14 juin 2021

Est-ce juste un mythe que l’immobilier est un meilleur investissement que les actions ?

Par admin2020

Posséder un bien immobilier peut certainement rapporter, mais dire que c’est sans équivoque un meilleur investissement que de mettre de l’argent sur les marchés financiers est à courte vue. Au fil des ans, j’ai parlé avec de nombreux investisseurs qui ont fini par louer leur maison quand ils ont déménagé au lieu de vendre, acheter un immeuble à revenus simplement parce que c’est ce que leurs parents ont fait, ou acheter un logement locatif parce qu’ils ne savaient pas quoi faire d’autre avec leur argent et que le récit de l’immeuble à revenus avait du sens.

L’immobilier est une catégorie très émotive pour de nombreux investisseurs, ce qui peut créer des problèmes lorsque les investisseurs ne sont pas en mesure d’analyser objectivement les mérites d’une décision d’achat. En raison des risques spécifiques associés à l’investissement immobilier, cela n’a pas de sens pour tous les investisseurs. Même lorsque cela est approprié, il est important d’envisager une diversification en dehors de l’immobilier.

Il est impossible de comparer adéquatement les rendements des investissements immobiliers individuels détenus par le secteur privé au marché boursier général. Même lorsque certaines données sont disponibles, la géographie, la fiscalité, les flux de trésorerie, le prix d’achat, les dépenses et d’autres facteurs pèsent tous lourdement. D’un point de vue purement appréciation des prix, la Indice de valeur de la maison Zillow est une ressource utile.

Le graphique ci-dessous montre l’indice de valeur des maisons de Zillow (ZHVI) de 1997 à 2019 pour tous les types de maisons, ce qui comprend les résidences unifamiliales et les condos.

En utilisant quatre des dix principaux marchés géographiques par taille, il est clair qu’il y a beaucoup de variabilité entre les États-Unis dans leur ensemble et les régions elles-mêmes. Au cours de la période de 23 ans, le rendement cumulé de Chicago a été de loin le pire, à 47 %, tandis que les prix sur le marché de Boston se sont appréciés le plus à 185 %.

Comparativement, le Le S&P 500 a réalisé un rendement total de 552 %, y compris le réinvestissement des dividendes, au cours de cette même période.

Bien sûr, il y a des limites à la comparaison entre les données de Zillow sur l’appréciation du prix des maisons et les rendements réels que les investisseurs peuvent obtenir avec un immeuble de placement. Plus particulièrement, il ne tient pas compte du potentiel de flux de trésorerie continus d’un immeuble à revenus ou de la façon dont une hypothèque peut fournir un effet de levier pour augmenter les retours sur investissement. D’un autre côté, les données ne tiennent pas compte non plus des investissements en espèces dans la propriété, des dépenses, des frais de vente, etc.

Investir dans l’immobilier sans posséder de biens immobiliers

Les individus ne réalisent pas toujours qu’ils peuvent être exposés aux avantages de posséder un bien immobilier sans les plus grands risques d’être propriétaire. Les fiducies de placement immobilier (FPI) offrent exactement cela. Comme les autres FNB et fonds communs de placement cotés en bourse, les FPI se présentent sous de nombreuses « saveurs » en fonction de votre objectif de placement. Vous pouvez acheter un FPI immobilier locatif qui investit dans des zones géographiques spécifiques ou un fonds à large assise qui investit dans l’immobilier commercial aux États-Unis ou dans le monde.

En utilisant le Indice S&P États-Unis FPI à titre de comparaison, au cours des 10 dernières années (se terminant le 20/02/20), l’indice a rapporté plus de 12,50 % sur une base annualisée tandis que le S&P 500 a augmenté de plus de 14 % (annualisé) au cours de la même période (à des fins de comparaison, les indices S&P Dow Jones basent les données pour les deux indices à 100). Bien que l’immobilier soit généralement une classe d’actifs plus volatile en raison de sa sensibilité aux taux d’intérêt, les rendements sont au moins appropriés pour la comparaison.

Le marché boursier présente plusieurs avantages par rapport à l’immobilier du point de vue de l’investissement : peu de capital requis pour participer, les pertes sont limitées à votre investissement initial, des données facilement disponibles pour comparer les investissements et évaluer les risques, la liquidité des marchés financiers offre une sortie facile lorsque vous avez besoin de encaissez et la valeur de votre actif est constamment mise à jour afin que vous sachiez toujours où vous en êtes (au moins pour aujourd’hui).

Posséder un immeuble locatif peut fournir un revenu continu et aider à se protéger contre l’inflation, mais c’est aussi beaucoup de liquidités et très illiquide. Outre le capital initial nécessaire pour acheter la propriété, vous devrez conserver suffisamment d’argent pour payer les réparations d’urgence qui surviennent, les évaluations spéciales dans un immeuble en copropriété ou pour couvrir l’hypothèque et l’entretien si vous avez un logement vacant. Au fil du temps, vous devrez apporter des améliorations à la propriété pour obtenir des revenus locatifs plus élevés ou préparer une vente, qui coûte généralement 5 à 6 % du prix de vente en commissions. Le coût d’opportunité de la mise à l’écart de tout cet argent est quantifiable et doit être estimé dans les projections de flux de trésorerie lors de l’analyse d’un investissement possible.

Tout comme le marché boursier, de nombreux facteurs échappent à votre contrôle lorsque vous êtes propriétaire. Peut-être que le plus grand employeur de la région déménage son siège social, ou qu’un afflux de nouvelles unités de location de luxe inonde le marché, faisant baisser les prix de location.

Un autre type de rendement pondéré dans le temps

En tant que propriétaire, vous devez être à l’écoute des locataires lorsque des problèmes surviennent, même lorsque cela n’est pas pratique. Payer un gestionnaire immobilier peut alléger une grande partie de votre charge de travail, mais à moins que vous n’ayez une marge bénéficiaire importante ou un portefeuille immobilier important, le coût de cette opération pourrait vous laisser dans le rouge. Votre éloignement physique de la propriété peut vous obliger à payer des gestionnaires sur place.

En revanche, investir dans des fonds communs de placement et des FNB cotés en bourse peut se faire de n’importe où. Contrairement à l’immobilier, où l’embauche d’un gestionnaire immobilier n’est en réalité qu’un centre de coûts, un conseiller financier peut vous faire gagner du temps et améliorer vos résultats grâce à des opportunités de planification et à une stratégie d’investissement ajustée en fonction des risques.

Outre l’entretien de la propriété, posséder un bien locatif vous oblige également à trouver et à contrôler les locataires, à naviguer dans les lois sur le logement de l’État en cas de dommages matériels ou de problèmes de locataire, et à résoudre les problèmes qui peuvent survenir avec les voisins ou les associations de propriétaires.

Le temps, c’est de l’argent, surtout pour les professionnels occupés. Lorsque vous calculez les chiffres et quantifiez le coût d’opportunité, assurez-vous que les flux de trésorerie attendus sont suffisants pour justifier votre rendement pondéré dans le temps.

Comme pour tout investissement, la diversification est l’un des meilleurs moyens de gérer votre risque. L’immobilier peut être une grande partie d’un portefeuille d’investissement pour le bon investisseur qui sait à quoi il s’engage lorsqu’il devient propriétaire. Avant de vous laisser séduire par l’idée de devenir un baron foncier, parlez à quelqu’un qui possède un bien locatif et faites le calcul. Pour les professionnels occupés, il peut être difficile de trouver une propriété avec suffisamment de liquidités à la hausse et en cours pour justifier le temps et les tracas d’être propriétaire.



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