25 mai 2021

conseil en investissement | Conseils professionnels en investissement immobilier

Par admin2020

On a sans doute entendu le vieil adage sur l’immobilier selon lequel il n’y a que trois règles de succès: l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Cette maxime est fréquemment suivie d’une comparaison de la valeur relative d’un terrain de cent mètres carrés au centre-ville de Tokyo à un mile carré en Sibérie. Je ne suis pas sur le point de discuter avec cette sagesse, et c’est en effet vrai en ce qui concerne le prix. Cependant, je souhaite aborder un autre type de valeur – la valeur pour l’investisseur individuel. Vous aider à prendre les bonnes décisions d’investissement est l’objectif auquel ce blog est dédié.

Je souhaite discuter d’une autre valeur qui est également déterminée par la localisation: la localisation de l’investissement par rapport à vous, l’investisseur. Peut-être avez-vous également entendu la sagesse conventionnelle «n’achetez jamais un immeuble de placement à plus de 8 km de votre maison». Cela est particulièrement vrai pour vos premiers investissements. À un moment donné, si vous continuez à investir dans l’immobilier, il peut devenir assez limité financièrement de suivre ces conseils. Mais je souhaite vous montrer comment il peut être très contraignant financièrement d’ignorer cet axion.

Mon premier investissement immobilier était une parcelle de terrain vacant située dans une zone de villégiature à environ 200 miles de chez moi à ce moment-là, et toujours à 120 km après un déménagement. Ce terrain n’a pas été acheté dans l’intention d’y construire une maison de vacances. Je ne classerais plus cet achat comme un investissement, car mon intention pour la propriété serait autre que de gagner de l’argent. En fait, le terrain que j’ai acheté se trouvait dans un lotissement avec des clauses restrictives et des moyens de transport et était donc un investissement «plus sûr» que 40 acres dans les bois d’une région rurale. Malgré tout, je suis passé devant la propriété aussi souvent que cela me convenait. Une partie de ma raison de le faire, je l’admets, était la fierté d’être propriétaire. L’autre était de vérifier qu’aucune personne n’utilisait ma propriété gratuitement tout en accumulant les droits de squatter. J’avais entendu parler d’un cas juridique où une personne avait utilisé quotidiennement un chemin à travers la propriété d’une autre personne pour accéder à la leur. Lorsque, à un moment donné, le propriétaire souhaitait ériger une clôture qui interdirait l’utilisation de ce chemin, un tribunal a jugé qu’il serait illégal de le faire puisque le propriétaire avait auparavant donné «de facto» l’autorisation d’utiliser ce chemin.

Cette bizarrerie juridique, qui est très probablement fondée dans la common law anglaise, n’est pas la raison de mon avertissement. Plusieurs années plus tard, lorsque j’avais économisé suffisamment d’argent pour acheter une maison, j’ai décidé d’acheter une propriété à revenus. C’était un choix raisonnable pour moi car j’étais célibataire avec le confort de personne d’autre que le mien à considérer. J’ai acheté un immeuble à usage mixte au centre-ville d’une banlieue métropolitaine de Détroit. Les 2 locataires commerciaux du premier étage avaient tous deux loué la propriété pendant plus de 15 ans. Le deuxième étage se composait de deux appartements de 2 chambres, l’un entrant dans sa troisième année avec le même locataire et l’autre vacant. Cela me convenait car j’ai pu quitter mon bail mensuel et prendre l’appartement comme mien. J’ai investi environ 5 000 $ dans des améliorations cosmétiques de mon appartement telles que la peinture, la moquette et les luminaires. J’ai considéré que l’argent était bien dépensé lorsque j’ai rapidement reçu 600 $ / mois pour cet appartement pour lequel le marché et mes autres locataires de l’autre côté du couloir, avec un appartement de même taille, payaient 425 $.

J’ai acheté un triplex dans la ville voisine parce que je pensais avoir bien réussi avec ma première propriété à revenus. Je n’avais déménagé qu’à 12 milles de distance, mais c’était à 18 minutes de route un dimanche matin et cela prenait deux fois plus de temps aux heures de pointe – seulement si je prenais le chemin du retour. Malheureusement, l’heure de pointe, les heures qui suivaient mon travail de jour, arrivaient au même moment où j’étais le plus susceptible d’aller vérifier ma propriété. Après quelques mois passés, ce qui m’apparaissait être sans incident, je me suis installé dans le rythme de ne visiter cette propriété que pour percevoir le loyer le 1er du mois. Ce n’est que lorsque j’ai eu besoin de vendre la propriété près d’un an plus tard que j’ai pris conscience du coût réel du déménagement dans la ville voisine, décidément plus prospère.

À venir très bientôt. . . Le reste de l’histoire.



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