17 mars 2021

Comment investir dans des FPI non négociées »wiki utile Investissements immobiliers

Par admin2020

Les investisseurs sont toujours à la recherche d’un flux de trésorerie constant, d’une appréciation du capital et d’avantages fiscaux. Les FPI non négociées offrent de telles opportunités.

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Une fiducie de placement immobilier, ou FPI, est une entité qui possède des biens immobiliers générateurs de revenus. Les FPI non négociées sont des placements immobiliers avec des actions de la société qui ne sont pas cotées en bourse.

Les FPI non négociées comprennent les bureaux, les immeubles multifamiliaux, les centres commerciaux, les hôtels ou les entrepôts, entre autres. Les entreprises dans le secteur de l’immobilier non négocié achètent, développent et exploitent une propriété pour conserver l’actif dans leur portefeuille à long terme afin de permettre une appréciation.

Bien que les FPI non négociées puissent être un excellent moyen de générer un rendement plus élevé et de diversifier votre portefeuille de placements avec un actif non corrélé, elles comportent des risques individuels par rapport à leurs homologues cotées en bourse. Voici ce que les investisseurs intéressés doivent savoir sur cette classe d’actifs:

  • Que sont les FPI non négociées.
  • Une FPI non négociée est-elle un bon investissement?
  • FPI cotées en bourse et non négociées.

Que sont les FPI non négociées

Il existe deux types de FPI non négociées: les FPI privées et les FPI publiques non cotées.

Les FPI privées exigent que les investisseurs institutionnels ou accrédités aient une certaine valeur nette pour se qualifier pour l’opportunité d’investissement. Cependant, les FPI publiques non cotées sont ouvertes aux investisseurs non accrédités. Les deux options de FPI ont des minimums qui varient généralement autour de 1 000 $ ou plus.

Bien que les FPI non négociées soient enregistrées auprès de la Securities and Exchange Commission des États-Unis et soient donc réglementées, elles ne sont pas négociées sur une bourse publique. Les FPI privées ne sont pas soumises à la plupart des exigences réglementaires de la SEC. Cela rend les placements illiquides des FPI non négociées, car les investisseurs sont incapables d’entrer et de sortir facilement des opérations de placement comme les FPI cotées en bourse.

Les investisseurs ont le potentiel de générer des rendements substantiels grâce à des placements de FPI non négociés, éventuellement payés au moyen de distributions ou de dividendes provenant des paiements de loyer. En particulier, lorsque les taux d’intérêt sont bas, les investisseurs à la recherche de revenus peuvent se tourner vers ces placements à rendement plus élevé.

«Les FPI non négociées offrent moins de volatilité, un revenu plus élevé en pourcentage du rendement total et de faibles corrélations avec le marché des actions publiques», déclare Raj Dhanda, PDG de Black Creek Group à Denver.

«En ajoutant des biens immobiliers privés à un portefeuille d’actions et d’obligations, cela peut augmenter les rendements, générer des revenus et réduire les risques au fil du temps», ajoute Dhanda.

Étant donné que les FPI ne sont pas imposées, les FPI non négociées offrent également des avantages fiscaux, ce qui réduit votre facture fiscale et garantit ainsi un meilleur retour sur investissement, disent les experts en placement immobilier. Que vous classiez vos dividendes de FPI comme un revenu ordinaire, des gains en capital ou un remboursement de capital, chacun est imposé à son propre taux.

Pour investir dans des FPI non négociées, les investisseurs travaillent souvent avec un courtier ou un conseiller financier individuel. Les FPI non négociées sont des produits d’investissement à commission élevée, dans lesquels les représentants commerciaux, qui reçoivent une commission, présentent différentes transactions.

Une FPI non négociée est-elle un bon investissement?

Compte tenu de leurs caractéristiques uniques par rapport aux FPI cotées en bourse, les FPI non négociées comportent leurs risques.

Les FPI non négociées comportent des frais élevés. Certains de ces frais comprennent des frais initiaux comme une commission du représentant des ventes ou de l’entreprise qui présente la transaction, ainsi que des frais de transaction et d’organisation et des frais d’acquisition de propriété et de gestion d’actifs.

Selon la SEC, les frais peuvent représenter jusqu’à 15% du prix de l’offre. Mais avec la prolifération des plateformes de financement participatif de l’immobilier, les investisseurs peuvent accéder aux REIT non négociés en ligne avec des frais moins élevés.

