10 février 2021

Investissement immobilier créatif éthique

Par admin2020

Il y a des règles de la route. Parfois, nous appelons ces lois et règlements, mais pas toujours. Les règles ne vous disent pas tellement quoi faire mais plutôt quoi ne pas faire. Cela laisse la route de l’investissement largement ouverte aux idées créatives tant que vous le faites de manière responsable. Le plus grand obstacle concernant les transactions d’investissement créatives est le niveau de sens des affaires ou de sophistication de tous les participants à la transaction. Par définition, le financement créatif (ou les accords créatifs) ne sont pas traditionnels. Le consommateur moyen ou Joe Q. Public n’utilise pas ces techniques. Le résultat est qu’il y a moins de règles et de règlements qui les régissent. Les accords créatifs contiennent plus de complexité.

Idées d'investissement immobilier

Les mauvais investisseurs utilisent ce manque de règles et cette complexité plus élevée sans scrupules pour frauder les autres. Lorsque cela se produit suffisamment de fois, de nouvelles règles et réglementations sont mises en place pour l’empêcher. Les investisseurs légitimes ne bénéficient pas de plus de règles. Dans l’intérêt de la réputation de votre entreprise et de l’industrie dans son ensemble, il est toujours préférable de créer des accords éthiques et même d’intégrer des protections pour les investisseurs moins sophistiqués et / ou Joe Q. Public.

Savoir à quel point l’autre personne est sophistiquée

C’est tout simplement un bon sens commercial. Si l’autre personne dans la transaction a une connaissance approfondie du type de transaction dans laquelle vous êtes impliqué et est contraire à l’éthique, vous pourriez être celui qui détient le bout court du bâton. Mais ce n’est pas ce à quoi je fais référence ici. Il s’agit d’être éthique lorsque vous rencontrez des personnes qui ne connaissent pas le type d’accord que vous essayez de conclure. Il y a des moments où il vaut mieux s’éloigner d’un accord même si vous auriez pu tuer. Parfois, les options de location en sandwich et le financement du vendeur peuvent être ces types de transactions.

Je suis fermement convaincu que les options de location sandwich doivent être des accords gagnant-gagnant-gagnant. Pour le vendeur, pour vous en tant qu’investisseur et pour le locataire / acheteur. Vous êtes l’investisseur averti au milieu de la transaction. La plupart du temps, le vendeur et le locataire / acheteur sont Joe Q. Public. Ils dépendent de vous pour mettre en place la transaction créative. Vous DEVEZ vous assurer que tout le monde dans la transaction comprend parfaitement quels sont les résultats escomptés et quels pourraient être les résultats imprévus.

Règles de la route en matière d’option de location en sandwich

Le vendeur doit être relativement en sécurité dans la transaction car il / elle détient le titre de propriété jusqu’à la conclusion complète de la transaction. Cependant, cette personne pourrait être fortement dépendante des revenus locatifs jusqu’à la conclusion de la transaction. En tant qu’investisseur créatif éthique au milieu, vous avez la responsabilité de comprendre à quel point le vendeur est dépendant de ce revenu et de vous assurer qu’il reçoit le revenu – même à vos propres frais si votre locataire / acheteur n’effectue pas le paiement mensuel. Un investisseur contraire à l’éthique pourrait forcer le vendeur à manquer plusieurs paiements jusqu’à ce qu’il soit obligé de vendre pour quelques centimes sur un dollar qui n’a jamais été l’intention déclarée de la transaction. En tant qu’investisseur, vous devez conclure l’accord prêt à garder le vendeur «entier». Si vous vous trouvez dans une position de ne pas pouvoir le faire, vous devriez démêler l’affaire même si cela ne vous apporte aucun avantage.

Comprendre la sophistication du locataire / acheteur porte au moins le même montant de responsabilité pour l’investisseur. Le fait de ne pas travailler sérieusement avec les locataires / acheteurs est la cause la plus courante pour laquelle les options de location sandwich sont considérées comme non éthiques. Cela se produit lorsqu’un investisseur renverse les frais d’option importants. L’acheteur typique d’option de location a eu du mal à économiser la majeure partie de l’acompte nécessaire (frais d’option de location) et est un acheteur d’entrée de gamme avec un salaire limité. Mais il / elle ne peut pas tout à fait être admissible à une hypothèque pour le moment. C’est un acheteur peu averti. Les investisseurs ont la responsabilité éthique de s’assurer que ces personnes comprennent parfaitement les termes de l’accord. Les investisseurs ont la responsabilité d’exhorter vivement le locataire / acheteur à demander un avis juridique extérieur. Les investisseurs ont la responsabilité de s’assurer que le locataire / acheteur a une possibilité raisonnable d’obtenir une hypothèque pendant la période d’option de location. Cela signifie souvent travailler avec un courtier en hypothèques et / ou un service de réparation de crédit respectable. Un investisseur éthique souhaite que le locataire / acheteur réussisse. Il n’y a pas de meilleure publicité de bouche à oreille qu’un locataire / acheteur qui a réussi à acheter la maison.

Les propriétaires non éthiques obtiennent généralement leur dû

J’ai été une fois impliqué avec une personne qui a gravement pris le contrôle d’une petite partie de terres précieuses par possession adverse. Il s’agissait de 11 pieds de propriété coûteuse au bord du lac appartenant à un homme âgé atteint de la maladie d’Alzheimer. Le lot standard avait 60 pieds de front de mer. L’homme atteint de la maladie d’Alzheimer et le propriétaire de la propriété adjacente avaient tous deux des lots doubles ou 120 pieds de front de mer.

Le voisin intrus a planté une haie qui partait de la limite supérieure de la propriété commune pour traverser la ligne de 11 pieds au bord de l’eau. Cela s’est produit à peu près au moment où l’homme âgé a été diagnostiqué avec la maladie d’Alzheimer. Il s’est plaint verbalement à plusieurs reprises de la couverture mais n’a jamais intenté de poursuites judiciaires. Suite à son décès, les héritiers ont demandé le titre de propriété mais le voisin a assombri le titre en déposant une demande de possession adverse des 11 pieds. Les héritiers ne pouvaient pas se permettre d’intenter une action en justice.

J’ai acheté le lot contesté à la juste valeur marchande en fonction des 49 pieds de front de mer que les héritiers pouvaient offrir et d’une promesse de poursuivre légalement la possession adverse. Au coût d’environ 8 000 $, j’ai poursuivi l’affaire devant les tribunaux, mais j’ai perdu. La condition légale pour obtenir la possession adverse dans l État de Washington est d avoir une possession active pendant au moins 10 ans. Le voisin intrus a pu montrer des photographies d’un événement familial en partie sur la propriété contestée. La date de l’événement a dépassé le statut de 3 mois.

Bien que le voisin intrus ait reçu le titre légal des 11 pieds, il a payé un cher prix moral. Lui aussi était retraité, âgé et vivait dans une petite communauté rurale riveraine. La communauté entière a été très désapprouvée par ses actions et l’a totalement évité. Sa vie sociale s’est terminée pour le reste de sa retraite au bord du lac. Tel est le prix payé pour être contraire à l’éthique.

Veuillez commenter vos réflexions et expériences sur l’investissement immobilier éthique.

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Biographie de l’auteur: Brian Kline investit dans l’immobilier depuis plus de 35 ans et écrit sur l’investissement immobilier depuis 12 ans. Il s’appuie également sur plus de 30 ans d’expérience en affaires, dont 12 ans en tant que directeur chez Boeing Aircraft Company. Brian vit actuellement à Lake Cushman, Washington. Une destination de vacances, à proximité d’un national et de l’océan Pacifique.



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