29 mai 2021

Déductions fiscales et conseils pour les investisseurs immobiliers [2021]

Par admin2020

Ce n’est un secret pour personne que les incitations fiscales pour les investisseurs immobiliers sont l’une des raisons pour lesquelles l’immobilier est l’un des meilleurs investissements que vous puissiez faire. Au moins, selon les millionnaires.

Cela dit, «impôts» est un mot effrayant le plus souvent. Cela ne change pas lorsque vous devenez investisseur immobilier, même si de nouvelles voies de réduction de l’assujettissement à l’impôt vous sont ouvertes. Avant de commencer, je veux commencer par un avertissement.

Je ne suis pas un fiscaliste.

Je suis dans ce métier depuis assez longtemps pour savoir une chose ou deux. Cela dit, vous devriez toujours consulter un CPA qualifié ou un autre fiscaliste avant de procéder à tout ce qui concerne la fiscalité. Idéalement, la personne que vous consultez devrait avoir une formation en fiscalité foncière et travailler avec des investisseurs. De cette façon, vous vous assurez de maximiser vos avantages et de minimiser votre responsabilité, sans avoir des ennuis avec l’Oncle Sam.

Un aperçu du système fiscal

Les États-Unis travaillent sur ce qu’on appelle un système fiscal progressif. Vous savez comment ça se passe – vous payez un pourcentage plus élevé d’impôt sur votre revenu en fonction des tranches d’imposition. À mesure que votre revenu augmente, votre obligation fiscale augmente également en fonction de cette tranche de revenu et de votre statut de dépôt. C’est ce qu’on appelle votre «taux d’imposition marginal».

Maintenant, votre tranche d’imposition ne correspond pas au pourcentage d’impôts que vous payez sur l’ensemble de vos revenus. Examinons les tranches d’imposition actuelles, mises à jour en 2017 par le biais de la loi sur les réductions d’impôt et l’emploi. Ces chiffres ont été mis à jour pour 2020, au cours de laquelle l’IRS a procédé à des ajustements basé sur l’inflation.

Taux d’imposition Dépôt unique Dépôt marié conjointement Marié célibataire
dix% Jusqu’à 9875 $ Jusqu’à 19750 $ Jusqu’à 9875 $
12% 9 876 $ à 40 125 $ De 19 751 $ à 80 250 $ 9 876 $ à 40 125 $
22% 40126 $ à 85525 $ 80251 $ à 171050 $ 40126 $ à 85525 $
24% 85 526 $ à 163 300 $ De 171 051 $ à 326 600 $ 85 526 $ à 163 300 $
32% 163301 $ à 207,350 $ De 326 601 $ à 414 700 $ 163301 $ à 207,350 $
35% 207 351 $ à 518 400 $ 414701 $ à 622050 $ 207 351 $ à 518 400 $
37% 518401 $ ou plus 622051 $ ou plus 518401 $ ou plus

Si vous étiez un déclarant unique, vous paieriez 10% d’impôts sur les premiers 9 875 $ que vous gagnez. Tout ce qui dépasse et jusqu’à 40 125 $, vous paieriez 12 p. 100, ainsi de suite et ainsi de suite.

En tant qu’investisseurs immobiliers, nous recherchons des moyens de réduire notre taux d’imposition effectif. Il s’agit du taux moyen auquel vos revenus gagnés (salaire) et non gagnés (dividendes) sont imposés et il est plus représentatif du taux réel auquel vos revenus sont imposés.

Bien sûr, cela n’a rien à voir avec le revenu. En ce qui concerne l’immobilier, il y a une certaine nuance dans le fonctionnement des impôts.

Comment l’immobilier est imposé

Les gains en capital

Les gains en capital sont imposés différemment du revenu régulier. Il s’agit du profit réalisé lors de la vente d’un actif, que ce soit une propriété, des actions ou autre chose. Les plus-values ​​elles-mêmes sont réparties en deux catégories qui sont imposées séparément.

Les plus-values ​​à court terme sont imposées par votre même tranche d’imposition. Cependant, comme le système fiscal américain veut encourager les investissements à long terme, les gains en capital à long terme sont assortis d’un ensemble de taux différent et plus favorable.

Gains en capital à long terme

Taux d’imposition Dépôt unique Dépôt marié conjointement Chef de ménage
0% Jusqu’à 39374 $ Jusqu’à 78749 $ Jusqu’à 52749 $
15% 39375 $ à 434 549 $ 78750 $ à 488849 $ 52750 $ à 461699 $
20% 434550 $ ou plus 488850 $ ou plus 461700 $ ou plus

Pour l’investisseur immobilier, il est plus avantageux, sur le plan fiscal, de détenir des propriétés pendant au moins un an pour se qualifier pour des gains en capital à long terme par rapport aux gains à court terme. Les gains en capital ne sont pas aussi simples que de comparer le prix auquel vous l’avez acheté au prix auquel vous le vendez. Plus-values ​​immobilières comprennent les dépenses liées à l’acquisition et à la vente de cette propriété, telles que les commissions immobilières, les frais juridiques, les frais de clôture et autres frais associés.

