29 avril 2021

Comment investir dans l’immobilier sans utiliser votre propre argent: Josiah Smelser

Par admin2020
  • Josiah Smelser, un investisseur immobilier prospère et animateur de “L’investisseur immobilier quotidien», a commencé à ramasser des propriétés peu de temps après avoir quitté son emploi 9 à 5.
  • Pour conclure ses contrats, il utilise une stratégie créative basée sur «100% de l’argent des autres».
  • Smelser met l’accent sur la valeur après réparation – ou AVR – d’une propriété pour s’assurer que la transaction en vaut la peine.
  • Smelser est l’auteur de “Rêvez-le et construisez-le. “
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Avant que Josiah Smelser – un investisseur immobilier prospère et hôte de “L’investisseur immobilier quotidien“- a commencé à ramasser ses premières propriétés, sa principale source de revenus provenait d’une carrière en comptabilité.

Cela n’a pas duré longtemps.

“Absolument détesté”, a-t-il dit sur le “Podcast BiggerPockets. “” Je ne pouvais pas supporter le truc assis dans une cabine. “

Le dégoût pour un emploi traditionnel de 9 à 5 a conduit Smelser à poursuivre une entreprise commerciale en évaluant des maisons avec un ami proche. Finalement, cette expérience l’a conduit dans l’arène de l’investissement et il a commencé à acheter des propriétés en 2005.

Mais ce voyage initial dans l’investissement immobilier a été relativement de courte durée. Après quelques transactions fructueuses, il a cédé ses propriétés pour parcourir 1 100 miles du sentier des Appalaches.

«Juste avant que le marché ne s’effondre, je – chance stupide – je viens de tout décharger», a-t-il déclaré. “J’avais beaucoup de capitaux propres dans les propriétés que je possédais, et en y repensant, j’aurais vraiment aimé conserver tout.”

Lorsque la randonnée épique de Smelser de la Géorgie à la Pennsylvanie a été terminée, il s’est retrouvé à avoir à nouveau la démangeaison de l’immobilier – et il a jeté son dévolu sur un fixateur à deux familles. Il était préparé pour un soi-disant hack de maison.

Pour les non-initiés, le piratage de maison est une stratégie d’investissement immobilier qui utilise les pièces ou unités supplémentaires de votre résidence principale. Un pirate informatique peut couvrir les coûts associés à la propriété et même générer des revenus positifs en louant ces espaces.

C’est une stratégie que l’entrepreneur de 27 ans Craig Curelop a utilisé pour éliminer 90 000 $ de dette de prêt étudiant et obtenir la liberté financière. “Il est difficile de ne pas devenir riche” avec la méthodologie, a déclaré Curelop.

Avance rapide jusqu’à aujourd’hui, et Smelser a cédé son piratage de maison multifamiliale et a transféré cet argent dans d’autres entreprises immobilières. Au total, il a récolté un peu moins de 4 millions de dollars en transactions en moins de 12 mois.

Voici la stratégie qu’il a employée pour transformer cet argent initial en un petit empire.

Une stratégie créative

La stratégie «BRRRR» est au cœur de l’approche d’investissement de Smelser.

BRRRR signifie acheter, réadapter, louer, refinancer, répéter.

Traditionnellement, les investisseurs utilisant la stratégie BRRRR acquièrent le prêt initial pour acheter une propriété auprès d’un prêteur conventionnel et financent eux-mêmes la mise de fonds. Cependant, Smelser se différencie en achetant ses propriétés avec 100% de fonds extérieurs. Ce faisant, il libère de l’argent qui peut être déployé si une évaluation est faible ou si les réparations finissent par coûter plus cher que prévu.

Mais avant que Smelser ne pense même à acheter une propriété, il gère une multitude de chiffres pour s’assurer que la transaction en vaut la peine. Il commence par ce pour quoi il peut vendre la propriété – communément appelé le valeur après réparation, ou ARV – vérifie les comparables (propriétés similaires qui ont récemment été vendues), et travaille en arrière pour arriver à ses estimations.

«J’achète donc la propriété avec 100% de l’argent des autres», a-t-il déclaré. “J’achèterai la propriété avec de l’argent dur – et ils me donneront un prêt de 90% pour payer seul sur la propriété – et ensuite j’utiliserai les 10% de capitaux propres qui sont apportés par mon prêteur privé.”

Voici comment cela fonctionne. Smelser a fourni une ventilation estimée d’un achat typique:

Prix ​​d’achat – 105 000 $

Les frais de clôture – 5 000 $

AVR – 200 000 $

Smelser sait qu’il doit être all in (coût total) sur la propriété pour 150000 $, ce qui équivaut au montant d’argent qu’il pourra retirer de la propriété du refinancement ultérieur (75% de l’AVR). Puisqu’il a déjà payé 110 000 $, il sait qu’il peut dépenser jusqu’à 40 000 $ pour les réparations et les frais de maintien.

Voici comment il finance la transaction:

Prêteur d’argent dur 90% – 135 000 $

Prêteur privé 10% – 15 000 $

Total dû – 150 000 $

Si tout se passe comme prévu, la propriété sera évaluée à 200 000 $ et Smelser sera en mesure de retirer 150 000 $ en espèces lors du refinancement. Son argent dur et ses prêteurs privés sont ensuite rapidement remboursés, et il lui reste une propriété prête à encaisser.

En règle générale, Smelser vise à générer 200 $ de flux de trésorerie par unité.

De toute évidence, la stratégie de Smelser repose fortement sur l’AVR – et c’est pourquoi il consacre tant de temps et d’énergie à faire en sorte que sa propriété réparée soit évaluée comme prévu.

“Les investisseurs que j’admire le plus, ils ne prennent pas de risques imprudents, mais ils se fixent de grands objectifs. Et ils font de grands pas pour y parvenir, et ils obtiennent de grands résultats”, a-t-il ajouté. un entretien de suivi avec Business Insider. “Pensez plus grand – et revenez aux étapes que vous devez franchir pour réaliser ce grand objectif.”




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