10 février 2021

Investir dans l’immobilier au Canada

Par admin2020

L’immobilier canadien est devenu bien plus qu’un simple lieu de vie. La hausse fulgurante des prix de l’immobilier ces dernières années a transformé les propriétés en un moyen à la fois de garer de l’argent et de gagner de l’argent.

Il Coût juste une moyenne de 351 575 $ pour acheter une maison dans la région du Grand Toronto en septembre 2000, en dollars d’aujourd’hui. Dix-neuf ans plus tard, il en coûte 843 115 $. C’est une augmentation de près de 140% en tenant compte inflation.

L’explosion des prix devient encore plus prononcée lorsque vous regardez les maisons unifamiliales du Centre-Toronto. En 2000, une maison individuelle à proximité des transports en commun et des emplois ne coûtait que 515 322 $ en dollars d’aujourd’hui. Maintenant, il en coûte 2 091 768 $. C’est une augmentation de 306% et une appréciation de 16% par an, un rendement qui bat le marché boursier. Au cours de la même période, l’indice composé S & P / TSX revenu seulement 4,52% par an, ajusté des dividendes et des fractionnements.

En fait, presque tous les marchés au Canada, à l’exception peut-être des Prairies, ont bénéficié de gains de logement à moyen et à long terme. nationale frais de logement a augmenté de 109% de janvier 2005 à décembre 2016.

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La forte hausse de l’immobilier a soutenu la richesse de la nation, avec la résidence principale et d’autres propriétés immobilières comptabilité pour 51% de la croissance réelle des actifs familiaux.

Il est facile de comprendre pourquoi, avec ces statistiques, l’investissement dans l’immobilier canadien est devenu si populaire parmi les spéculateurs étrangers et nationaux, qui dépensé 34 milliards de dollars d’achat de terrains et d’acquisitions d’entrée de gamme en 2018, la deuxième année la plus élevée jamais enregistrée. Parallèlement, les fiducies de placement immobilier (FPI) et les sociétés d’exploitation immobilière (REOC) ont levé 6,5 milliards de dollars. Dans le même temps, les petits investisseurs ont acheté des condos, des résidences multifamiliales et des maisons unifamiliales à louer. Avec un poste vacant national taux à seulement 2,4%, il est fort probable qu’ils auront un flux de trésorerie positif

Contrairement au marché boursier souvent éphémère, l’immobilier apparaît comme une valeur sûre. Si ça ne marche pas, au moins tu as quelque chose: un toit, la terre, des briques. Cependant, l’investissement immobilier n’est aussi risqué ou sûr que les particularités de votre situation.

Qu’est-ce que l’investissement immobilier

Investir dans l’immobilier ne signifie généralement pas acheter une maison pour y vivre. Bien que l’achat d’une maison puisse entraîner une appréciation (bien que probablement beaucoup moins que vous ne le pensez une fois que vous avez pris en compte les intérêts, les réparations, les factures de services publics, les taxes, les frais de clôture et l’inflation) , vous n’obtenez pas les avantages fiscaux associés à l’investissement ou à un flux de trésorerie mensuel. Et comme vous n’obtenez aucun revenu de location, vous investissez votre propre argent dans des dépenses qui ne contribuent pas à son appréciation. Pensez aux intérêts hypothécaires, à la taxe foncière, aux assurances, aux services publics, à l’entretien de la pelouse, etc. Dans une situation d’investissement idéale, vous n’auriez jamais à fouiller dans votre poche car les revenus de location couvriraient tous ces coûts.

De plus, comme vous avez toujours besoin d’un logement, il est difficile d’acheter et de vendre votre maison au moment le plus aventureux du marché, comme vous le feriez avec un véritable investissement. Au lieu de cela, vous achetez généralement votre maison lorsque vous avez besoin d’espace et pouvez vous le permettre, et vous la vendez lorsque vous ne voulez plus y vivre – il est rarement possible de chronométrer l’achat et la vente pour déterminer quand cela vous rapportera le plus. , parce que votre principale préoccupation est de savoir si la maison répond aux besoins de votre famille, pas si elle vous rapporte le plus d’argent.

Outre cette mise en garde, il existe de nombreuses façons d’investir dans l’immobilier.

Voici quelques façons courantes de rentabiliser votre propriété:

  • Achetez une FPI et profitez des paiements relativement élevés et de l’appréciation potentielle des actions

  • Acheter un fonds négocié en bourse composé de REIT

  • Achetez un bien et louez-le en profitant du cash-flow mensuel en attendant l’appréciation

  • Achetez une propriété, améliorez-la et vendez-la rapidement pour plus (retournement)

  • Acheter une propriété pour y vivre et louer une partie de la maison, comme une pièce ou un sous-sol

Pourquoi les gens investissent dans l’immobilier

Les Canadiens investissent dans l’immobilier pour trois raisons principales.

  1. Barre basse à l’entrée. L’investissement immobilier est si populaire principalement parce qu’il nécessite si peu de connaissances. Presque tout le monde peut trouver comment acheter et vendre une propriété et la louer. Il existe même des entreprises spécialisées dans la gestion des immeubles de placement, ce qui enlève une grande partie des maux de tête. En revanche, investir en bourse a tendance à intimider les gens. (Heureusement, nous avons maintenant un investissement automatisé qui rend la création de richesse hautement accessible).

