30 mars 2021

Investissement immobilier 101 – Demandez à Dave

Par admin2020

Tim veut savoir quelles mesures Dave envisage avant d’investir dans l’immobilier résidentiel. Dave donne à Tim ses règles empiriques.

QUESTION: Tim à Nashville veut savoir quelles mesures Dave considère avant d’investir dans l’immobilier résidentiel. Dave donne à Tim ses règles empiriques.

RÉPONSE: Je pense que la première chose dont vous devez vous souvenir à propos de l’immobilier résidentiel est que les investisseurs débutants ont tendance à payer trop cher. Vous vous impliquez émotionnellement. Vous êtes enthousiaste à l’idée d’être un investisseur et de posséder une propriété, et vous avez tendance à payer trop cher. Ralentissez et ne payez pas trop. Les anciens chiens de l’immobilier vous diront tous que dans le secteur de l’immobilier, l’argent se fait à l’achat. En d’autres termes, volez-le ou ne l’achetez pas. C’est la règle numéro un dans votre introduction à l’investissement immobilier.

La règle numéro deux est que vous devez décider pourquoi vous achetez la propriété – quel est votre énoncé de mission à cet égard – et l’acheter en fonction de cela. Je vends très rarement – presque jamais – une propriété. J’achète pour tenir. Cela change votre façon de fonctionner et votre façon de voir les choses. Avant de faire faillite il y a des années, j’avais l’habitude d’acheter et de vendre pour gagner ma vie, alors j’achetais pour retourner. Cela change les choses. Par exemple, je regardais l’autre jour une parcelle de terrain qui se trouvait dans une région où il faudra un certain temps avant que ce soit une zone privilégiée, mais je l’achète dans 15 ou 20 ans. C’était mon analyse du terrain, ce qui vous fait voir les choses différemment. Si je devais faire demi-tour et la remettre sur le marché pour la vente aujourd’hui, je ne regarderais même pas cette propriété. La règle numéro deux est que vous devez décider de votre période de conservation et de la durée pendant laquelle vous l’examinez.

En ce qui concerne les taux de rendement, l’immobilier est fondamentalement beau en ce qu’il crée trois types de taux de rendement. De toute évidence, l’un est le flux de trésorerie, qui est un taux de rendement cash-on-cash. Combien d’argent la propriété met-elle dans votre poche par rapport à ce qu’elle vous coûte? Le deuxième domaine de rendement est la beauté de l’immobilier, et sa valeur augmente avec le temps et les gains en capital. Le troisième taux de rendement est celui où vous avez affaire à une propriété améliorée – vous pouvez amortir les améliorations d’immobilisations selon un calendrier d’amortissement et mettre à l’abri une partie ou la totalité du revenu. En d’autres termes, vous pouvez gagner un revenu et avoir une déduction d’impôt sur ce revenu qui pourrait couvrir une partie ou la totalité ou même plus que le revenu qu’il crée. Donc, ces trois éléments sont des taux de rendement combinés.

Si vous combinez ces trois éléments dans une analyse sophistiquée, cela s’appelle un taux de rendement interne (TRI). Si vous devez passer par tous ces problèmes pour calculer cela – je ne le fais généralement pas, honnêtement – vous allez vouloir un taux de rendement de 17 à 20% sur un TRI. Avec un retour cash-on-cash, je recherche 10% sinon 12%. Mais c’est très difficile à faire, tout comme trouver beaucoup est très difficile à faire, donc je suis très patient. Je ne suis tout simplement pas pressé. Je paie en espèces pour tout. Je n’utilise pas du tout la dette. Cela change radicalement les chiffres puisque je n’ai aucun coût d’intérêt. Mon taux de rendement est assez pur.

Une autre règle empirique que j’utilise et qui vous amènera aux chiffres dont je viens de parler dans la plupart des cas est que si vous regardez la valeur estimée d’aujourd’hui, 70% de la valeur estimée d’aujourd’hui moins les réparations est un excellent achat sur une propriété. C’est très difficile à trouver. Je peux tromper un peu les 70%. Pourquoi? Parce que je suis dans un bon quartier; ça va se louer facilement; ce sera une propriété que je suis content de posséder; et cela ne me posera pas beaucoup de problèmes. C’est assez nouveau. Il n’y a pas beaucoup de réparations associées. Le facteur de tracas va être moindre. La fierté de la propriété sera là. Alors je pourrais tromper un peu où si j’achète quelque chose un peu plus loin de ça, alors je vais tricher un peu et je pourrais même pas vouloir donner 0,70 $ sur le dollar pour cela.

Vous devez absolument voler la propriété, quelle que soit votre définition. Prends ton temps. Ce serait la règle numéro un que vous souhaitez utiliser dans l’investissement immobilier. Vous savez que je n’emprunte pas d’argent, alors je vous recommande toujours de payer en espèces, ce qui vous oblige à prendre votre temps habituellement.

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