23 mars 2021

Commencer à investir dans l’immobilier? Suivez ces conseils

Par admin2020

Commencer à investir dans l'immobilier?  Suivez ces conseils
paulbr75 / Pixabay

S’engager à investir dans l’immobilier? Suivez ces conseils d’un vétéran de l’immobilier

Obtenez la série complète de Ray Dalio en PDF

Obtenez l’intégralité de la série en 10 parties sur Ray Dalio en PDF. Enregistrez-le sur votre bureau, lisez-le sur votre tablette ou envoyez-le par e-mail à vos collègues

Lettres, conférences et plus sur les fonds spéculatifs T4 2020

En 2002, mon client Conrad avait une valeur nette de 230 000 $ lorsqu’il m’a appelé pour un prêt pour acheter un 6-plex à Oakland. C’était sa première propriété d’investissement. Aujourd’hui, il vaut plus de 30 millions de dollars. Comment a-t-il fait? Tout d’abord, il a lu beaucoup de livres et a suivi un cours sur la façon de devenir le meilleur investisseur immobilier. Puis, au fil des ans, il a fait une combinaison de refinancements et de vente de propriétés qui avaient atteint leur potentiel pour acheter plus de propriétés.

Nick Train: investir dans le cycle du whisky à long terme

Nick Train: sur le cycle du whisky Howard Marks a dit un jour, «ignorer les cycles et extrapoler les tendances est l’une des choses les plus dangereuses qu’un investisseur puisse faire», et cette citation forme maintenant la base de la philosophie d’investissement de Nick Train de Lindsell Train. Même si Train se qualifierait d’investisseur de valeur, au fil des ans, son style a changé, Lire la suite

À ma connaissance, il n’existe aucune autre source de revenus qui puisse accroître la richesse plus rapidement que d’investir dans des biens immobiliers productifs de revenus. Avec votre travail, vous avez une source de revenu: le chèque de paie. Avec les actions, vous en avez deux: les intérêts et les dividendes. Avec un immeuble locatif, vous disposez de quatre, oui QUATRE, sources de revenus: les revenus locatifs, les augmentations de loyer, l’appréciation et la réduction d’impôt avec amortissement. Pouvez-vous croire qu’il y en a en fait un cinquième: réinvestir vos capitaux propres en effectuant un refinancement en espèces, ou un échange à impôt différé 1031. Ce dernier vous permet de vendre une propriété et de tirer parti de vos capitaux propres pour en acheter une plus rentable qui a plus de revenus et de dépréciation.

Apprenez à être le meilleur investisseur

C’est une entreprise qui demande beaucoup de temps, d’argent et d’expertise. Alors, commencez par vous familiariser avec l’entreprise avant d’investir. La bonne nouvelle est que vous pouvez apprendre tout ce que vous ne savez pas. Il y a tellement d’éducation gratuite ou à faible coût: Google, YouTube et les livres sur l’investissement immobilier. Les conseils dans mon livre, L’Encyclopédie des conseils en immobilier commercial, n’est qu’un des nombreux ouvrages approfondis sur le sujet.

L'Encyclopédie des conseils en immobilier commercial

Après avoir étudié comment investir dans l’immobilier, si votre confiance n’est pas tout à fait là, pensez à engager un mentor ou un coach expérimenté pour vous guider dans votre première transaction. Cela vous permettra d’éviter les pièges.

Découvrez comment calculer ces 2 métriques

Cash on Cash Return (CCR) annuel: Ce que vous voulez vraiment savoir lorsque vous trouvez une propriété, c’est combien l’argent que vous investissez va gagner après avoir payé la dépense et l’hypothèque chaque année. Il s’agit du résultat opérationnel net annuel moins le paiement hypothécaire divisé par le montant des liquidités investies dans la propriété.

Vient ensuite le grand, le Taux de rentabilité interne annuel (TRI): Il s’agit de tous les revenus d’exploitation et d’appréciation combinés après la vente de la propriété.

Apprenez à faire preuve de diligence raisonnable

La diligence raisonnable est la recherche qu’un acheteur doit faire pour déterminer l’état financier et physique de la propriété. Cela ne semble pas très amusant, n’est-ce pas? Mais pensez-y comme une relation. N’est-il pas important pour vous de vraiment connaître une propriété avant de vous y marier? Cela signifie que vous allez devoir creuser beaucoup plus loin que ce que le courtier inscripteur indique pour les revenus et les dépenses dans le dépliant marketing. Souvent, ces éléments de marketing montrent un mélange de revenus et de dépenses réels et potentiels. Parfois, les dépenses sont laissées de côté ou sous-déclarées. Vous n’achèteriez pas une entreprise sur la base d’un revenu potentiel ou inexact, alors pourquoi le feriez-vous lors de l’achat d’un immeuble de placement?

