12 avril 2021

Comment gérer le risque d’investissement immobilier avec la diversification

Par admin2020

La mesure du risque immobilier est difficile pour plusieurs raisons. Premièrement, comme il n’y a pas d’unité de mesure du risque largement acceptée avec l’immobilier (contrairement aux actions et aux obligations qui ont des mesures standardisées), il est difficile de comparer différentes options de placement.

Une autre raison pour laquelle il est difficile de mesurer le risque est que les événements macroéconomiques ont des impacts différents sur les investissements immobiliers en fonction du type de propriété et de l’emplacement de l’investissement.

Malgré cette difficulté, les investisseurs immobiliers peuvent prendre des mesures concrètes pour les aider à gérer leur risque global.

Utilisation de la corrélation et de la diversification

Le cœur de la gestion des risques est la corrélation, ou comment les choses évoluent directement ou indirectement les unes par rapport aux autres. Le choix d’opportunités d’investissement qui ne sont pas directement corrélées les unes aux autres, que ce soit dans le type de propriété ou la géographie, peut diversifier les expositions au risque dans le portefeuille d’un investisseur, réduisant ainsi potentiellement le risque d’investissement global.

Dans le cadre de vos investissements immobiliers, il est facile d’imaginer ce qui pourrait se passer si les choses ne se déroulent pas comme prévu avec tous vos investissements concentrés sur un marché immobilier ou un type de bien immobilier, c’est pourquoi nous pensons que c’est important pour diversifier les investissements de votre portefeuille.

Ce concept a été introduit pour la première fois dans le monde de l’investissement par le lauréat du prix Nobel Harry Markowitz dans les années 1950 dans le cadre de la théorie du portefeuille moderne. Il a démontré avec succès comment un portefeuille d’investissement diversifié composé d’investissements ayant de très faibles corrélations entre eux aurait une volatilité inférieure à celle de ses composants individuels (investissements). L’objectif principal de la diversification n’est pas d’éliminer le risque mais de le gérer (le réduire). C’est une stratégie qui peut également être appliquée par les investisseurs immobiliers.

Prenons, par exemple, les effets de la pandémie de Covid-19. À première vue, certains pourraient dire que la pandémie a touché tous les types de biens immobiliers, mais en regardant de plus près comment elle a affecté différents types de propriétés et géographies, les impacts n’étaient pas uniformes.

Les différents effets des événements macroéconomiques

Lors de l’évaluation des options immobilières commerciales telles que les immeubles de bureaux, les appartements, les centres commerciaux, les entrepôts, les bureaux médicaux, les centres de données, les tours cellulaires et les hôtels, chacun de ces types d’investissement a été affecté différemment par la crise sanitaire et économique actuelle. Par exemple, le taux d’occupation des hôtels a diminué depuis le début de la pandémie, car davantage de personnes sont restées à la maison et ont limité leurs déplacements, mais les tours de téléphonie cellulaire et les centres de données ont constaté un besoin accru car de plus en plus de personnes ont commencé à travailler à domicile.

Les centres de vente au détail ont peut-être été affectés par le fait que les ventes en ligne sont devenues plus populaires pendant les verrouillages à travers le pays, mais la demande de centres de distribution en entrepôt, qui était déjà forte avant la pandémie, a augmenté alors que les détaillants en ligne comme Amazon continuent d’avoir besoin d’espace pour stocker et inventaire des navires.

Bien que personne ne soit en mesure de prédire quand un événement macroéconomique aussi massif se produira, un portefeuille immobilier diversifié peut offrir un meilleur équilibre aux investisseurs. Si le portefeuille d’un investisseur avait différents types de propriétés représentés, même si certains de vos investissements ont été touchés pendant la pandémie (hôtels), certains actifs plus performants (centres de distribution) pourraient fournir un rendement suffisant pour compenser ces pertes – ou, espérons-le, offrir un rendement positif. .

Comment trouver la diversité dans l’immobilier

La diversification au sein d’un secteur peut sembler au départ quelque chose de difficile à réaliser. Les options d’investissement peuvent être coûteuses et parfois difficiles d’accès. Heureusement, les investisseurs immobiliers peuvent se diversifier en fonction du type de propriété, de la géographie et de la stratégie, et différentes options d’investissement facilitent l’accès des investisseurs à ces types de propriétés institutionnelles.

