13 octobre 2021

Comment gagner 200 000 $ de revenu passif par an à partir de propriétés immobilières

Par admin2020
  • Danny Gudorf est un investisseur immobilier de 33 ans dans l’Ohio qui possède un portefeuille de 24 propriétés.
  • Gudorf raconte comment il est passé de la location de sa première maison à la création d’une entreprise immobilière.
  • Il décompose également une stratégie de piratage de maison qui permet de vivre sans loyer ni hypothèque.

Danny Gudorf a déclaré qu’il s’était lancé dans l’investissement immobilier “par malchance”. Mais l’homme de 33 ans n’a pas construit un portefeuille de 24 propriétés à partir de rien.

En plus de gérer son activité immobilière, qui est devenue il y a trois ans une entreprise et emploie maintenant six personnes, Gudorf gère également son propre conseiller en placement inscrit et travaille pour un cabinet d’avocats en droit de la famille et une entreprise fiscale dans l’Ohio.

“Je travaille six ou sept jours par semaine mais j’aime ça”, a déclaré Gudorf à Insider. “Dans l’ensemble, mon objectif est de créer un jour un portefeuille suffisamment important où j’ai suffisamment de revenus passifs provenant du portefeuille de location pour que je n’aie pas à m’inquiéter de passer du temps avec ma famille ou de faire des choses que j’aime.”

Gudorf n’avait pas l’intention de devenir un investisseur immobilier lorsqu’il a acheté sa première maison en 2014. Mais lorsqu’il a dû déménager à environ 30 minutes pour se rapprocher du centre-ville de Cincinnati, il a décidé de mettre la maison en location.

“J’ai pu le louer en environ 48 heures et je gagnais environ 500 $ par mois après mes impôts et intérêts hypothécaires”, a-t-il déclaré. (Il y a environ quatre mois, Gudorf a vendu la maison, une forclusion pour laquelle il a payé 153 000 $ avec un prêt de 5 % occupé par le propriétaire, pour 284 000 $, a-t-il déclaré.)

Dans les quartiers émergents de Cincinnati, Gudorf a remarqué que les appartements partagés par des colocataires étaient loués entre 1 600 $ et 2 500 $ par mois. Cette observation lui a fait tourner la tête.

“C’est beaucoup plus d’argent qu’une famille ne peut se permettre en banlieue”, a-t-il déclaré.

Peu de temps après, Gudorf a commencé à acheter des maisons unifamiliales, à les rénover et à les louer. Aujourd’hui, il possède 24 propriétés, principalement dans l’Ohio, selon les dossiers de propriété consultés par Insider. De plus, les déclarations de revenus de sa LLC ont montré que ses propriétés avaient gagné plus de 200 000 $ de revenu net au cours des 12 mois jusqu’en août.

Sa stratégie — comment acheter, rénover et vendre/louer

Avec une formation en finance et en économie, Gudorf réfléchit toujours à la façon de gagner un avantage dans tout type d’investissement. Au fil des ans, il a trouvé son avantage en matière d’investissement immobilier dans la construction.

Cela signifie “trouver des propriétés qui sont dans de bons quartiers mais qui ont beaucoup d’entretien différé”, a-t-il déclaré. Par exemple, il prendrait une maison qui aurait besoin de remplacer toute la plomberie et la louerait probablement entre 500 $ et 600 $, la rénoverait complètement et la louerait pour presque le double du montant.

Mais sur le marché actuel, trouver de telles offres est presque impossible compte tenu de la flambée des prix. “Tout accord sur le marché est probablement un mauvais accord car il a déjà été syndiqué ou envoyé à tous les investisseurs qui ont des relations et des relations”, a-t-il déclaré.

Au lieu de cela, les investisseurs novices peuvent se frayer un chemin vers une bonne affaire hors du marché.

“L’une des stratégies consiste à parcourir le quartier et à trouver des appartements ou des maisons qui semblent un peu délabrés ou épuisés”, a-t-il déclaré. “Essayez de joindre ces propriétaires, qu’il s’agisse d’un e-mail, d’une adresse ou d’un numéro de téléphone, et dites:” Je vais acheter votre propriété chez vous sans frais, sans commission de courtier. “”

Une fois les propriétés achetées, la rénovation est la clé pour augmenter la valeur de la propriété. Alors que Gudorf a commencé à apporter des améliorations à faire soi-même à sa première maison, il utilise maintenant une équipe de construction pour être plus efficace.

La vente est une question de mathématiques simples. Les prix des maisons unifamiliales et multifamiliales sont basés sur des comparables ou sur le prix de vente d’autres maisons du quartier. Gudorf utilise des sites comme Redfin pour vérifier les ventes comparables au cours des six derniers mois ou un an. Avant même d’acheter la propriété, il budgétise combien il peut payer pour la maison et les coûts de rénovation qu’il peut se permettre pour déterminer un prix de vente final.

Une stratégie de piratage de maison pour une vie sans loyer ni hypothèque

Alors que le marché du logement continue de se réchauffer, Gudorf est passé de plus en plus de maisons unifamiliales à des duplex, des maisons multifamiliales et des immeubles à appartements multiples.

“Je ne recommanderais pas la route unifamiliale sur le marché actuel. Les prix sont juste astronomiques”, a-t-il déclaré. “Ils n’ont tout simplement pas de sens en tant que locations unifamiliales.”

Ce qu’il recommande, c’est une stratégie de piratage de maison qui peut rapidement faire démarrer de nouveaux investisseurs. La stratégie consiste à acheter un duplex, triplex ou quad avec une hypothèque Fannie Mae ou Freddie Mac 3% et vivre dans l’une des unités tout en louant les deux ou trois autres.

“Cela va vous permettre de vivre essentiellement sans loyer et sans hypothèque, ce qui vous permet de stocker cet argent”, a-t-il déclaré. “Cela va également vous permettre d’acquérir une certaine expérience dans la compréhension du processus de gestion immobilière, ce que c’est que de louer une propriété, de traiter avec des locataires et des entrepreneurs à plus petite échelle et d’acquérir une expérience pratique.”

La stratégie nécessite peu d’argent pour démarrer car un duplex, une maison à trois ou quatre familles coûte entre 250 000 et 500 000 $ dans la plupart des États, ce qui signifie que les investisseurs doivent économiser entre 7 500 et 15 000 $.

Cela permet également aux investisseurs de se développer considérablement à partir de là, à partir de laquelle ils peuvent exécuter la célèbre stratégie « BRRRR » ou « acheter, réhabiliter, louer, refinancer, répéter » introduite par le forum d’investissement immobilier BiggerPockets.

L’approche de Gudorf en matière de stratégie consiste à toujours acheter une propriété au comptant pour 80 000 $ à 100 000 $, effectuer les rénovations entre 20 000 $ et 50 000 $, la louer, puis s’adresser à une banque pour un refinancement en espèces.

“Lorsque vous allez dans une banque pour un refinancement en espèces, la banque vous donnera 75 % de cette valeur estimative. Parce que vous avez réparé la maison, elle vaut maintenant 200 000 $, au lieu de 150 000 $ par exemple”, a-t-il déclaré. “Donc, la banque va vous rendre 150 000 $, et c’est tout l’argent que vous avez dedans. Ensuite, vous prenez simplement ce pot d’argent, et vous rincez et répétez.”



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