5 juin 2021

Faits en bref sur les 10 principaux domaines de réglementation pertinents pour les gestionnaires de fonds immobiliers – Finance et banque

Par admin2020

La constitution d’un fonds d’investissement immobilier mixte présente de nombreux avantages. Il s’agit notamment de fournir une réserve de capitaux sur laquelle puiser rapidement lorsque des opportunités concurrentielles se présentent et de permettre à un investisseur de créer une marque en tant que gestionnaire d’actifs. Cependant, pour profiter des nombreux avantages de la gestion d’un fonds immobilier, il est nécessaire d’avoir une connaissance pratique de l’environnement réglementaire complexe. Vous trouverez ci-dessous un résumé de haut niveau de quelques faits rapides à connaître sur les dix principaux domaines réglementaires pertinents qui ont un impact sur les gestionnaires de fonds immobiliers.

1. Loi sur les valeurs mobilières de 1933

Afin d’attirer des investisseurs dans un fonds, les gestionnaires doivent leur offrir et leur vendre des titres du fonds. Les titres qui sont offerts et vendus aux investisseurs doivent être vendus en vertu d’une déclaration d’enregistrement ou d’une dispense d’enregistrement applicable. Un placement privé en vertu de la règle 506(b) ou 506(c) est l’exemption la plus couramment utilisée par les promoteurs de fonds immobiliers et il permet la vente de titres à un nombre illimité d'”investisseurs accrédités”.

2. Loi sur les conseillers en investissement de 1940

Le gestionnaire de fonds doit s’inscrire en tant que conseiller en investissement si, contre rémunération, le gestionnaire donne des conseils sur l’achat et la vente de « titres ». Le montant total des « titres » doit dépasser un seuil de 100 millions de dollars d’actifs sous gestion (ou 150 millions de dollars d’actifs sous gestion pour les fonds privés) afin de s’enregistrer au niveau fédéral. La question fondamentale est de savoir si le gestionnaire du fonds immobilier fournit des conseils concernant les « titres » selon la définition utilisée à ces fins. Un intérêt en fief simple dans l’immobilier n’est pas une sécurité, mais les investissements dans des fiducies de placement immobilier ou des participations minoritaires passives dans des sociétés immobilières ou des coentreprises sont probablement des valeurs mobilières.

3. Loi sur les sociétés d’investissement de 1940

Tous les gestionnaires de fonds immobiliers privés voudront éviter l’enregistrement de leurs fonds en tant que « sociétés d’investissement ». Être défini par inadvertance comme une « société d’investissement » est un problème en raison des nombreuses exigences fédérales strictes qui affectent presque toutes les décisions que l’entreprise prendra. Il existe plusieurs exemptions qui sont généralement utilisées pour éviter l’enregistrement en tant que « sociétés d’investissement ». Si la société d’investissement investit dans des « non-titres », y compris des intérêts en fief simple dans l’immobilier, elle ne répondra pas à la définition de « société d’investissement ». Deuxièmement, s’il y a des titres, d’autres exemptions peuvent s’appliquer. Par exemple, l’article 3(c)(1) prévoit une exemption pour les fonds d’investissement ne comptant pas plus de 100 investisseurs et l’article 3(c)(7) prévoit une exemption pour les ventes à des « acheteurs qualifiés », une norme de qualification des investisseurs beaucoup plus élevée que celui des “investisseurs accrédités”.

4. Code des impôts de 1986

Les lois, réglementations et règles fiscales, y compris l’Internal Revenue Code, sont essentielles pour les fonds immobiliers privés et leurs investisseurs. Il n’entre pas dans le cadre de cet article d’aborder des questions fiscales autres que de souligner qu’il est extrêmement important qu’un fonds immobilier privé tire parti de l’expertise de ses conseillers fiscaux pour sa structure et ses opérations, en particulier lorsqu’il est exonéré d’impôt ou non américain. les contribuables sont des investisseurs.

5. Loi sur la sécurité du revenu de retraite des employés de 1974 (ERISA)

Si au moins 25 % d’une catégorie d’actions dans un fonds immobilier appartiennent à des « investisseurs du régime d’avantages sociaux », alors les règles en vertu de la loi complexe de 1974 sur la sécurité du revenu de retraite des employés (ERISA) doivent être analysées. Si ce seuil est atteint et que le fonds n’est pas une société d’exploitation immobilière (REOC), le gestionnaire devra alors agir en tant que « fiduciaire » auprès des investisseurs du régime d’avantages dont les fonctions sont souvent incompatibles avec les autres intérêts et devoirs du gestionnaire. Le calcul de 25 % doit exclure tout investisseur exerçant un contrôle discrétionnaire sur les actifs du fonds immobilier (tels que le gestionnaire et ses sociétés affiliées).