Vous devez évaluer au moins 2-3 ans de déclarations de profits et pertes ou de déclarations de revenus sur la propriété pour vérifier le revenu de la propriété. Regardez les collections de loyer mois par mois pour vous assurer que tous les locataires paient le loyer. Assurez-vous d’avoir un rapport détaillé sur l’état de la propriété pour vraiment connaître l’état physique de la propriété.

Ce qui est vraiment important pour un nouvel investisseur immobilier, c’est de s’impliquer dans les rouages ​​de son investissement. Cela signifie non seulement compter sur les conseils d’experts de professionnels, mais aussi étudier le plus possible le type d’investissement immobilier que vous souhaitez réaliser afin de pouvoir prendre des décisions éclairées et intelligentes dont vous serez responsable. Ensuite, vous devez creuser pour découvrir la vérité sur la propriété que vous souhaitez acheter comme si votre vie en dépendait. Ça pourrait juste. Personne ne prendra mieux soin de votre investissement immobilier qu’un vous informé.

Premiers pas si vous n’avez pas beaucoup d’argent ou d’expérience

Au cours des 24 dernières années, j’ai aidé des dizaines de nouveaux investisseurs en propriété à revenus à démarrer avec très peu d’argent et d’expérience en mobilisant des investisseurs. Ce n’est pas facile à réaliser, mais si vous êtes prêt à faire le travail, je vous assure que cela peut être fait. Voici une version condensée de la recette que je donne dans mon livre:

  1. Trouvez une propriété exceptionnelle avec au moins 2 de ces avantages

1. C’est dans un bon quartier sûr. 2. Son prix est inférieur au prix du marché pour son état. 3. Il dispose déjà d’un bénéfice net d’exploitation (NOI) suffisant pour encaisser les versements hypothécaires. 4. La propriété a un fort repositionnement à la hausse. Cela peut inclure des loyers déjà inférieurs au marché, inférieurs à l’occupation du marché, ou la nécessité de changements opérationnels et esthétiques peu coûteux qui permettront d’augmenter les loyers. Avoir 2 ou plus de ces derniers attirera l’attention des investisseurs et des prêteurs.

  1. Augmentez au moins 10% de l’acompte en votre nom

La seule chose sur laquelle vous pouvez compter, c’est que chaque investisseur potentiel vous demandera combien vous investissez dans la transaction. Voulez-vous vraiment leur dire «zéro»? Quoi que vous ayez à faire pour augmenter ce montant, qu’il s’agisse d’une marge de crédit hypothécaire, d’un refinancement en espèces ou d’un prêt de vos parents, vous devez vraiment y parvenir.

  1. Faites appel à un investisseur fortuné comme premier partenaire

Ils auront la valeur nette, les liquidités et l’expérience nécessaires pour vous donner une belle apparence aux agents de cotation, aux vendeurs, aux investisseurs et aux prêteurs.

  1. Créer un résumé exécutif exceptionnel

Cela va faire 4 pages ou moins et vendre votre transaction pour vous aux investisseurs et aux prêteurs. Commencez par créer un pro forma projetant les liquidités annuelles de la propriété et le taux de rendement interne au fil des années où vous prévoyez de devenir propriétaire de la propriété. Ensuite, donnez une bonne description de la propriété avec son emplacement et son accès aux principaux commerces et autoroutes. Indiquez ce que vous payez pour la propriété, la valeur ajoutée que vous ferez, et combien cela coûtera. Plus important encore, estimez la valeur de la propriété dans tant d’années. N’oubliez pas de mentionner les risques et la manière dont vous les réduirez en prenant des précautions.

Ce que j’aime dans mon travail en tant que banquier hypothécaire commercial, c’est que je peux évaluer et conclure des affaires tous les jours. C’est amusant pour moi. Après avoir lu cet article, si les tâches impliquées vont au-delà de simplement sembler intéressantes, mais vous excitent vraiment, alors allez-y. La meilleure façon d’apprendre à investir dans l’immobilier est de travailler sur des transactions immobilières.


A propos de l’auteur

Peintre Terry est l’auteur de L’Encyclopédie des conseils en immobilier commercial. Il est le fondateur de Apartment Loan Store et Business Loan Store, deux sociétés bancaires hypothécaires spécialisées dans les prêts commerciaux dans les 50 États depuis 1997. Il a été l’un des principaux producteurs de Lasalle Bank et Lehman Brothers et est connu pour ses conseils et stratagèmes d’investissement exceptionnels . Pendant 18 ans, Terry s’est entretenu à l’échelle nationale avec des groupes d’investisseurs dans l’immobilier commercial et des professionnels de l’immobilier au sujet de l’investissement et des prêts dans l’immobilier commercial. Depuis plus de 20 ans, Terry a noué de solides relations de correspondance avec Fannie Mae, Freddie Mac, FHA / HUD, Life Companies, Wall Street conduits, Hedge Funds, les banques régionales et nationales. Il est membre de la Mortgage Bankers Association et de l’Oregon Bankers Association.




Source by