22 mars 2021

Investir dans l’immobilier de luxe

Par admin2020

L’immobilier a longtemps été considéré comme un investissement sûr, que vous soyez propriétaire, retournant ou louant. Si vous avez l’argent, vous voudrez peut-être élargir votre portefeuille sur le marché de l’immobilier de luxe. Avant de vous lancer, voici quelques-unes de vos options pour investir dans l’immobilier de luxe.

Points clés à retenir

  • L’immobilier n’est pas considéré comme du luxe simplement parce qu’il est cher. Il doit également être unique, exclusif et perçu comme supérieur.
  • Les acheteurs haut de gamme veulent avoir accès à des activités de luxe comme le shopping, la restauration et les arts, ainsi qu’à la proximité d’autres maisons de luxe.
  • Les investisseurs immobiliers de luxe peuvent transformer un manoir, investir à l’international, acheter un condo de luxe, acheter une propriété de vacances haut de gamme ou construire à partir de zéro.

Les prix de l’immobilier de luxe étaient chauds et montaient en flèche. Exemple concret: la vente immobilière résidentielle la plus chère de 2019 était un penthouse de Manhattan qui s’est vendu 240 millions de dollars, selon les données de Miller Samuel Inc., soit près de 166 millions de dollars de plus que la vente la plus importante de l’année précédente à New York.

Avec l’augmentation de la richesse des personnes les plus riches du monde, il semblait que le marché potentiel des propriétés de luxe était plus vaste que jamais. Ensuite, la pandémie de coronavirus a frappé, et les perspectives des prix de l’immobilier et de l’immobilier en général sont devenues particulièrement incertaines.

Des bonnes affaires peuvent être disponibles pour ceux qui ont de l’argent. Cependant, la volonté des investisseurs potentiels de s’engager et de les acheter est pour le moins douteuse.

Que vous soyez intéressé maintenant ou que vous réfléchissiez à des investissements futurs, voici les principes clés pour investir dans l’immobilier de luxe en fonction de la croissance du marché avant la pandémie.

Qu’est-ce que l’immobilier de luxe?

Il est essentiel de comprendre les caractéristiques qui caractérisent la propriété de luxe avant d’investir. Un prix élevé à lui seul ne placera pas une propriété dans cette catégorie. “Il doit être unique et exclusif – dans le bon sens, de manière souhaitable”, a déclaré Randy Char, vice-président senior des opérations chez One Queensridge Place, un gratte-ciel de luxe de Las Vegas. “Les gens riches paieront une prime pour quelque chose qui est perçu comme étant supérieur.”

Les acheteurs haut de gamme veulent des emplacements avec accès à des activités de luxe telles que le shopping haut de gamme, les restaurants et les arts, ainsi que la proximité d’autres maisons de luxe. Une adresse trophée, comme Park Avenue à New York, ajoute de la valeur. Avoir une histoire riche ne fait pas de mal non plus. De nombreux acheteurs de luxe recherchent la beauté naturelle d’un emplacement au bord de l’eau, ou au moins une vue sur une rivière, un océan ou un lac. D’autres veulent une vue sur la campagne ou la montagne.

Les acheteurs haut de gamme désirent plusieurs des mêmes fonctionnalités que tous les acheteurs veulent, mais à une plus grande échelle. Ils veulent la vie privée et la sécurité, parfois jusqu’à l’isolement. Ils veulent de la beauté à l’intérieur et à l’extérieur et peuvent se permettre une architecture personnalisée, un design personnalisé, une attention excessive aux détails et des finitions opulentes.

Ils veulent également des équipements en plus des équipements: une cuisine de chef, une piscine de luxe, une vaste suite propriétaire et un espace de vie extérieur, sans oublier la domotique, les détecteurs de mouvement, les ascenseurs et les caves à vin à température contrôlée. Beaucoup veulent aussi de l’espace, mais vous n’avez certainement pas besoin d’une maison massive pour vivre dans le luxe.

