25 mai 2021

Investissement immobilier en difficulté | Conseils aux investisseurs immobiliers

Par admin2020

L’investissement immobilier en difficulté est un domaine auquel peu de gens ont été exposés.

L’investissement immobilier en difficulté est une forme d’investissement dans l’immobilier commercial. En règle générale, les investisseurs immobiliers commerciaux achètent des propriétés telles que des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des entrepôts, des immeubles résidentiels plus grands tels que des appartements et des développements. Les investisseurs s’attendent alors à gagner de l’argent sur: (a) les loyers perçus sur les propriétés et / ou (b) l’appréciation de l’actif sous-jacent.

Certains risques courants auxquels les investisseurs sont confrontés lorsqu’ils investissent dans des biens immobiliers commerciaux, tels que la perte de locataires, la baisse de la valeur des loyers, la baisse de la valeur des propriétés et les réparations immobilières. Malgré son nom, investir dans des biens immobiliers en difficulté peut en fait, lorsqu’il est fait correctement, réduire ces risques et augmenter les profits. Détresse ne signifie pas «tomber» ou «jouer».

L’investissement immobilier en difficulté consiste plutôt à acheter des actifs dans des situations immobilières uniques. Une propriété peut être en pré-forclusion ou en forclusion, le propriétaire peut avoir une note qui a un montant forfaitaire important à venir, la propriété peut avoir perdu l’un de ses locataires clés, le propriétaire peut avoir un problème de garantie avec une propriété différente qui a été donnée en garantie pour le bien en cours d’analyse – il existe toutes sortes de situations de ce type qui rendraient un bien «en détresse».

Pour la majorité des investisseurs, ce type d’investissement ne leur est pas disponible. La plupart des investisseurs pensent qu’investir dans ce type d’immobilier signifie que vous grattez le fond du baril de l’immobilier et que l’investissement est donc plus risqué. En réalité, les fonds de capital-investissement, les hedge funds et les investisseurs immobiliers avisés ont en fait été en mesure d’acheter des biens immobiliers en difficulté à des remises intéressantes pour actuel valeur marchande.

Pour donner un exemple simple, supposons qu’un propriétaire d’immeuble de bureaux a emprunté 5 000 000 $ et investi 1 000 000 $ de son propre argent pour construire l’immeuble. Le financement de la banque a été accordé en supposant que dans l’année suivant la mise en concurrence, l’immeuble serait occupé à 80%. Eh bien deux ans plus tard, cet immeuble n’est occupé qu’à 50% et le propriétaire ne peut pas rembourser son emprunt. La banque le déclare en défaut et menace la saisie. Il n’y a rien de mal avec la propriété – c’est une toute nouvelle propriété de 6 millions de dollars qui est occupée à 50% – mais les hypothèses sous-jacentes sur le prêt initial étaient tout simplement fausses. Un investisseur en immobilier en difficulté peut alors entrer.

Immobilier en détresse

Ils regarderont et évalueront la propriété, qui a coûté 6 000 000,00 $ à construire, comme la propriété alors actuellement existe – à 50% d’occupation. Ces investisseurs peuvent penser que la propriété ne vaut que 4 000 000,00 $ et proposer de l’acheter à 3 500 000,00 $. En cas de succès, ils viennent d’acheter une propriété pour 3500000,00 $ qui (a) est actuellement évaluée à 40000000,00 $, (b) est encaissée à 50% d’occupation et un prix d’achat de 3500000,00 $, (c) a une marge d’appréciation de la valeur de la propriété, et ( d) peut augmenter en valeur si les taux d’occupation peuvent être améliorés. Il s’agit d’un scénario de rêve pour de nombreux investisseurs immobiliers – acheter une propriété pour 1/3 de ce qu’elle a coûté à construire, sous l’évaluation du marché, ce qui présente un avantage considérable. Ainsi, alors que la propriété est «en difficulté» parce qu’elle est en pré-forclusion, c’est en fait un investissement plus sûr que d’acheter simplement un immeuble de bureaux occupé à 95% pour les flux de trésorerie.

