25 mai 2021

Investir dans l’immobilier | ATB Financial

Par admin2020

Fiducies de placement immobilier: une perspective de portefeuille

Qu’est-ce qu’une FPI?

Une fiducie de placement immobilier (FPI) est généralement une entreprise qui investit et exploite des propriétés productrices de revenus. À l’origine calquées sur le secteur des fonds communs de placement, les FPI donnent aux investisseurs la possibilité de partager le potentiel de revenu d’une propriété sans avoir besoin de posséder directement la propriété.

Les FPI peuvent être structurées de différentes manières, chacune offrant un profil de risque différent:

  • Equity REITS possède, et peut exploiter, les propriétés (généralement avec un certain niveau de dette en cours) semblable à une personne qui loue un condo ou une maison avec une hypothèque.
  • Les FPI hypothécaires contractent une hypothèque sur une propriété et deviennent le prêteur du propriétaire de la propriété, le rendement étant le revenu d’intérêts provenant de l’hypothèque.
  • Une FPI hybride est une combinaison de FPI d’actions et de prêts hypothécaires.

Par rapport à la propriété directe, cette forme d’investissement immobilier indirect présente des avantages clés. Premièrement, il y a beaucoup plus de liquidité et de transparence parce que les REIT sont négociées en bourse et sont évaluées quotidiennement. Deuxièmement, une FPI investit potentiellement dans des centaines de propriétés, offrant une plus grande diversification que la plupart des particuliers pourraient réaliser en possédant directement des biens immobiliers. Enfin, la propriété directe d’une propriété peut être une entreprise à forte intensité de main-d’œuvre, à moins que l’investisseur ne soit disposé à dépenser de l’argent supplémentaire pour embaucher un gestionnaire immobilier. Le gestionnaire pourrait alors gérer les problèmes de propriété tels que l’attraction et le maintien de bons locataires, l’entretien de la propriété et les conflits entre locataires.

Les prix de l’immobilier résidentiel et commercial sont déterminés par l’offre et la demande en fonction du type et de l’emplacement de la propriété et peuvent également être liés aux taux d’intérêt en vigueur à ce moment-là. Les FPI, de par leur conception, versent leur revenu résiduel après frais d’exploitation et intérêts sur les prêts aux actionnaires; par conséquent, une variation des taux d’intérêt peut avoir une incidence sur la valeur du FPI. Semblable à la propriété directe, si les investisseurs paient des intérêts supplémentaires sur leur prêt hypothécaire, il ne s’ensuivra pas que le locataire paiera des taux de location plus élevés pour compenser.

FPI en tant que classe d’actifs distincte

Les FPI sont un petit secteur; ils ne représentent que 2 à 3 pour cent du marché boursier nord-américain. Historiquement, les REIT ont montré une faible corrélation avec les actions, ce qui signifie que les REIT ne se synchronisent pas lorsque le marché boursier global évolue à la hausse ou à la baisse. Cela offre aux investisseurs un avantage de diversification supplémentaire. Au cours des 20 dernières années, cette corrélation a été en moyenne d’environ 0,5 sur une base de rendement mobile sur 12 mois lorsque l’on compare les FPI canadiennes et américaines à l’ensemble du marché. Pour l’immobilier résidentiel et commercial, les revenus locatifs ont tendance à être assez stables parce que les gens ont besoin d’un endroit pour vivre, et les entreprises commerciales, comme les épiceries, continueront de fonctionner même lorsque les marchés sont faibles. Les secteurs défensifs, tels que les biens de consommation de base, les services publics et les FPI, ne sont pas à l’abri d’une baisse des marchés boursiers, mais ont historiquement fait preuve d’une plus grande résilience. Une bonne représentation de ces secteurs défensifs permettra aux investisseurs de bénéficier de cette moindre volatilité car la diversification devrait leur apporter des rendements positifs plus constants.

Investir dans des FPI à l’extérieur du Canada

En ce qui concerne les actions, la philosophie d’ATB est d’être bien diversifiée géographiquement et entre différents secteurs. Des entreprises comme Microsoft, Visa et Johnson & Johnson ne se trouvent pas au Canada, donc pour les avoir dans votre portefeuille, vous devez vous diversifier à l’extérieur du Canada. Dans cette optique, est-il également nécessaire de se diversifier à l’extérieur du Canada pour l’immobilier? Une entreprise qui possède un portefeuille de centres commerciaux ou d’immeubles d’appartements au Canada diffère-t-elle d’une entreprise qui possède un portefeuille de centres commerciaux ou d’immeubles d’appartements aux États-Unis ou à l’étranger?

Si nous comparons le marché américain des FPI au marché canadien au cours des 20 dernières années, les rendements sont corrélés d’environ 0,9 d’une année à l’autre et les rendements totaux sont restés très proches. Cependant, pendant la majeure partie des 20 dernières années, les FPI canadiennes se sont également négociées à des prix plus intéressants par rapport aux multiples de dividendes que les FPI américaines. Si cette tendance de valorisation s’inversait, les FPI américaines pourraient fournir une raison impérieuse de les inclure dans le portefeuille.

FPI: investissement solide, bonne diversification

Lorsqu’elles sont ajoutées à un portefeuille, les FPI constituent de bons diversificateurs. L’univers canadien des FPI n’est pas très vaste (les 20 premières sociétés représentent plus de 90% du secteur, mais gardez à l’esprit que chaque FPI est un portefeuille de nombreux titres immobiliers dans un éventail de types de propriétés). Le Canada offre une diversification suffisante. L’ajout d’actions mondiales est fondamentalement logique pour l’opportunité d’acheter des sociétés uniques, mais pour les REIT à ce stade, l’ajout ne semble pas ajouter autre chose que plus de complexité.



Source by