28 avril 2021

Ce que vous devez savoir pour investir dans l’immobilier californien en 2021

Par admin2020

Pendant de nombreuses années, investir dans l’immobilier en Californie était une évidence. Chaque année, un demi-million de personnes supplémentaires avaient besoin d’un logement. Et ils voulaient surtout vivre à San Francisco ou à Los Angeles, des endroits déjà pleins; les loyers et les prix des maisons ont bondi, les investisseurs ne pouvaient pas manquer.

Maintenant, l’histoire est différente. La population californienne a augmenté de zéro en 2019 et 200000 personnes ont déménagé, en raison des coûts élevés du logement et du peu de nouveaux emplois. Ils ont déménagé dans l’Idaho, le Colorado, l’Utah, l’Arizona, les terres voisines d’opportunités.

Il y a encore 15 millions de maisons en Californie et un million d’entre elles changent de mains chaque année, le marché immobilier est donc loin d’être mort. Mais les investisseurs doivent désormais faire beaucoup plus attention à l’endroit exact où ils placent leur argent et au type d’investissement qu’ils effectuent.

La pandémie complique toute la situation. Les taux hypothécaires extrêmement bas en réponse à la catastrophe économique ont provoqué une vague de ventes de maisons en 2020, aspirant la demande à partir de 2021. La douleur financière de la prolongation de la pandémie entraînera des expulsions et des saisies. Les pertes d’emplois permanentes pousseront davantage de personnes à déménager ailleurs. La situation du logement ne sera pas claire tant que la pandémie ne sera pas terminée – et nous ne savons toujours pas quand ce sera le cas.

Dans ces circonstances, les investisseurs sont mieux servis en suivant les chiffres, en se concentrant sur les investissements qui sont favorisés par l’économie locale et en s’en tenant au «milieu» du marché (plus de détails ci-dessous).

Pour vous aider avec ce plan, nous avons rassemblé des statistiques à partir de Moniteur du marché local pour 28 marchés californiens locaux, regroupés en zones géographiques: Nord, Bay Area, Central Valley et South.

La statistique la plus frappante est la première – l’absence de croissance démographique sur pratiquement tous ces marchés. Votre stratégie d’investissement est fondamentalement différente lorsqu’un marché ne croît pas parce que c’est un jeu à somme nulle; vous devez évaluer quel segment de la existant la demande sera la plus forte. Maisons unifamiliales? Appartements? Propriété ou location? Le haut ou le bas du marché?

La croissance reprendra-t-elle dans un an environ? Pouvons-nous simplement ignorer ce revers temporaire? Non. La croissance démographique va par vagues et la vague en Californie a déjà culminé bien avant la pandémie

Une deuxième statistique clé est le pourcentage élevé de locataires sur la plupart de ces marchés – la moyenne nationale n’est que de 35%. Cela est en corrélation avec les prix des maisons; plus le prix moyen est élevé, moins les gens peuvent se permettre d’acheter. Mais même dans la vallée centrale, qui a les prix les plus bas de l’État, une grande proportion de personnes sont des locataires. C’est parce qu’il coûte cher de vivre en Californie; par rapport à leurs revenus, les Californiens paient les loyers les plus élevés du pays.

La statistique suivante, l’augmentation des prix des maisons au cours de la dernière année, est une mesure de la demande locale pour tous les logements, pas seulement pour les maisons unifamiliales. L’année dernière, il était très faible dans la région chère de la baie, beaucoup plus solide dans la vallée centrale. À l’instar de la population, les prix des logements évoluent par vagues longues, alors je m’attends à ce que cette tendance se poursuive.

La dernière statistique – le rapport entre le prix moyen du logement et le loyer annuel moyen – mesure le chevauchement entre les segments propriétaire et locataire du marché. Il s’agit d’un guide des types d’investissement privilégiés sur chaque marché. Par exemple, à l’heure actuelle, vous ne voudriez pas acheter une maison d’un million de dollars à San Francisco, où le ratio est de 47, et rechercher un locataire qui peut se permettre des paiements mensuels élevés – il y en a, mais pas beaucoup. À Visalia-Porterville, en revanche, où le ratio est de 19, une location simple aura un bassin de locataires potentiels beaucoup plus important.

En général, si le rapport prix / loyer est supérieur à 22, les appartements ou la subdivision de maisons unifamiliales en plusieurs logements locatifs sont des investissements privilégiés. Lorsque le ratio est inférieur à 16 (ce n’est actuellement pas le cas sur nos 28 marchés, mais dans certains de leurs sous-marchés), la demande est très faible et les locations unifamiliales simples sans améliorations coûteuses sont le meilleur pari.

Entre 22 et 16 ans, tous les types d’investissements peuvent être envisagés: appartements, subdivision, mise à niveau des propriétés vers des loyers ou des prix plus élevés, et retournement (si les prix augmentent fortement).

Un point important: le locataire moyen déménage dans les deux ans. Cela signifie que le risque de votre investissement dans un immeuble locatif n’est pas clair pour le moment; vous ne saurez que dans un an ou deux, quand vous aurez besoin de trouver de nouveaux locataires.

Mes suggestions.

Si vous recherchez des marchés immobiliers avec le meilleur potentiel à long terme en Californie, regardez dans la vallée centrale. Les prix des maisons sont encore bas, la terre est encore bon marché et la conversion de plus de terres agricoles en développement immobilier est inévitable. Même maintenant, vous pouvez voir que c’est l’une des rares parties de l’État qui se développe.

Si vous avez déjà choisi un marché en particulier, rappelez-vous que c’est une période difficile: soyez prudent, tenez-vous-en aux types d’investissements suggérés par le rapport prix / loyer, et restez au milieu du marché locataire – là où vous avez le moindre risque que votre propriété reste vide.

Le «milieu» du marché est la fourchette de loyers où vous trouvez la plus grande concentration de locataires existants, où vous aurez le plus de facilité à trouver des remplaçants lorsque vos locataires reviendront. Les données du recensement peuvent vous aider à comprendre cette fourchette et, bien sûr, nos rapports l’indiquent pour les codes postaux locaux.

Avec beaucoup de locataires, la Californie est toujours un bon endroit pour investir dans l’immobilier locatif, mais de nos jours, il vaut la peine d’être un peu plus prudent.



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