Les frais d’acquisition sont ajoutés au coût total de la propriété à l’acquisition. Les frais de vente sont déduits du prix de la vente. Par conséquent, votre obligation fiscale à long terme sur les gains en capital est probablement inférieure à ce que vous pensez.

Impôt sur le revenu de location

Tout comme les gains en capital, les revenus locatifs sont imposés différemment. C’est là que votre déclaration de revenus pourrait devenir un peu plus compliquée. En surface, les revenus locatifs sont imposés avec tout autre revenu dans votre tranche d’imposition désignée.

Cependant, les investisseurs immobiliers peuvent effectivement démontrer une «perte» même si leurs revenus locatifs sont dans le noir.

Tout d’abord, qu’est-ce que le revenu locatif? Les revenus locatifs comprennent:

  • Paiements de loyer
  • Paiements anticipés de loyer
  • Dépôts de garantie conservés
  • Dépenses que le résident paie pour déduire le coût du loyer (c.-à-d. Les factures d’eau)
  • Services rendus en échange d’une réduction de loyer

Vous pouvez déduire les dépenses suivantes des revenus de location:

  • Frais de nettoyage et d’entretien de la propriété
  • Frais d’assurance
  • Intérêts hypothécaires
  • Dépenses de publicité
  • Paiements de gestion immobilière
  • Frais de HOA ou de condo
  • Services et utilitaires
  • Frais juridiques liés à la propriété

Impôts fonciers

Chaque État des États-Unis a des impôts fonciers. En moyenne, vous paierez 1,18% par an sur la valeur de votre propriété. Cependant, les états varient. Ce n’est qu’une des raisons pour lesquelles l’endroit où vous investissez est important. Le taux au New Jersey, par exemple, est de 2,44%. À Hawaii? Seulement 0,27%.

Pour l’investisseur immobilier, cela rend l’investissement hors de l’État beaucoup plus logique. Si vous avez des impôts plus élevés sur votre marché local, vous pouvez concentrer vos efforts d’investissement sur les États et les marchés avec des taux d’imposition inférieurs.

Ensuite, nous entrons dans les grands avantages pour les investisseurs immobiliers.


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Vous redoutez la saison des impôts?

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Trouver les avantages fiscaux dans l’immobilier

Dépréciation

La dépréciation est le principal avantage pour les investisseurs immobiliers. En termes comparables, c’est comme déduire une dépense d’entreprise. En effet, vous pouvez déduire le coût de votre propriété locative résidentielle tout au long de sa «durée de vie utile», que l’IRS définit comme 27,5 ans. Vous diviseriez le coût de la propriété, moins sa valeur foncière, par 27,5.

Pour une propriété d’une valeur de 200 000 $, un investisseur envisage une déduction annuelle de plus de 7 000 $. Cela peut réduire considérablement la dette fiscale encourue sur les revenus locatifs. Vous réduisez votre revenu imposable, mais pas vos flux de trésorerie – et c’est crucial.

L’amortissement n’est pas négociable. L’IRS vous obligera à le prendre, que vous le vouliez ou non. La seule raison pour laquelle un investisseur peut hésiter à cette déduction est la récupération de l’amortissement.. C’est quand une propriété est vendue et que l’IRS impose le montant déduit par amortissement (basé sur le nombre d’années pendant lesquelles vous avez reçu une déduction).

Dans ce cas, les gains et les pertes sont comptabilisés sur la base du coût rajusté (par rapport au coût d’origine). La base du coût rajusté est le prix d’achat initial de la propriété, moins le montant total des déductions pour amortissement radié des impôts aussi longtemps que vous avez détenu la propriété.

Ce montant est ensuite soustrait du prix de vente de la propriété. C’est ce qu’on appelle un gain réalisé. Le montant restant correspond à ce qui est imposable dans le cadre de la récupération. Il n’y a pas de récupération si l’actif a été vendu à perte.

Il existe cependant des moyens de contourner les impôts sur la récupération et les gains en capital, comme un échange 1031 qui reporte vos impôts sur les gains en capital.

Appréciation

Les impôts sur les plus-values ​​pourraient voler un peu de votre appréciation. Cependant, il existe des moyens de reporter ces impôts. Lorsque vous êtes un investisseur de type «buy and hold», votre capacité à réduire vos obligations fiscales ne fait qu’augmenter. Si vous n’avez jamais l’intention de vendre, vous n’aurez jamais à vous soucier des impôts sur les gains en capital.

Au fur et à mesure que vous détenez la propriété, vous rembourserez l’hypothèque, augmenterez votre flux de trésorerie global et augmenterez votre valeur nette. De plus, vous pouvez transmettre votre patrimoine à la génération suivante. Cela peut paraître morbide, mais mourir sans vendre votre propriété vous profite effectivement en termes d’impôts.

