27 mai 2021

Conseil fiscal en investissement immobilier avec Brandyn Cox

Par admin2020

Je voulais prendre le temps de souligner certains aspects très importants de l’investissement dans l’immobilier. Certains le savent peut-être déjà, certains peuvent être déroutés par cela et d’autres peuvent même ne pas connaître les sujets que je vais aborder.

TABLE DES MATIÈRES
1) Exclure la vente de la maison
2) Gains §1250 non récupérés
3) Participation active pour les pertes passives
4) Comprendre l’amortissement par rapport aux pertes fiscales
5) pro de l’immobilier

1) Vous pourrez peut-être exclure la vente de votre résidence principale SI vous répondez aux critères suivants:
a) Vous résidez dans la propriété pendant AU MOINS deux des 5 dernières années.

b) Vous êtes propriétaire de la propriété pendant votre résidence.

SI vous êtes en service prolongé officiel qualifié (déploiement, PCS, TDY, etc.), la période peut être prolongée jusqu’à 15 ans.
REMARQUES— Vous devez être en service prolongé officiel qualifié pour que la suspension compte. Par exemple, si vous ETS, vous n’êtes plus en service prolongé officiel qualifié. Vous pouvez exclure JUSQU’À 250 000 $ (500 000 $ si vous êtes marié conjointement). Cela s’applique UNIQUEMENT aux gains en capital à long terme (qui équivaut au prix de vente moins les frais de vente moins le prix d’achat). De plus, cette exclusion ne s’appliquera pas aux gains non récupérés §1250.

2) Lorsque vous vendez ou disposez d’une propriété (autre qu’un échange qualifié §1031), vous devez récupérer le PLUS GRAND DES:

a) Amortissement pris

b) Amortissement admissible

Si vous avez oublié ou n’avez pas pris de dépréciation au cours des trois dernières années, vous pouvez modifier ces déclarations pour une demande de remboursement et une dépréciation des intrants. Alors, qu’est-ce que la propriété §1250? C’est de l’immobilier. Lorsque vous achetez une propriété, vous obtenez deux pièces: i) Terrain et ii) Bâtiment. Le terrain est une propriété pure §1231 et la partie du bâtiment est §1250. Le terrain ne se déprécie pas, mais le bâtiment le fait. Lorsque la propriété est vendue, vous devez ajouter l’amortissement §1250 dans le revenu brut. Voici un exemple:

EXEMPLE: Supposons que vous achetez une propriété pour 200 000 $ et que l’allocation au terrain est de 50 000 $. Cela signifie que la propriété §1250 a une base amortissable de 150 000 $. Si la propriété est mise en service le 1er janvier 2014 et que vous la vendez le 1er septembre 2020, vous disposerez d’environ 33000 $ de déductions pour amortissement admissibles ou prises. Supposons que vous vendiez la propriété pour 225000 $ avec 10000 $ de frais de vente:
225000 $ PRIX DE VENTE
– 10 000 $ FRAIS DE VENTE
– 167000 $ BASE AJUSTÉE
= 48 000 $ GAIN TOTAL
– 33000 $ GAIN DE 1250 § NON RECAPTURÉ
= 15 000 $ CAPACITÉ À LONG TERME. GAINS

Les mathématiques conventionnelles vous diraient que vous n’avez gagné que 15 000 $, mais il serait prudent d’oublier les 33 000 $ supplémentaires.

3) SI vous participez activement à des projets immobiliers locatifs, vous pourriez déduire JUSQU’À 25 000 $ de pertes contre d’autres revenus. Cependant, cela ne s’applique que dans les circonstances suivantes:

a) Le statut de dépôt n’est PAS un dépôt marié séparément

b) Votre revenu modifié est inférieur à 150000 $

Cependant, si votre revenu modifié se situe entre 100 000 $ et 150 000 $, vous ne pouvez déduire que jusqu’à la moitié de la différence. Par exemple, un revenu de 130 000 $ n’a plus que 20 000 $ jusqu’à ce que vous atteigniez 150 000 $, vous ne pouvez donc déduire que jusqu’à un maximum de 10 000 $ des autres revenus.
Si vous dépassez 25000 $ ou les limites admissibles, ces pertes sont reportées jusqu’à ce que:

a) Vous passez sous les seuils de revenu.

b) Vous avez des gains passifs.

c) Vous êtes un professionnel de l’immobilier.

d) Vous vendez la propriété.

4) Celui-ci est simple: l’amortissement n’est que l’un des éléments de campagne pour dissuader les pertes. Rien dans le code des impôts ne vous interdit de prendre une dépréciation à moins que vous ne soyez un professionnel de l’immobilier.

5) Si vous êtes en service actif, vous ne vous qualifiez pas en tant que professionnel de l’immobilier, mais votre conjoint peut être admissible et vous pouvez en profiter. Les professionnels de l’immobilier n’ont pas les mêmes limites que la participation active. Ce sujet est un élément très controversé et l’IRS aime plaider cette option. Si vous pensez ne pas être admissible, n’essayez pas. Si vous travaillez avec un fiscaliste qualifié et qu’il pense que vous réussirez, allez-y.




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