Lors du choix d’une maison de luxe, il est extrêmement important de penser aux aspects de la propriété qui ne peuvent pas être modifiés, a déclaré Mark Fitzpatrick, PDG de RUHM Destination Marketing, un service de marketing pour les propriétés de luxe. «Vous ne pouvez pas changer la trajectoire du soleil, l’emplacement de l’océan ou le fait qu’il existe une trajectoire de vol pour les gros avions au-dessus de votre tête. Le papier peint laid dans la salle de bain est beaucoup moins important que la météo », a-t-il déclaré.

Combien coûte l’immobilier de luxe?

Sur les marchés où les prix sont généralement plus bas, il vous faudra peut-être aussi peu qu’un demi-million pour posséder un bien immobilier de luxe. Mais vous aurez besoin d’au moins 1 million de dollars pour acheter une propriété de luxe dans la plupart des grandes villes, et le prix d’entrée augmente là où le coût de la vie est élevé. Selon Christie’s, c’est 3 millions de dollars à San Francisco, 5 millions de dollars à Los Angeles et New York et 7 millions de dollars à Londres.

Les acheteurs de luxe paient souvent comptant, mais une hypothèque jumbo est une autre option. Si vous financez l’achat, vous aurez besoin d’un acompte important, d’un excellent crédit, d’une preuve de revenus et d’actifs et de réserves de trésorerie importantes.

Comment investir dans l’immobilier de luxe

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier de luxe, vous pouvez emprunter plusieurs voies. Que vous achetiez pour vous-même, louiez ou retourniez, voici quelques options:

  • Retourner un manoir
  • Investissez à l’international
  • Acheter un condo de luxe
  • Acheter une location de vacances haut de gamme
  • Terminer une construction personnalisée

Voici un aperçu de chaque option.

Retourner un manoir

Le remodelage des propriétés de luxe existantes est une option qui peut offrir un meilleur retour sur investissement. Néanmoins, vous êtes limité aux propriétés de l’inventaire qui ont juste le bon mélange d’architecture, de condition et de style.

Les maisons de luxe ont tendance à être plus bien entretenues que les maisons non luxueuses, ce qui signifie qu’il existe un potentiel de réduction des coûts de réhabilitation. L’inconvénient est que la concurrence est peut-être plus forte parmi les palmes de maison de luxe, mais l’avantage est qu’il y a moins de concurrence sur le marché de la maison de luxe dans son ensemble. C’est parce qu’il y a moins de gens qui ont le savoir-faire pour obtenir un financement, négocier comme un pro et exécuter un projet de réhabilitation de propriété de luxe à un niveau élevé

Investir à l’international

Investir dans l’immobilier de luxe à l’étranger peut avoir des avantages que vous ne trouverez pas dans le pays. Par exemple, dans les îles Turques et Caïques, un petit territoire britannique de l’océan Atlantique tropical, il n’y a pas d’impôt foncier annuel et pas d’impôt sur les plus-values ​​sur les biens transférés. La propriété foncière est protégée par un registre foncier et le dollar américain est la monnaie officielle. Les taux de change ne sont donc pas un facteur dans la réalisation de l’achat ou la valeur future de votre propriété.

On ne sait pas comment la pandémie pourrait changer cela, mais ces îles ont été un bon endroit pour investir parce que les prix des terrains ont augmenté régulièrement au cours des dix dernières années. Selon Blair MacPherson, copropriétaire et courtier de RE / MAX Real Estate Groups Turks and Caicos, ils devaient continuer à le faire grâce à une croissance rapide du tourisme et du développement. Cependant, c’était avant que la crise des coronavirus ne cesse de voyager et bien d’autres choses encore. Vous pouvez gagner un revenu supplémentaire de votre investissement en le louant pendant votre absence et en laissant une société de gestion gérer les détails, a-t-il ajouté.

