28 mars 2021

Comment les petits investisseurs gagnent-ils un revenu passif dans l’immobilier locatif?

Par admin2020
  • De nombreux petits investisseurs aux antécédents limités en finance ou en immobilier gagnent encore des revenus passifs en investissant dans le retournement et la revente de propriétés délabrées ou en lançant un processus appelé BRRRR: Acheter, Rehab, Louer, Refinancer, Répéter.
  • Les vétérans et les investisseurs partagent avec Business Insider comment ils ont commencé et ce qu’il faut pour gagner de l’argent avec succès en utilisant BRRRR.
  • Ils recommandent de consacrer beaucoup de temps et d’efforts à apprendre à investir dans des propriétés locatives et à acheter à bas prix avant de commencer.
  • Des tactiques comme suivre la «règle des 75%» et trouver des entrepreneurs fiables peuvent également vous faire économiser beaucoup d’argent et de temps à long terme.
  • “Il suffit de commencer. Tant de gens ont peur de faire le premier pas, et c’est le plus gros obstacle”, a déclaré l’investisseur Shayla Dempsey.
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Les petits investisseurs sans expérience en finance ou en immobilier gagnent des revenus impressionnants et presque passifs en investissant dans des propriétés délabrées, en les réparant et en les louant.

Certains emprunteront sur ces propriétés pour en acheter de nouvelles et recommencer le processus, un système appelé BRRRR: «Acheter, réhabiliter, louer, refinancer, répéter».

Tout système d’investissement qui implique de s’endetter comporte des risques, mais pour ceux qui apprennent la technique et peuvent travailler pour trouver et améliorer les bonnes propriétés, l’immobilier locatif peut être un moyen étonnamment bon de générer des années de revenus passifs ou rapidement. augmentez votre valeur nette – ou les deux.

L’investisseur accidentel

Il y a dix ans, Erik Wright a fait sa première incursion dans l’investissement immobilier sans le vouloir.

«Après l’université, nous étions plusieurs à vivre dans la maison d’un ami en Arkansas», se souvient-il. “Elle était propriétaire de la maison et nous lui louions tous des chambres. Et puis elle s’est mariée.”

Les trois amis avaient besoin d’un nouvel endroit pour vivre et Wright était le seul à avoir un emploi stable.

“Alors j’ai dit: ‘Je vais acheter une maison et vous emménagerez tous avec moi.” Il a trouvé une maison à proximité qui avait besoin de travaux, y compris de nouveaux planchers et un travail de peinture, ce qu’il a fait lui-même. La maison a coûté environ 89 000 $ et Wright a opté pour une hypothèque de 15 ans avec des paiements mensuels d’environ 740 $.

Il savait qu’il pouvait facilement se le permettre, puisque ses deux colocataires paieraient chacun 300 $ de loyer par mois.

Trois ans plus tard, Wright a déménagé en Louisiane pour un nouvel emploi et a vendu cette maison pour environ 105 000 $.

Après avoir remboursé le prêt et les frais de clôture, il s’est retrouvé avec 18 000 $. Puisqu’il avait investi un total de 12 500 $ dans la mise de fonds et les rénovations, 5 500 $ de ce montant représentaient un pur profit.

Et, note-t-il, «je vivais la plupart du temps gratuitement pendant ces trois années».

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Maintenant complètement convaincu que les locataires aidaient à payer l’hypothèque, Wright a utilisé les 18 000 $ pour couvrir la majeure partie de la mise de fonds de 20% sur un duplex de 100 000 $.

Encore une fois, le loyer de l’autre côté du duplex était presque suffisant pour couvrir l’hypothèque. Il avait attrapé le virus de l’immobilier locatif, alors quand il s’est marié et a quitté le duplex, lui et sa femme ont acheté une maison avec un garage qu’ils pouvaient louer.

Entre-temps, il a gardé le duplex, qu’il possède toujours, louant maintenant les deux côtés de celui-ci pour un total de 1 500 $ et une hypothèque de 766 $.

Depuis lors, il a utilisé BRRR pour acheter d’autres propriétés, les réhabiliter, les louer, puis emprunter contre eux pour continuer à construire son portefeuille immobilier et celui de sa femme par l’intermédiaire de leur entreprise. Acheteurs d’habitations New Horizons.

Ces jours-ci, le couple possède deux duplex et deux maisons unifamiliales – six «portes» ou unités d’habitation, dans le jargon de l’industrie. En plus de prendre de la valeur, ces propriétés génèrent environ 2 000 $ à 3 000 $ de revenus chaque mois, après les remboursements de prêts et autres dépenses.

Et, dit-il, lui et sa femme ont réinvesti cet argent dans leur entreprise immobilière. «Nous payons nos factures avec nos autres revenus et laissons simplement l’immobilier circuler», a-t-il déclaré.

Fatigué de voyager

Shayla Dempsey et son mari Neil ont fait BRRR à Dallas / Ft. Worth région depuis 2006.

“Nous avions une société d’ajustement en assurance, et elle a un potentiel énorme, mais c’est répétitif et nous voulions quelque chose de passif”, a déclaré Shayla Dempsey. L’ajustement de l’assurance nécessite beaucoup de voyages et le couple savait qu’il ne voulait pas le faire pour toujours.

