l’année prochaine, vous pourriez ne devoir que 195 000 $ parce que le locataire effectue le paiement pour vous, ce qui vous enrichit de 5 000 $. Trente ans plus tard (ou quelle que soit la durée de votre prêt), il est remboursé à 0 $. Vous possédez un bien important que vous pouvez vendre ou continuer à louer, tout cela grâce au paiement de l’hypothèque par votre locataire.

6. L’immobilier vous donne le contrôle

Vous avez beaucoup plus de contrôle sur votre réussite globale en matière d’investissement dans l’immobilier qu’avec les autres classes d’investissement. Vous ne pouvez pas siéger dans la salle du conseil et diriger les décisions de gestion qui influencent la valeur des actions que vous possédez. Avec l’investissement immobilier, vous êtes aux commandes de nombreuses décisions. Vous pouvez atténuer les risques et faire croître votre portefeuille à un rythme beaucoup plus rapide en investissant dans l’immobilier. En tant qu’investisseur immobilier, je contrôle mon succès ou mon échec. Quand je veux trouver des offres, je peux me bousculer. Dans un marché locatif compétitif, j’emploie des stratégies pour m’assurer que les meilleurs locataires sont attirés par mes propriétés. Je peux apporter des améliorations stratégiques pour augmenter les revenus locatifs.

7. L’immobilier offre une protection contre l’inflation

L’inflation est la réalité économique selon laquelle les prix augmentent avec le temps en raison de la diminution de la valeur de la monnaie. Le taux d’inflation annuel varie. Pour les 12 mois se terminant en juin 2019, le taux d’inflation aux États-Unis était de 1,6%. En 2011, le taux d’inflation était de 3,2%.

L’inflation érode la valeur de nombreux investissements. Si votre gain annuel l’an dernier sur votre portefeuille d’actions était de 5,5%, votre profit réel n’était que de 3,9%, le pouvoir d’achat de votre argent diminuant du taux d’inflation.

Les investissements immobiliers suivent le rythme de l’inflation. À mesure que le prix d’une miche de pain augmente, les loyers et la valeur des propriétés augmentent également. La seule chose qui n’augmente pas, c’est le coût mensuel d’un versement hypothécaire à taux fixe. Ainsi, à mesure que vos revenus locatifs annuels augmentent, votre coût de possession ne augmente pas. À mesure que l’inflation augmente le coût de la vie, vos flux de trésorerie augmentent. Et l’inflation fait monter la valeur de la propriété elle-même. Dans 10 ans, quand je veux vendre, mes propriétés vont valoir beaucoup plus qu’elles ne le sont maintenant.

Les inconvénients de l’investissement immobilier

L’investissement immobilier présente également certains inconvénients à considérer attentivement avant de se lancer.

1. L’immobilier nécessite de l’argent

Vous avez besoin d’argent pour gagner de l’argent. Oubliez les gourous qui promettent: «Vous pouvez devenir riche en achetant des biens immobiliers avec OPM (Other People’s Money).» Bien que vous puissiez acheter des actions avec une dépense minime, l’investissement immobilier nécessite de l’argent. Pour commencer, vous aurez besoin d’un acompte plus les frais de clôture et de l’argent pour réparer et mettre à jour la propriété afin de maximiser les revenus locatifs. Et une fois que vous êtes propriétaire de la propriété, il y aura des dépenses permanentes comme les taxes foncières, les assurances, les paiements hypothécaires et l’entretien de la propriété.

2. L’immobilier prend beaucoup de temps

Vous devez passer du temps à apprendre et à gérer vos investissements immobiliers. Il y a une courbe d’apprentissage et vous pouvez perdre beaucoup d’argent dans l’immobilier si vous ne savez pas ce que vous faites. De plus, la gestion active de vos biens locatifs peut prendre du temps.