Investir à l’étranger peut également entraîner des tracas uniques. «Nous devons nous rappeler que le reste du monde ne fonctionne pas comme nous le faisons aux États-Unis», a déclaré Fitzpatrick de RUHM. «Vous ne voulez pas acheter une propriété dans un autre pays uniquement pour découvrir que le gouvernement peut vous la reprendre plus tard.»

Faites appel à un avocat immobilier international et à d’autres professionnels pour vous aider dans votre diligence raisonnable, a déclaré Fitzpatrick.

Acheter un condo de luxe

Que vous achetiez un condo de luxe pour vous-même ou pour le louer, «dépenser de l’argent pour une maison située dans un grand immeuble de luxe avec des commodités et des options de transport à proximité est la voie à suivre», a déclaré Lydia Sussek de Corcoran, une agence immobilière à service complet entreprise à Manhattan. Comme toujours, l’emplacement compte. «L’achat dans un immeuble d’apparence de luxe avec des options de transport médiocres est un investissement médiocre», a-t-elle déclaré.

Les services et caractéristiques proposés par l’immeuble peuvent également faire ou défaire votre investissement. «Vous n’avez pas de portier à plein temps? Bien, mais qu’est-ce que votre maison offre d’autre? Vues, ​​hauts plafonds, terrasses, toutes ces caractéristiques aident à distinguer votre maison des autres appartements à l’emporte-pièce et peuvent entraîner un taux de vente plus élevé lorsqu’il est temps de déménager », a déclaré Sussek.

Gardez à l’esprit que lorsque vous achetez un bien immobilier de luxe, vous achetez un style de vie. Les terrasses privées, les piscines, les espaces communs avec des centres de fitness et les services de ménage ou de style hôtelier distinguent l’immobilier de luxe, a-t-elle déclaré. «Même s’il y a d’autres nouveaux condos construits autour de la maison que vous achetez, ces types de propriétés ont de la valeur», a déclaré Sussek.

Terminer une construction personnalisée

Lorsque les choses se passent bien, une maison construite sur mesure offre les marges bénéficiaires les plus élevées, même si elle a souvent une durée plus longue. Pourtant, une maison où tout est neuf et possède les styles et les équipements les plus recherchés aujourd’hui est essentielle pour obtenir le meilleur prix.

Si vous ne construisez pas la maison pour vous-même, faites attention à la façon dont vous la personnalisez. Vous voudrez sélectionner une disposition, des équipements et des finitions qui plairont à un large segment du marché du luxe afin de maximiser vos chances de vendre rapidement et au meilleur prix. Assurez-vous que la maison est fonctionnelle, accueillante et possède les caractéristiques de sécurité et de confidentialité recherchées par les acheteurs haut de gamme. Mais il y a une ligne fine entre la création de ce large attrait et la création de l’unicité que recherchent les acheteurs de luxe.

«Quand quelque chose n’est pas banalisé, et qu’il est souhaitable, et qu’il y a une demande, c’est là que les prix augmentent vraiment», a déclaré Char. «Si vous regardez une bouteille de 1982 Lafitte Rothschild, l’appréciation du prix croît de façon exponentielle sur un millésime moins supérieur en raison de l’offre et de la demande. C’est la même chose avec l’immobilier de luxe. Plus la maison est exclusive et difficile à trouver, plus la maison mérite d’être investie. »

Choisissez une location de vacances haut de gamme

«Une location de vacances de luxe peut offrir une multitude d’avantages, notamment une appréciation des actifs, des déductions fiscales, des opportunités de réseautage d’affaires et, surtout, un plaisir personnel», déclare Fitzpatrick. Il est essentiel de choisir un emplacement avec un marché typiquement fort, comme une station de ski, Hawaï ou une île tropicale.