Entre la remise, les moteurs économiques, la marge de manœuvre massive pour l’amélioration de la propriété et le flux de trésorerie de la propriété, les investisseurs réduisent considérablement le risque. Même si les taux de location ne peuvent pas être améliorés et qu’il y a un léger ralentissement du marché, l’actif peut toujours avoir un rendement positif – une situation qui n’existe vraiment pas dans l’immobilier commercial traditionnel. S’il existe une définition de l’investissement immobilier en difficulté, ce serait «acheter des biens immobiliers garantis à des remises importantes par rapport à la valeur marchande pour générer des rendements démesurés». Ce qui conduit à la question, pourquoi tout le monde ne le fait-il pas?

La première raison est les barrières élevées à l’entrée. L’investisseur «de détail» (individu fortuné ou groupe local d’investisseurs) regarde généralement une propriété qui est commercialisée en masse et fait une offre. Ce sont les propriétés répertoriées par les courtiers, visibles sur des sites Web tels que LoopNet et pour lesquelles des publicités sont diffusées dans des publications locales. Le vendeur examine ensuite toutes les offres et choisit la meilleure offre en fonction du prix, du moment de la clôture et de la certitude de l’exécution. L’acheteur dispose alors de 30 jours de due diligence et 30/45 jours après cela pour conclure. Ces 60 à 75 jours sont utilisés pour compléter tous les éléments de diligence raisonnable et pour obtenir un financement bancaire. Lorsqu’il investit dans un bien immobilier en difficulté, le processus est inversé, l’investisseur dispose de quelques semaines de diligence raisonnable puis effectue une offre «ferme» (contraignante) sur l’actif. Une fois que l’actif est attribué à l’investisseur avec le prix le plus élevé, l’investisseur doit alors faire demi-tour et déposer 10% dans un dépôt d’argent sérieux non remboursable et fermer environ deux semaines plus tard. Il n’y a généralement pas de période de diligence raisonnable après le contrat et pas de temps pour obtenir un financement bancaire. C’est là que réside la barrière élevée à l’entrée – un investisseur doit avoir la liquidité (trésorerie sur un compte bancaire) pour même être qualifié pour faire une offre sur l’actif.

Pourquoi un groupe vendrait-il un actif à une décote par rapport à sa valeur de marché actuelle? Les investisseurs peuvent obtenir des remises significatives par rapport à la valeur marchande en raison des motivations du vendeur ou des exigences bancaires. Si un acheteur est assez astucieux pour trouver les motivations d’un vendeur, il trouvera des remises à différents moments. Sur le marché actuel, les deux meilleures illustrations sont les incitations stratégiques de la direction et la conformité réglementaire. Les fonds de private equity immobiliers sont généralement fermés, ce qui signifie qu’il y a une période d’investissement où l’argent sort, il y a une période de récolte où les actifs sont vendus, l’argent entre et est retourné à l’investisseur (les bénéfices sont répartis entre les investisseur et la société de capital-investissement). Comme la période de récolte d’un fonds tire à sa fin, il y a souvent des actifs hérités qui doivent être liquidés. Si le fonds de capital-investissement est de 500 millions de dollars, la vente de 10 millions de dollars d’actifs à un rabais de 15% ou 20% ne fait pas bouger l’aiguille pour la société de capital-investissement ou ses investisseurs. La direction prendra une décision stratégique de vendre des actifs, d’obtenir la certitude de l’exécution et de fermer le fonds.

L’autre exemple vient de la conformité réglementaire. Il existe une grande variété d’institutions financières et de divers organismes de réglementation qui supervisent les banques et les entités de financement. Les exigences réglementaires de Bâle III dans le domaine bancaire ou le statut REMIC dans le monde CMBS (hypothèque) peuvent motiver les vendeurs à vendre à rabais. Par exemple, les banques ne sont autorisées à avoir que certains taux de défaut de paiement sans faire l’objet d’un examen réglementaire. Si leurs taux de pertes sur prêts deviennent trop élevés, il est plus avantageux pour la banque de vendre à rabais, de réaliser la perte et d’éliminer un mauvais prêt de ses livres, puis de détenir l’actif en essayant de réaliser une vente équitable sur le marché et d’avoir un impact négatif sur certains règles réglementaires.

