9 février 2021

Comprendre la taxe sur les gains en capital sur un immeuble de placement immobilier | Investissements immobiliers

Par admin2020

Posséder un bien immobilier produit un revenu régulier pour les investisseurs, mais la vente de propriétés résidentielles et commerciales peut générer une charge fiscale importante en raison des gains en capital.

Les investisseurs doivent comprendre les divers facteurs qui peuvent les aider à atténuer et éventuellement différer le paiement de l’impôt sur les plus-values ​​de la vente de biens immobiliers.

Les propriétaires de biens locatifs bénéficieront de taux d’imposition sur le revenu ordinaires plus bas et d’autres modifications favorables des tranches d’imposition pour 2018 à 2025, a déclaré Michael Underhill, directeur des investissements de Capital Innovations à Pewaukee, Wisconsin.

Les changements dans les lois fiscales ont entraîné plus de complications, et les propriétaires de biens locatifs devraient investir plus de temps et de ressources dans la planification fiscale, déclare Sarah Hallock, directrice principale de la fiscalité pour le cabinet comptable et fiscal EisnerAmper basé à New York.

«La législation récente a accordé certains avantages aux investisseurs immobiliers, tels que les économies d’impôt potentielles de la déduction de 20% pour le revenu d’entreprise admissible et la radiation immédiate pour les améliorations admissibles», dit-elle.

D’autre part, la limitation des déductions des frais d’intérêts commerciaux a eu un impact négatif important sur les activités de location à effet de levier, dit Hallock.

«La loi CARES sur l’aide, le soulagement et la sécurité économique du coronavirus offre un soulagement indispensable en ce qui concerne l’assouplissement temporaire de la limitation de la dépense des intérêts», dit-elle.

Impact sur la récolte des pertes fiscales

De nombreux investisseurs immobiliers ont été confrontés à des limitations sur la déduction des pertes en raison des limitations de perte d’activité passive qui sont en vigueur depuis 1986, dit Hallock.

«Les pertes de location sont généralement traitées comme passives et ne peuvent être utilisées que pour compenser les revenus passifs, les pertes excédentaires étant reportées sur les années suivantes», dit-elle.

Les professionnels de l’immobilier, connus sous le nom de REP, sont une catégorie d’investisseurs dont les activités concernent principalement l’immobilier. Ils étaient exemptés de ces limitations.

La récente réforme fiscale en vertu de la loi de 2017 sur les réductions d’impôt et l’emploi a introduit des limites supplémentaires sur la capacité des contribuables, y compris les REP, à déduire les pertes en instituant des limites sur la déduction des pertes d’exploitation nettes et des pertes commerciales annuelles, a déclaré Hallock.

«À la lumière de l’impact qu’a eu la pandémie de COVID-19, la loi CARES offre un certain soulagement temporaire aux REP en retardant les limitations sur l’utilisation des pertes», dit-elle.

Options pour les investisseurs

L’achat d’un bien locatif n’est certainement pas le seul moyen pour les investisseurs de participer au marché immobilier, dit Hallock. Les particuliers peuvent également investir dans des fiducies de placement immobilier cotées en bourse, des FPI, des fonds de capital-investissement et des fonds de zone d’opportunité qualifiés, dit-elle.

Une autre approche que certains investisseurs ont adoptée consiste à utiliser un échange 1031, qui provient de la section 1031 de l’Internal Revenue Code des États-Unis.

Certains investisseurs immobiliers choisissent cette option pour minimiser la responsabilité fiscale lorsqu’ils prévoient d’acheter plusieurs propriétés au fil du temps, explique Bill Golden, un agent immobilier chez RE / MAX Around Atlanta Realty qui a aidé un client à investir dans un immeuble locatif via un échange 1031 et a été lui-même investisseur et propriétaire.

Lorsque les investisseurs vendent une propriété et en achètent une autre, ils peuvent invoquer l’échange 1031, si les propriétés sont admissibles, et reporter les gains en capital, dit-il. “Même si vos swaps sont imposables, s’ils satisfont aux exigences de 1031, l’investisseur n’a aucun impôt ou au moins moins d’impôts dus au moment de l’échange.”

Une stratégie 1031 peut être utilisée plusieurs fois, permettant aux investisseurs de différer les gains en capital, finissant par payer à un taux de gains en capital à long terme, dit Golden.

“Il y a beaucoup de tenants et aboutissants et de nuances dans 1031 échanges, donc les investisseurs immobiliers devraient travailler à la fois avec un agent immobilier qui les connaît et un avocat qui est spécifiquement familier avec 1031 échanges”, dit-il.

Les propriétés locatives sont une «excellente» stratégie d’investissement à court et à long terme, car être propriétaire est financièrement gratifiant, dit Golden. Cela peut aussi être difficile et frustrant.

La trésorerie et l’occupation sont les clés du retour sur investissement.

«Ce n’est pas parce que vous achetez une belle propriété que vous trouverez un locataire et que vous garderez le logement loué», dit-il. “Comprenez que sur le marché du crédit actuel, l’indépendance financière est une condition préalable à la possession. Les prêteurs ont resserré leurs directives et ont besoin de plus de réserves et d’acomptes plus importants pour compenser le risque supplémentaire.”

Les propriétés locatives sont les «formes d’investissement immobilier les plus actives et les plus chronophages dans lesquelles vous pouvez vous engager, contrairement à la croyance populaire», dit Underhill. Il a commencé à répondre au téléphone dans l’agence immobilière de sa famille à l’âge de 8 ans. Underhill y a travaillé jusqu’à l’âge de 18 ans et a constaté de première main combien de temps et d’efforts il fallait pour investir dans l’immobilier.

Les lois fiscales ne devraient jamais conduire à la décision de faire un investissement immobilier, déclare Adam Salis de Salis Law à Mission Viejo, en Californie.

«Il y a certainement une myriade d’avantages fiscaux à investir dans l’immobilier, y compris des déductions d’intérêts et des amortissements, mais les principes fondamentaux d’un bon investissement doivent toujours être en place quels que soient les avantages fiscaux», dit-il.

Il ajoute que les investisseurs devraient tenir compte de l’état physique et environnemental général du terrain et des améliorations immobilières ainsi que de «la durabilité du flux de revenus, du potentiel d’amélioration future de l’immobilier ou de ce flux de revenus et, bien sûr, que vieil axiome de localisation, localisation, localisation. Les lois fiscales changent avec le temps, mais ces principes fondamentaux ne changent pas. “

Où demander des conseils sur les investissements immobiliers

Étant donné que les transactions immobilières peuvent être compliquées, les investisseurs devraient demander conseil à plus d’un type d’expert. Un bon comptable fournira plus que de simples états financiers et la conformité fiscale, dit Hallock.

“Votre comptable pourrait vous mettre en contact avec un consultant en services financiers pour vous aider à une restructuration de prêt si votre propriété est en difficulté ou un consultant en gestion si votre entreprise immobilière familiale connaît des difficultés de croissance”, dit-elle. “Un comptable immobilier expérimenté peut également vous aider à constituer votre équipe.”

Les investisseurs devraient demander conseil aux courtiers en investissement et en prêts, dit Salis. Une fois qu’un investissement est identifié, une équipe d’experts devrait inclure le comptable, l’avocat immobilier et d’autres professionnels pour aider à l’évaluation des propriétés et à la diligence raisonnable, dit-il.



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