Cependant, certains services peuvent faire le «gros du travail» lorsqu’il s’agit de gérer votre bien locatif. Roofstock est une plateforme d’investissement en ligne qui vous permet d’acheter des propriétés locatives clé en main. Cela signifie que si vous choisissez, vous n’avez pas à lever le petit doigt. Les gestionnaires immobiliers agréés du service peuvent faire tout le travail pour vous. De plus, les propriétés répertoriées sur Roofstock sont pré-vérifiés et ont déjà des flux de trésorerie positifs.

3. L’immobilier est un investissement à long terme

L’immobilier doit toujours être acheté avec une stratégie à plus long terme. Vous achetez un actif corporel que vous ne pouvez pas liquider rapidement contre de l’argent si vous avez besoin de fonds d’urgence. La vente d’une propriété prend du temps et les coûts de transaction sont plus élevés que la vente d’actions.

4. L’immobilier peut être problématique

Les locataires peuvent causer des problèmes et vous coûter de l’argent et un temps précieux perdu au tribunal. Si vous êtes propriétaire d’un immeuble locatif, votre flux de trésorerie peut être fortement affecté si vous finissez par louer à un locataire qui ne paie pas, laisse le bien en très mauvais état au moment de son déménagement, ou les deux.

Dans le Maryland, où j’investis, la loi est très «favorable aux locataires» et vous devez traduire en justice un locataire non payant trois fois avant de pouvoir lui demander la possession de votre propriété. Et lorsque vous expulserez, vous devrez probablement débourser de l’argent pour réparer les dommages que votre locataire malheureux a causés à votre propriété.

5. Les avantages immobiliers ne s’appliquent pas toujours

À certains niveaux de revenu, certains des avantages fiscaux ne s’appliquent plus. Avant de supposer que vous êtes admissible à des pauses, vous devriez consulter un fiscaliste expérimenté dans l’immobilier.

6. L’investissement immobilier comporte des risques uniques

Les risques doivent être compris et atténués autant que possible. Voici quelques-uns des risques importants liés à l’investissement dans l’immobilier:

  • Acheter la mauvaise propriété au mauvais moment
  • Responsabilité accrue pour les accidents pouvant survenir sur votre propriété
  • Se retrouver avec un «loueur professionnel» qui sait faire fonctionner le système juridique à vos frais
  • Être surendetté. C’est un écueil qui fait tomber de nombreux investisseurs immobiliers. Vous devez être en mesure d’effectuer des paiements mensuels sur votre dette malgré les baisses de marché, les problèmes de locataires, les logements vacants, les réparations imprévues, les coûts d’entretien et les autres dépenses qui font partie des affaires lorsque vous investissez dans l’immobilier.

Services de crowdfunding immobilier tels que Fundrise et RealtyMogul peut répondre à bon nombre des problèmes soulevés ci-dessus. Nous vous recommandons de les vérifier en premier.

Sommaire

Les principales raisons pour lesquelles les gens investissent dans l’immobilier sont les suivantes:

    1. diversifier son portefeuille d’investissement avec une classe d’actifs non directement corrélée à la bourse,
    2. générer des revenus mensuels à partir des flux de trésorerie locatifs, et
    3. bénéficier d’une appréciation du capital à long terme.

L’investissement immobilier actif n’est pas pour tout le monde car il existe des obstacles et des risques uniques.

L’achat et la possession de propriétés locatives ne commenceront pas à créer de la richesse instantanément. L’immobilier peut être une stratégie de création de richesse incroyablement puissante, mais seulement si vous travaillez correctement. Vous devez apprendre à trouver, évaluer et acheter de bonnes affaires immobilières. Vous devez constituer une équipe d’entrepreneurs, de prêteurs, de gestionnaires immobiliers et d’autres professionnels de premier plan qui fournissent des services compétents à des prix raisonnables.

Au fur et à mesure que vous construisez votre portefeuille locatif, vous pouvez mettre en place des systèmes qui limitent le besoin de votre implication active. Ensuite, votre patrimoine croît régulièrement grâce à un revenu passif, à une augmentation des capitaux propres grâce au remboursement de la dette par vos locataires et à une appréciation du capital à long terme. Ça marche pour moi!



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