  2. Le pouvoir de l’effet de levier. Les banques sont prêtes à prêter des tas d’argent pour l’immobilier à des taux d’intérêt bas presque historiques. Dette hypothécaire atteint près de 1,44 billion de dollars en 2018, presque éclipsant notre PIB. Mais les hypothèques, un fardeau pour les résidences principales, sont une aubaine pour les immeubles à revenus. L’effet de levier est un outil d’investissement extrêmement utile, quoique risqué. Les gains sont amplifiés, tout comme les pertes. Ils permettent aux investisseurs d’utiliser très peu de leurs propres liquidités tout en obligeant quelqu’un d’autre à payer leur dette et à constituer leurs fonds propres. Vous pouvez utiliser l’effet de levier dans tout type d’investissement, mais les banques prêteront des montants beaucoup plus modestes à des taux plus élevés. Ce seul facteur rend les investissements réels attractifs.

  3. Avantages fiscaux. Rien ne ronge les rendements comme les taxes. Et comme la plupart des entreprises, l’investissement immobilier présente plusieurs avantages fiscaux. Les investisseurs peuvent déduire les intérêts hypothécaires, comme tout autre type de prêt à l’investissement (vous pouvez contracter un prêt pour investir dans une FPI et vous pouvez également déduire cet intérêt). Les investisseurs peuvent également reporter l’impôt sur le revenu en réclamant la dépréciation de la propriété, sans parler de la radiation des dépenses d’entretien et de fonctionnement de la propriété.

Comment investir dans l’immobilier au Canada

Si vous gérez vous-même des propriétés, l’immobilier exigera énormément de temps, d’argent et de tracas. Vous aurez affaire à des locataires, à des dépenses d’entretien ou de construction constantes et de tenue de registres. Pour minimiser les tracas, vous pouvez embaucher quelqu’un pour tout gérer pour vous. Ou vous pouvez éliminer complètement les tracas en investissant dans des FPI ou des fiducies de placement immobilier.

Vous pouvez acheter des FPI individuelles ou tout un panier de FPI par l’entremise d’un FNB.

Les FPI sont le moyen le plus simple de se plonger dans l’investissement immobilier. Les FPI sont simplement des sociétés qui possèdent des pans de biens immobiliers et les louent à divers locataires. Ils peuvent posséder des immeubles d’habitation, des centres commerciaux ou des sites industriels. Les FPI versent la quasi-totalité de leur revenu imposable aux actionnaires, ce qui rend leurs dividendes attrayants. La meilleure partie est qu’ils se négocient en bourse comme n’importe quel titre normal.

La prochaine façon la plus simple d’accéder à l’investissement immobilier est de louer une partie de votre résidence principale. Que vous louiez une chambre à un étudiant international ou que vous créiez une unité au sous-sol, il serait judicieux de maximiser un atout que vous possédez déjà.

Au-delà de ces deux options, l’investissement immobilier dépend vraiment de vos compétences et du temps dont vous disposez. Le retournement de maison est beaucoup plus difficile et plus risqué que les émissions de télévision ne le prétendent, et les banques sont devenues beaucoup plus strictes ces dernières années sur les prêts pour les immeubles à revenus. Avant de vous lancer, faites vos recherches.

Risques liés à l’investissement dans l’immobilier

L’investissement immobilier, comme toute forme d’investissement, est intrinsèquement risqué. Mais il existe quelques risques supplémentaires auxquels les investisseurs immobiliers doivent faire face.

Un élément majeur que peu considèrent est que le gouvernement est plus susceptible d’interférer dans le logement que d’autres secteurs de l’économie, car c’est un problème tellement énorme pour les électeurs. Témoin 2016, lorsque les marchés de Toronto et de Vancouver étaient à leur apogée. Ontario et Colombie britannique tous deux sont intervenus avec des mesures destinées à refroidir le marché. Et ça a marché.

Le gouvernement pourrait toujours ouvrir de nouveaux domaines pour le développement ou inonder le marché avec l’offre ou augmenter la taxe sur les plus-values. Une façon d’atténuer ce problème consiste à investir dans des FPI qui ne traitent qu’avec des locataires commerciaux.

Un autre problème qui peut survenir est le risque de taux d’intérêt, car lorsqu’il s’agit de taux d’intérêt: ce qui diminue doit augmenter. Et quand, pas si, les taux d’intérêt augmentent, les frais de possession des propriétaires augmenteront également. La hausse des taux de vacance et la baisse des loyers pourraient poser un sérieux problème aux investisseurs.

De plus, la propriété est extrêmement illiquide, bien que cela ait été quelque peu tempéré par la popularité des prêts hypothécaires de deuxième rang. Si vous avez besoin de l’argent pour une raison quelconque, vous devrez vendre la propriété entière. Vous ne pouvez pas simplement vendre une aile de la maison.

Il y a aussi une idée étrange que la propriété augmente toujours avec le temps. Mais le passé ne garantit pas l’avenir. De nombreuses forces économiques peuvent avoir un effet négatif sur les prix des logements, et il y en a de nouvelles à considérer: et si le changement climatique rendait certaines zones invivable, ou que faire si un forte baisse de la population réduit la demande?

Alternatives à l’investissement immobilier

L’investissement immobilier n’est qu’une option si vous souhaitez créer de la richesse. Les titres comme les actions et les obligations offrent un endroit beaucoup plus liquide pour ranger et faire fructifier votre argent et n’ont pas tendance à augmenter ou à baisser avec le marché immobilier. Et ne vous inquiétez pas: vous n’avez plus besoin d’être un expert dans la compréhension des ratios p / e ou de passer du temps à parcourir les états financiers annuels. L’investissement automatisé élimine tous les tracas et les conjectures.

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Dernière mise à jour 11 novembre 2019



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