“Ils sont parfaits pour les revenus saisonniers et fonctionnent bien sur les bons marchés financiers”, ajoute Fitzpatrick. “Cependant, ils peuvent souffrir davantage pendant une récession que les maisons proches des grandes villes.”

D’un autre côté, les marchés baissiers sont le meilleur moment pour acheter si vous disposez de liquidités.

En effet, le marché du logement de luxe a connu le rebond le plus fort depuis le crash du logement de 2008 dans les grandes villes, les zones de villégiature emboîtant le pas, a déclaré un rapport 2019 de Christie’s International Real Estate.Bien sûr, ce rapport est antérieur à la pandémie, alors lisez-le simplement pour vous guider. On ne sait pas comment les conséquences du coronavirus affecteront le marché dans les zones de villégiature – ou ailleurs, d’ailleurs.

En plus de choisir la bonne ville, les investisseurs devraient envisager d’acheter une propriété qui attirera les familles en vacances, dit Fitzpatrick. «Cela augmentera votre taux d’occupation et votre retour sur investissement», dit-il.

Bruce Tobias, un agent immobilier à 22 reprises parmi les plus grands producteurs de RE / MAX Sedona en Arizona, a noté que les destinations touristiques de haut niveau sont un choix judicieux et que les investisseurs devraient rechercher des propriétés offrant un potentiel de gains à long terme.

Prêts hypothécaires géants pour l’immobilier de luxe

Alors que la plupart des acheteurs de biens immobiliers de luxe choisissent d’acheter une propriété avec de l’argent comptant, certains utilisent des prêts jumbo pour acquérir des biens immobiliers de luxe. Les prêts jumbo (également appelés prêts hypothécaires jumbo) sont des prêts d’un montant supérieur à la limite fixée par l’Agence fédérale de financement du logement (FHA).

En règle générale, ce montant dépasse 510 400 $.Cependant, il est parfois encore plus élevé, en particulier dans les comtés dont les marchés immobiliers sont plus chers.

Conseils pour investir dans l’immobilier de luxe

Si investir dans l’immobilier de luxe vous convient, il y a quelques points à garder à l’esprit avant de vous lancer:

  • Identifiez vos objectifs. Le but d’investir dans n’importe quel bien immobilier est de gagner un retour sur votre investissement. Lorsque vous choisissez des propriétés de luxe, pensez au résultat que vous souhaitez. Par exemple, si vous prévoyez de réaliser un profit rapide, vous pouvez vous concentrer sur le retournement. Si vous souhaitez un revenu à long terme, vous pouvez envisager un immeuble d’appartements de luxe.
  • Déterminez le financement. Même si vous avez de l’argent liquide sous la main, ce n’est pas toujours la meilleure option. Par exemple, un prêt d’argent dur pourrait être approprié pour financer un flip que vous prévoyez de terminer dans quelques mois.
  • Choisissez le bon marché. Si vous investissez dans une propriété à sept chiffres, assurez-vous que le marché soutiendra votre décision. Regardez le marché du travail, le coût de la vie, le revenu médian des ménages et les perspectives économiques de la région. S’il s’agit d’une location, pensez à la circulation toute l’année et en haute saison.

La ligne de fond

Investir dans l’immobilier de luxe peut être plus excitant que d’investir dans des valeurs mobilières, grâce à son caractère tangible. Il existe de nombreuses façons de le faire, de la construction d’une maison personnalisée à la transformation d’un manoir en passant par l’achat d’une propriété de vacances. Vous pouvez profiter de votre maison de luxe en tant que résident, vacancier ou propriétaire, ou vous pouvez construire des maisons de luxe pour que les autres puissent en profiter.

Avant d’investir, assurez-vous de comprendre les caractéristiques qui créent de la valeur durable dans cette classe d’actifs pour obtenir le meilleur retour sur investissement. Et bien sûr, à moins que vous n’achetiez pour y vivre vous-même, assurez-vous qu’il y aura un marché d’acheteurs ou de locataires pour vos propriétés.



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