Les transactions de FPI non négociées sont connues pour leur manque de transparence. Les investisseurs inexpérimentés peuvent ne pas être en mesure de porter un bon jugement sur une FPI non négociée, car ils peuvent ne pas être en mesure de comprendre tous les coûts initiaux et back-end, ce qui obscurcit la valeur de l’investissement. Lors de l’examen d’une opportunité d’investissement, les investisseurs doivent se renseigner sur le montant que le représentant ou l’entreprise recevra en commissions, les performances projetées de la propriété et les frais, selon les experts. De cette façon, vous pouvez déterminer si la FPI vous convient.

Mais comme le dit Dhanda, «l’immobilier privé a vraiment évolué au cours des deux dernières décennies et offre désormais aux investisseurs plus de transparence, de liquidité mensuelle et d’alignement avec le gestionnaire de placements».

Tout en reconnaissant les risques associés aux FPI non négociées, il est également important de reconnaître leurs mérites.

«Il y a une grande pénurie de revenus non corrélés sur le marché actuel et ces investissements sont bien adaptés pour cela», dit Dhanda.

Les placements en FPI non négociés conviennent aux investisseurs qui ont une stratégie de placement à long terme. Les investisseurs peuvent être bloqués dans une transaction de FPI non négociée pendant plusieurs années avant de réaliser un profit. Décider de se retirer tôt d’un investissement pourrait entraîner des frais élevés ou une perte de rendement total. Pour cette raison, les investisseurs doivent tenir compte de leur tolérance au risque à court terme lorsqu’ils investissent dans des FPI non négociées.

Le choix de liquider des actions avant un événement de liquidité peut poser des défis aux investisseurs, car les FPI non négociées peuvent imposer des restrictions sur le nombre d’actions pouvant être rachetées. Si un programme de rachat vous permet de procéder à une liquidation anticipée, vos actions peuvent être vendues à une valeur inférieure à celle achetée initialement.

FPI cotées en bourse et non négociées

Étant donné que les FPI cotées en bourse sont cotées en bourse, elles sont sujettes à la volatilité et au sentiment des marchés. Mais les fluctuations des marchés boursiers ne sont pas une préoccupation pour les FPI non négociées, et les investisseurs n’ont pas à s’inquiéter des mouvements de prix au jour le jour. Leur évaluation est déterminée par la valeur de l’actif lui-même. C’est pourquoi il est si important de comprendre la valeur intrinsèque d’une propriété et de s’assurer qu’elle est correctement évaluée.

Andrew Aran, associé directeur chez Regency Wealth Management à Ramsey, New Jersey, affirme que les investisseurs n’ont pas à se concentrer sur les fluctuations de valorisation à court terme des FPI publiques.

«Les FPI non négociées peuvent prendre un horizon à plus long terme dans la gestion de leurs investissements», dit-il.

Ce qui peut être une préoccupation pour les FPI non négociées, c’est que «la cyclicité (sensibilité économique) des risques immobiliers et de financement se traduit souvent par une volatilité périodique des bénéfices et des valorisations», observe Aran.

Les investissements dans les FPI publiques nécessitent l’achat d’une action, le montant d’investissement de départ typique pour les FPI non négociées varie de 1 000 $ à 2 500 $, selon la SEC.

De plus, alors que les placements publics de FPI utilisent des indices comme indices de référence de rendement, les FPI non négociées n’ont pas d’indice de référence indépendant pour comparer le rendement. C’est là que les investisseurs devraient s’appuyer sur les entreprises avec lesquelles ils font affaire pour fournir des mises à jour fiables sur les détails de la propriété.

Compte tenu des différents risques et avantages associés aux FPI publiques et non négociées, les investisseurs peuvent bénéficier des deux catégories d’actifs dans leurs portefeuilles. Dhanda affirme que les REIT publiques et privées ont un rôle dans un portefeuille; ce n’est pas une situation de l’un ou l’autre.

Emporter

Compte tenu des nombreux risques, les FPI non négociées peuvent être une meilleure considération pour les investisseurs qui ont de l’expérience dans ce domaine et qui sont disposés et capables de prendre des risques uniques.

«Il existe certainement un potentiel de conflits d’intérêts, de problèmes de liquidité et de frais de transaction démesurés», prévient Anish Malhotra, PDG et co-fondateur de Plotify, une plateforme et un gestionnaire d’actifs immobiliers axés sur la technologie.

«Mon conseil à quiconque investit dans des FPI privées serait d’analyser soigneusement les incitations des différentes parties impliquées dans le processus de gestion, de surveillance et de vente / marketing afin que vous soyez conscient des problèmes et conflits potentiels qui peuvent survenir», déclare Malhotra .



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