Les réseaux dans lesquels ces actifs sont commercialisés ont tendance à être plus petits, plus privés et moins connus des particuliers et des investisseurs de détail normaux. Ces propriétés et billets sont rarement commercialisés dans la mesure où un courtier d’une grande société immobilière ferait de la publicité pour un immeuble de bureaux de classe A au centre-ville qui était tout simplement à vendre. Les grandes institutions évitent les petites propriétés et les prêts (d’une valeur inférieure à 10 millions de dollars), car ces prêts ne seraient pas assez importants pour leur permettre de consacrer du temps et des ressources à l’évaluation.

immobilier en difficulté

Une autre raison pour laquelle les investisseurs de détail ont du mal à investir dans des investissements en difficulté est le véhicule par lequel vous achetez ces actifs peut être l’achat d’un prêt auprès d’une compagnie d’assurance, d’une banque, d’une fiducie CMBS ou d’autres institutions financières. Vous ne pouvez pas acheter la propriété physique, mais plutôt le prêt lui-même. La garantie sous-jacente du prêt est un bien immobilier commercial, mais l’investisseur ne détient pas le titre en fief simple du bien immobilier. La plupart des gens comprennent posséder un petit immeuble, mais si vous changez de perspective pour acheter un billet garanti par une propriété et que vous perdez de nombreux investisseurs même si le billet est garanti par le bâtiment. Un écueil massif peut être une poursuite en responsabilité du prêteur dans laquelle l’emprunteur poursuit le prêteur (l’investisseur dans ce cas) pour ne pas avoir géré le prêt correctement. Cela peut être dû à l’envoi de lettres par défaut erronées, à l’ouverture d’une procédure de forclusion ou à une mauvaise gestion d’un compte séquestre. Les pertes qu’un investisseur novice peut subir pourraient être des multiples de l’investissement initial. Si l’emprunteur arrête d’effectuer des paiements, l’investisseur doit comprendre tous les recours juridiques à sa disposition, tels que la forclusion. Il s’agit d’une dépense en capital importante en raison du temps et des services juridiques qu’un investisseur doit engager. Les investisseurs doivent se familiariser avec le processus de saisie, ses coûts et en tenir compte dans les enchères sur les actifs en difficulté. Souvent, la simple possibilité d’avoir à faire face à une procédure de forclusion effraiera de nombreux investisseurs, ce qui conduira à des remises encore plus intéressantes pour l’investisseur averti en dette en difficulté. Les investisseurs qui ont de l’expérience dans la gestion d’un immeuble de bureaux peuvent ne pas avoir d’expérience dans la gestion des billets, même si les actifs sous-jacents sont identiques, ce qui entraîne les inefficacités du marché dont les investisseurs immobiliers en difficulté peuvent profiter.

Enfin, les fonds immobiliers en difficulté ont tendance à avoir un avantage sur l’investisseur immobilier individuel en difficulté du point de vue du risque. Un fonds peut acheter de nombreuses propriétés en difficulté, diversifiant les risques entre divers actifs. Un investisseur individuel à la recherche d’un seul investissement encourt un risque supplémentaire important.

Afin d’obtenir une exposition à ce marché unique, un investisseur doit passer des années à développer un réseau d’achat, à apprendre à gérer des propriétés en difficulté et / ou des prêts pour maximiser leur valeur, et à créer un coussin de sécurité approprié dans une acquisition. Ou bien, un investisseur peut simplement investir dans un fonds spécialisé sur ce marché.

Si quelqu’un a le moindre intérêt à en savoir plus sur l’investissement immobilier en difficulté ou à faire un investissement dans le secteur, Lorintine Capital dispose d’un fonds actif dans le secteur et en lance un autre. Nous serions heureux de discuter de la performance du fonds existant, de l’investissement dans la dernière version ou de fournir plus d’informations sur le sujet. N’hésitez pas à contacter Christopher Welsh à cwelsh@lorintinecapital.com pour toute question.

Christopher Welsh est conseiller en placement agréé dans l’État du Texas et président d’une société d’investissement, Lorintine Capital, LP qui est un commandité de trois fonds privés distincts. Il est également avocat à Dallas, au Texas. Chris pratique depuis 2006 et est un PLANIFICATEUR FINANCIER CERTIFIÉ ™. Travailler avec un professionnel CFP® représente le plus haut niveau de conseil en planification financière. Il offre des conseils en investissement à ses clients, tant dans le domaine du droit qu’à l’extérieur. Chris est titulaire d’un baccalauréat ès sciences en économie, d’un baccalauréat ès sciences en informatique de la Texas A&M University et d’un diplôme en droit de la Southern Methodist University. Chris gère le Métiers d’ancrage portefeuille, le Steady Options Fund, et supervise le fonds de dette immobilière en difficulté de Lorintine Capital.



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