L’échange 1031

Un échange 1031 est une stratégie dans laquelle un investisseur échange une propriété contre une propriété «de même nature» ou des propriétés de valeur égale. Non seulement cela peut être un excellent moyen de diversifier votre portefeuille, mais cela vous permet également de reporter l’impôt sur les gains en capital.

Il existe des lignes directrices spécifiques à cette stratégie et elle emploie le recours à un intermédiaire qualifié (AQ) ainsi que des délais stricts. Cependant, cela peut être extrêmement bénéfique pour un investisseur qui cherche à se diversifier ou à «monter de niveau».

Une propriété qui s’est appréciée depuis son achat peut être échangée contre une propriété de cette nouvelle valeur, qui sera probablement accompagnée d’un taux de location plus élevé en fonction de son emplacement et de son état.

L’amortissement et l’échange 1031 deviennent un peu compliqués. Vous n’obtenez pas de «réinitialiser» complètement l’amortissement dans la mesure où vous êtes soudainement en mesure de déprécier votre nouvelle propriété à partir de zéro. Au lieu de cela, vous devez calculer une nouvelle base de coût. Parce que vous transférez essentiellement l’historique d’une propriété dans une autre, vous devez utiliser la même base de coût que votre propriété originale vendue.

Votre base de coûts ne change que si vous avez payé plus pour la propriété de remplacement que ce que vous avez reçu de la propriété cédée. Dans ce cas, la différence est ajoutée à votre base de coûts.

Il y a deux façons de gérer cela: prendre la base de coûts nouvellement ajustée et commencer l’amortissement à partir de là. Il est plus simple de démarrer un tout nouveau calendrier d’amortissement, mais les investisseurs peuvent bénéficier de la tenue de calendriers séparés (et sont encouragés à le faire). La dépréciation résiduelle du bien abandonné se poursuit pendant le reste des 27,5 années, tandis que le coût supplémentaire du bien de remplacement est amorti selon un nouveau calendrier.

IRA autogérés

Je pourrais passer une éternité à discuter d’un IRA autogéré (compte de retraite individuel), mais je resterai bref pour le moment. Le principal avantage d’un IRA est la possibilité d’investir avec report d’impôt. Dans un IRA autogéré, les actifs non traditionnels, comme l’immobilier, sont disponibles pour l’investissement. Comme un IRA ordinaire, les contributions au compte sont également déductibles d’impôt.

Cela dit, il existe de nombreuses règles dans le SDIRA. Voici quelques qualités clés à noter:

  • Une pénalité de 10% est encourue si vous vous retirez avant l’âge de 59,5 ans.
  • Les taxes fédérales sont dues au moment du retrait.
  • Vous ne pouvez pas vous traiter vous-même. Vous ne pouvez pas utiliser les fonds SDIRA pour investir dans votre propre entreprise, vous ne pouvez pas résider ou travailler sur une propriété appartenant à votre SDIRA, et les personnes disqualifiées (telles que les membres de la famille) ne peuvent pas louer ladite propriété.

Malgré cette réglementation (et de nombreuses autres), cependant, un SDIRA permet aux investisseurs de minimiser leur obligation fiscale et de constituer leurs comptes de retraite.

La déduction pass-through

Dans le cadre de la loi de 2017 sur les réductions d’impôt et l’emploi, une réduction d’impôt de 20% sur le revenu d’entreprise a été offerte jusqu’en 2025. Il s’agit de la déduction pour revenu d’entreprise admissible (QBI). Bien que les professionnels de la fiscalité débattent de la question de savoir qui et quel type de revenu de location admissible, il est possible pour les investisseurs de se qualifier, en particulier s’ils utilisent une entité intermédiaire comme une LLC.

Nous savons que deux choses sont inévitables: la mort et les impôts. Pour l’investisseur immobilier, à quel point ces impôts ont une influence sur nos vies peut être considérablement amélioré. Si quoi que ce soit, vous pouvez tirer parti des impôts et de la législation fiscale à votre avantage.

Les avantages fiscaux liés à l’investissement immobilier sont complexes et vastes. Le plus grand obstacle à leur utilisation est le manque de sensibilisation. C’est pourquoi il est si précieux pour les investisseurs immobiliers de s’associer à un CPA expérimenté dans les relations avec les investisseurs immobiliers.

En fin de compte, vous recherchez un professionnel qui peut vous aider à naviguer et à en profiter sans souci ni trébuchement. Cela dit, il y a beaucoup plus de détails et de nuances en matière de taxes pour les investisseurs immobiliers. C’est la pointe de l’iceberg.

Si quoi que ce soit, ce guide peut vous aider à exploiter des stratégies sous-utilisées afin que, à la fin de la journée, vous puissiez maximiser votre succès en matière d’investissement immobilier.



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