Historiquement, cela n’a pas toujours été facile pour les investisseurs immobiliers. Les investisseurs fortunés ont certainement les moyens d’acquérir directement des biens immobiliers et peuvent se diversifier selon la géographie et le type d’actif. Bien que la capacité d’investir directement dans de grandes options de propriétés commerciales sur différents marchés puisse être attrayante, les investisseurs seront à la merci de tout, y compris la gestion, le financement et la location de leur propriété individuelle.

Beaucoup de gens, pour des raisons évidentes, ne veulent pas faire face à tous les maux de tête de la propriété directe ou n’ont pas les fonds nécessaires pour investir seuls dans des propriétés de qualité institutionnelle. Pour les investisseurs à la recherche d’alternatives, il existe de nombreuses options sur les marchés immobiliers privés et publics.

Certaines des structures largement utilisées comprennent les fonds immobiliers (généralement sous la forme d’une SARL ou d’une société en commandite), les fiducies statutaires du Delaware (DST) ou les fiducies de placement immobilier (REIT). Certains biens immobiliers sont accessibles sur les marchés publics par le biais de FPI cotées en bourse, qui se négocient sur des bourses similaires aux actions.

FPI

Cotée en bourse FPI présentent de nombreux avantages potentiels, notamment une exposition à presque tous les principaux types de propriétés, des liquidités quotidiennes et des dividendes trimestriels. Cependant, les avantages négociés en bourse d’une FPI cotée en bourse peuvent également être un inconvénient potentiel, exposant les investisseurs à la volatilité quotidienne des prix. De plus, les FPI cotées en bourse peuvent être plus corrélées au marché boursier que leurs homologues de l’immobilier privé.

Cela réduit le manque de corrélation entre les investissements immobiliers et les actions publiques (actions). Statistiquement parlant, les options immobilières privées telles que les DST ou les fonds privés ont une corrélation plus faible avec le marché boursier au sens large, ce qui se traduit par un avantage de diversification potentiellement plus important. Même dans ce cas, les investisseurs doivent tenir compte du (manque de) bénéfices de corrélation par rapport à la liquidité des investissements.

SARL ou sociétés en commandite

Sur les marchés privés, les investisseurs peuvent former une SARL ou une société en commandite pour investir dans des fonds immobiliers gérés par des professionnels. Cette structure vous permettra de faire partie d’un plus grand pool de capitaux pour acquérir des propriétés productrices de revenus, donnant ainsi accès à des propriétés auxquelles les investisseurs n’auront probablement pas accès par eux-mêmes.

La plupart du temps, votre statut sera d’associé commanditaire dans ce type de structure, tandis que le parrain ou le commandité gérera le fonds. Cela permet aux investisseurs la possibilité de posséder des immeubles de placement sans le casse-tête de la propriété directe.

MST

Les DST sont un autre véhicule d’investissement immobilier privé qui offre aux investisseurs une propriété fractionnée de l’immobilier commercial. Semblable aux fonds immobiliers, les capitaux propres d’un investisseur DST sont mis en commun et utilisés pour investir dans une variété de types d’actifs différents à travers le pays. En investissant dans un DST, vous êtes en mesure de diversifier votre type d’actif en fonction de la géographie et du type de propriété, en réduisant la corrélation et en gérant le risque global.

En outre, les DST peuvent présenter certains avantages fiscaux, tels que la possibilité de procéder à 1031 échanges dans et hors de l’investissement. Bien que cette structure d’investissement facilite la gestion des risques, les DST sont considérés comme illiquides, ce qui est un élément à prendre en compte lors de l’évaluation des objectifs d’investissement.

Le risque peut sembler un concept vaste et complexe à comprendre lorsqu’il s’agit d’options d’investissement immobilier. Cependant, il peut être géré. Lorsque vous effectuez des recherches et des vérifications préalables sur les options d’investissement dont vous disposez, décomposez les options en fonction du type de propriété, de la géographie et de la corrélation entre les actifs pour vous aider à déterminer quelles sont les meilleures options pour vous et vos objectifs.

Divulgation complète. Les informations fournies ici ne sont pas des conseils d’investissement, fiscaux ou financiers. Vous devriez consulter un professionnel agréé pour obtenir des conseils concernant votre situation spécifique. Il n’y a aucune garantie que les entreprises qui peuvent émettre des dividendes déclareront, continueront de payer ou augmenteront leurs dividendes.

En savoir plus sur Benzinga

© 2021 Benzinga.com. Benzinga ne fournit pas de conseils en investissement. Tous les droits sont réservés.



Source by