15 mai 2021

Conseils d’experts sur l’investissement dans des terrains vacants | Investissements immobiliers

Par admin2020

Les investisseurs à la recherche de moyens créatifs de maximiser les rendements dans un marché immobilier concurrentiel et très vendu peuvent être intéressés par l’achat de terrains vacants, qui ont le potentiel de générer des rendements démesurés lorsqu’ils sont détenus ou améliorés.

«Un de mes clients a acheté un terrain vague du centre-ville d’Atlanta en 2012 pour 1 500 $ et s’est récemment vu offrir 80 000 $ en espèces et a décidé de tenir pour plus», dit Bruce Allen, un agent immobilier et avocat pour Re / MAX Town and Country à Atlanta.

Mais les experts affirment que la classe d’actifs est unique et nécessite la plus grande prudence et diligence. Les tendances imprévisibles du marché à long terme avec peu d’occasions de gagner un revenu sur des terrains vacants rendent l’investissement risqué s’il n’est pas bien fait.

Avoir un calendrier de sortie plus court, plutôt que plus long. S’asseoir sur un terrain à long terme est risqué car sa valeur pourrait baisser, déclare Michael Ross, vice-président de la gestion des actifs et des droits de Rockspring Capital, une société de capital-investissement spécialisée dans l’investissement foncier à Houston, San Antonio, Austin et Dallas.

«Le temps est notre plus grand risque», dit-il; c’est pourquoi l’horizon de sortie de Rockspring est de 18 à 36 mois entre l’achat et la revente une fois qu’il est prêt pour le développement.

Recherchez une utilisation pré-développement productrice de revenus. Si votre objectif est de développer le terrain, cherchez des moyens de gagner de l’argent pendant que ce processus est en cours, explique Danny Mulcahy, directeur des capitaux propres chez Northstar Commercial Partners, une société immobilière commerciale de Denver. La location du terrain ou son utilisation pour l’agriculture, le self-stockage, le stationnement ou les panneaux d’affichage peuvent générer des revenus pendant le pré-développement.

Obtenez les bons droits. La préparation au développement implique de faire les démarches nécessaires pour que la propriété soit zonée, défrichée, subdivisée et / ou autorisée pour les constructeurs, également appelées droits, dit Ross.

L’attribution de droits peut ajouter de la valeur à la terre et générer de gros rendements, mais seulement si vous avez obtenu les bons droits pour le marché, déclare Russ Moroz, premier vice-président des immeubles de placement chez Marcus & Millichap, une société de courtage en investissement immobilier commercial.

«L’obtention de mauvais droits peut rendre la terre pratiquement sans valeur», dit-il. “Ou vous laisser dans une situation pire que si vous vendiez le terrain sans eux, comme si vous aviez accepté certaines obligations avec les propriétaires à proximité afin d’obtenir vos droits.”

Une diligence raisonnable est nécessaire. C’est une bonne idée de faire une recherche de titre et d’acheter une assurance titre, qui protège le titulaire des pertes financières dues à des défauts dans le titre d’une propriété, déclare Jordan Barkin, agent immobilier chez Harry Norman Realtors à Atlanta.

Si votre objectif est de construire une seule propriété, assurez-vous que le terrain est réellement constructible et admissible aux permis, déclare Matthew Briggs, directeur général de Briggs Acquisitions, une société privée d’investissement immobilier. Vérifiez les restrictions ou les problèmes environnementaux et les changements de zonage prévus qui pourraient affecter la propriété, dit-il.

Vous devez comprendre les capacités des services publics pour gérer le développement proposé et comment les utilisations adjacentes peuvent affecter votre propriété. Faites des recherches sur les utilisations antérieures au cas où quelque chose y serait enterré ou causerait une contamination, dit Mulcahy.

Barkin conseille également de faire effectuer une enquête sur les parcelles et un test de percolation par un professionnel agréé.

Achetez dans un endroit à forte croissance au bon moment. La clé du succès des investissements fonciers et du développement est d’acheter là où la demande et la croissance sont élevées, dit Ross. Si vous n’avez pas de connaissances individuelles sur les domaines à cibler, une analyse de marché par un tiers est une bonne idée, dit-il.

L’achat de terrains dans un rayon de 15 à 30 miles des grands centres de croissance urbaine est une bonne référence, déclare Edward F. Del Beccaro, directeur général principal de Transwestern à Walnut Creek, en Californie.

Les investisseurs peuvent envisager des villes technologiques telles que Seattle, San Francisco, Oakland, Denver, Austin et Los Angeles, où les économistes prévoient des horizons de croissance de l’emploi sur 10 et 20 ans, ou atterrir à moins de trois pâtés de maisons des principaux échangeurs autoroutiers, des ports et des transports en commun. Les terrains sous-utilisés, plutôt que vacants, dans ces zones peuvent être un excellent moyen de réaliser des bénéfices pendant que vous travaillez au réaménagement, dit Del Beccaro.

Étant donné que les parcelles de terrain et les lots peuvent diminuer de 75% ou plus en période de récession, acheter des terres au bon moment est essentiel pour réaliser des rendements démesurés, dit Allen.

«L’achat de terrains au bas du marché et la vente en phase de reprise offrent la meilleure opportunité d’obtenir des rendements élevés et des coûts de possession inférieurs», dit-il. «Acheter au sommet signifie souvent devoir traverser une récession, ce qui a un impact négatif sur les rendements.»

Prenez votre temps. Un achat de terrain nécessite un examen et une planification minutieux, alors apprenez les ficelles du métier à l’avance. Connaissez votre marché à un niveau granulaire.

«Ce sont des connaissances très spécialisées», dit Ross à propos de l’investissement foncier, notant que les investisseurs en développement foncier ont généralement travaillé pour des constructeurs ou dans l’immobilier au préalable.

«Il faut des années d’apprentissage pour ne pas entrer dans tous les pièges à ours qui ont été aménagés», dit Ross.

«Ne laissez personne vous pousser à acheter quoi que ce soit», ajoute Barkin. «Les délais sont importants, mais prenez le temps de discuter de vos objectifs avec votre conseiller financier. Ne vous attendez pas à «retourner» la terre du jour au lendemain pour un profit. »



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