6. Comité des investissements étrangers aux États-Unis (CFIUS)

Historiquement, le CFIUS avait principalement le pouvoir d’examiner les transactions dans lesquelles un investisseur étranger investissait dans une entreprise américaine. Selon la récente réglementation renforcée du 13 février 2020, le CFIUS a élargi le pouvoir d’examiner les transactions immobilières pures qui se situent dans un éventail étendu de centres de formation militaire des États-Unis, à proximité d’installations sensibles du gouvernement américain ou d’autres catégories sensibles. Certains types courants de transactions immobilières sont exclus de la compétence du CFIUS. Si un gestionnaire de fonds immobilier a un gestionnaire étranger ou des investisseurs étrangers, il peut être intéressant de réaliser une analyse CFIUS appropriée.

7. Loi sur l’investissement étranger dans la propriété immobilière de 1980 (FIRPTA) et Bureau d’analyse économique du ministère du Commerce (BEA)

Une autre complication liée au fait que des investisseurs non américains investissent dans un fonds immobilier résulte de la FIRPTA. Les investisseurs non américains investissant dans des fonds immobiliers, qui sont généralement structurés comme des entités fiscales intermédiaires (par exemple, des sociétés à responsabilité limitée ou des sociétés en commandite), obligeront généralement les investisseurs à produire des déclarations de revenus américaines et à respecter les exigences de retenue à la source. Cependant, l’utilisation d’une structure alternative telle qu’une fiducie de placement immobilier privée pour un véhicule d’investissement peut être un moyen de résoudre les impacts indésirables de la FIRPTA. Si votre fonds compte des investisseurs étrangers, vous devrez également analyser quel formulaire BEA doit être déposé pour décrire l’investissement étranger dans une société américaine.

8. Gramm-Leach-Bliley Act (GLBA) et California Consumer Privacy Act de 2018 (CCPA)

De nombreuses découvertes immobilières ont déjà été assujetties à la GLBA, qui exige que les institutions financières divulguent leurs pratiques en matière d’informations sur les consommateurs et protègent ces informations. La CCPA est entrée en vigueur le 1er janvier 2020 et, bien que les informations personnelles soumises à la GLBA soient exemptées, elle ajoute de nouvelles complexités à la portée de la réglementation sur la confidentialité des fonds immobiliers. Par exemple, GLBA ne couvre que les informations sur les investisseurs existants, mais CCPA couvrirait également les investisseurs potentiels. L’ACCP accorde également des droits supplémentaires aux consommateurs, tels que le droit de demander la suppression des informations personnelles et le droit de savoir quelles informations spécifiques sur le consommateur ont été collectées.

9. Lutte contre le blanchiment d’argent (AML) et Office of Foreign Assets Control (OFAC)

Les lois anti-blanchiment concernent l’identification des mouvements d’argent gagné illégalement et les lois de l’OFAC concernent le blocage des transactions avec certaines personnes et certains pays spécifiés. C’est une bonne pratique pour un gestionnaire de fonds immobilier d’être au courant de ces lois et d’avoir un programme de conformité en place pour faire face aux risques AML et OFAC les plus graves pour l’entreprise.

10. Lois de l’État

Pour bon nombre des catégories décrites ci-dessus, il existe également des lois d’État applicables qui nécessitent une analyse. Par exemple, si un conseiller en investissement n’atteint pas le seuil d’actifs sous gestion requis pour l’enregistrement fédéral, il peut tout de même devoir s’inscrire en tant que conseiller en investissement d’État ou satisfaire à une exemption applicable. De plus, même si une offre et une vente de titres satisfont à une exemption fédérale d’enregistrement, le gestionnaire de fonds doit toujours examiner les lois sur les valeurs mobilières de l’État applicables.

Conclusion

Il est clair que les fonds d’investissement immobilier opèrent dans un environnement réglementaire très complexe et fragmenté. Bien que cet article ait fourni un très court résumé des domaines réglementaires pertinents qui ont un impact sur les gestionnaires de fonds immobiliers, il n’a fait qu’effleurer la surface. Allen Matkins peut conseiller votre entreprise sur les questions réglementaires les plus importantes dans la constitution et le maintien d’un fonds d’investissement immobilier.

Publié à l’origine le 6 mai 2021

Le contenu de cet article est destiné à fournir un guide général sur le sujet. Des conseils spécialisés doivent être recherchés au sujet de votre situation particulière.



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