Ils se sont donc tournés vers l’immobilier.

“Nous pensions que nous ferions des flips au début”, a-t-elle déclaré. “Il s’avère que les flips sont bien plus difficiles que vous ne le pensez et ne ressemblent en rien à la télévision HD. Nous sommes passés très rapidement des flips aux locations.”

Avec 14 ans d’expérience à leur actif, les Dempseys font désormais également des flips, ce qui, selon Dempsey, fonctionne mieux dans un marché immobilier brûlant comme celui d’aujourd’hui. Mais le cœur de leur activité consiste à acheter et à réhabiliter des propriétés locatives via leur LLC, Four 19 Propriétés.

À un moment donné, ils avaient un total de 63 portes, mais au cours des 18 derniers mois, Dempsey dit qu’ils ont vendu environ la moitié de ces propriétés pour rembourser la dette sur le reste, de sorte qu’ils possèdent maintenant 33 portes – 25 maisons unifamiliales. et quatre duplex – sans dette.

Ensemble, ces propriétés génèrent un revenu mensuel total d’un peu plus de 29 000 $ après impôts, assurances et frais de gestion immobilière. Ce revenu a permis aux Dempseys de se soustraire à l’ajustement de l’assurance et d’arrêter de voyager lorsque leur fils est né il y a trois ans.

Ils continuent d’acheter des propriétés à la fois pour la location et les flips.

«Nous essayons d’en avoir deux à la fois – nous voulons acheter une propriété alors que nous finissons une propriété», a-t-elle déclaré. Et, ajoute-t-elle, ils prévoient d’utiliser leurs propriétés sans dette comme garantie pour une marge de crédit afin de financer davantage de propriétés locatives et de retournements. “L’argent fait de l’argent.”

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Comment BRRRR

Vous envisagez de réhabiliter une propriété et de la louer vous-même? Voici quelques conseils de ceux qui l’ont fait.

1. Soyez prêt à consacrer beaucoup de temps à la recherche

“Les propriétés locatives présentent de nombreux avantages pour générer des revenus passifs et atteindre l’indépendance financière”, a déclaré Brian Davis, cofondateur de Location Spark, qui fournit des logiciels, des formulaires et des informations utiles aux propriétaires.

Mais, dit-il, cela s’accompagne également de barrières importantes à l’entrée.

“Il faut du temps et des efforts pour apprendre à investir sans perdre sa chemise, il faut du temps et du travail pour trouver de bonnes affaires, puis les gérer.”

2. Apprenez à acheter bas

Les gens qui achètent une maison en achètent souvent une dont ils tombent amoureux, mais vous ne pouvez pas vous le permettre en tant que propriétaire potentiel.

Dempsey dit qu’elle suit la règle des 75%: le coût total d’une propriété, y compris le prix d’achat et les coûts de réadaptation, ne doit pas totaliser plus de 75% de la valeur marchande de la propriété basée sur des maisons comparables dans la région.

En conséquence, dit-elle, «je transmets beaucoup de propriétés».

C’est pourquoi les investisseurs immobiliers intelligents consacrent beaucoup de temps et d’efforts à la recherche de personnes désireuses de vendre rapidement une propriété en difficulté, par exemple parce qu’elles en ont hérité et ne veulent pas la réparer, ou parce qu’elles déménagent. ou acheter une propriété différente, et ont besoin de liquidités immédiatement.

Dempsey entamera souvent des conversations avec les propriétaires de maisons probables si elle les voit dans la cour, ou même laissera une note sur la porte, et cette approche l’a aidée à trouver de bons achats.

«Ils disent que vous gagnez de l’argent en achetant», a déclaré Wright. “La clé est de trouver la bonne affaire. Et c’est connaître les chiffres à l’avance et être en mesure d’exécuter les comps.”

3. Ne lésinez pas sur l’entrepreneur

«Nous avons perdu de l’argent à quelques reprises, et cela a toujours été parce que nous avions un mauvais entrepreneur», a déclaré Dempsey. “Alors vérifiez la personne, connaissez les travaux qu’elle a effectués et allez parler aux personnes avec lesquelles elle a travaillé. Si vous devez payer trop cher dans une partie quelconque de cette entreprise, payez trop cher à l’entrepreneur, car un entrepreneur peut faire ou défaire un accord.”

Lorsque Wright et sa nouvelle épouse ont acheté la maison avec l’appartement en location, il a décidé de faire toutes les rénovations lui-même.

«J’ai regardé beaucoup de YouTubes et compris comment faire des choses», dit-il. «Mais c’était tous les soirs, tous les week-ends, tous les moments libres. Et pourtant, il a fallu trois mois pour ce qui aurait pris environ deux semaines à un équipage professionnel.

Ce fut une bonne expérience, dit-il, mais pas une qu’il envisage de répéter – il fait toujours appel à des professionnels maintenant.

4. Commencez simplement

“J’ai des gens qui m’appellent tout le temps et ils veulent savoir par où commencer”, a déclaré Dempsey. “Allez sur YouTube et apprenez tout ce que vous pouvez. Lisez” Rich Dad, Poor Dad “. Lancez-vous. Tant de gens ont peur de faire le premier pas, et c’est le plus gros obstacle. “



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