8 février 2021

Investissement immobilier passif avec un Delaware Statutory Trust (DST)

Par admin2020

Les investisseurs immobiliers ont aujourd’hui des options qui n’ont pas toujours été disponibles. En 1988, l’État du Delaware a adopté le Delaware Statutory Trust Act, qui était révolutionnaire. La décision fiscale 2004-86 a rapidement suivi et a permis aux DST de se qualifier comme «propriété de remplacement» pour l’échange éprouvé 1031 (qui fait partie de notre code fiscal depuis les années 1920).

L’une des principales stratégies pour créer de la richesse dans l’immobilier a toujours été d’acheter des propriétés, de constituer des capitaux propres, puis de les vendre et de passer à des propriétés plus grandes – dans de nombreux cas, en utilisant un effet de levier pour élargir la taille et la portée de ses biens immobiliers. 1031 échanges à imposition différée ont été la grâce salvatrice des investisseurs, et ils ont permis de différer tous les gains en capital à mesure que les investisseurs se déplacent vers des propriétés plus grandes. Ainsi, faire de l’immobilier l’un des plus grands outils de création de richesse qui existent.

On estime que plus de 70% de tous les millionnaires aux États-Unis considèrent l’immobilier comme leur première source de création de richesse.

Quelle que soit la valeur d’un investissement immobilier, cependant, nous atteignons parfois un endroit dans la vie où nous ne voulons plus être propriétaires. C’est là que les DST peuvent devenir vraiment intéressants.

Les avantages des DST

Les DST peuvent simplement signifier que l’investissement immobilier présente désormais de nouveaux avantages fiscaux qui pourraient être une énorme victoire pour quelqu’un qui est prêt à vendre mais qui souhaite toujours épargner / reporter ses gains en capital. Auparavant, il y avait des investisseurs qui ne voulaient plus faire face aux maux de tête et aux tracas qui accompagnent souvent l’immobilier productif de revenus, mais ne pouvaient pas supporter l’idée d’écrire ce gros chèque à l’IRS pour les gains en capital … le proverbial «rock and un point dur. Aujourd’hui, les investisseurs peuvent vendre leur propriété et différer tous leurs gains en capital en utilisant un échange 1031 ET utiliser un DST de propriété passive pour leur propriété de remplacement. Ce faisant, tous les gains en capital peuvent être différés, en supposant que l’investisseur travaille avec un intermédiaire qualifié et respecte toutes les règles et directives de l’IRS. Plus à ce sujet plus tard.

Voici un exemple

Au lieu de sortir et de trouver un autre complexe d’appartements ou un autre hôtel à gérer, un investisseur peut désormais choisir parmi des offres immobilières fractionnées de qualité institutionnelle et «externaliser» efficacement toute la gestion, les rapports, la maintenance, les appels téléphoniques de minuit, les tracas et les maux de tête que les propriétaires souvent complainte. Les TSN sont pour quand un investisseur est prêt à passer le contrôle à quelqu’un d’autre mais veut toujours le revenu fiscalement avantageux qui accompagne la possession d’un bien immobilier productif de revenus. Les DST sont des entités intermédiaires et les copropriétaires sont autorisés à participer à l’amortissement. Cela signifie souvent que les investisseurs sont en mesure de mettre à l’abri de l’impôt une grande partie de leur revenu mensuel de DST de la même manière qu’ils le faisaient lorsqu’ils étaient propriétaire / gestionnaire.

De nombreuses propriétés DST sont capitalisées avec 100 millions de dollars ou plus. Les offres sont syndiquées et institutionnelles. Les propriétés sont souvent des bâtiments médicaux, des immeubles d’appartements multifamiliaux de classe A, des hôtels, des résidences pour personnes âgées, des logements pour étudiants, des portefeuilles de stockage, des bâtiments d’entrepôt commerciaux et industriels. Les locataires connus au niveau national sont généralement des entreprises comme Walgreens, Hilton et Amazon, entre autres. Souvent, de nombreux investisseurs peuvent se sentir mieux avec une grande entreprise stable comme Amazon garantissant un bail plutôt que les locataires qui ont sauté pour la dernière fois le loyer, les laissant élevés et secs. La plupart de ces propriétés de qualité supérieure sont généralement hors de portée des petits investisseurs immobiliers.

Les DST et tous les autres investissements immobiliers comportent des risques, et les investisseurs doivent faire leurs devoirs, faire preuve de diligence raisonnable et lire le protocole de placement privé (PPM) – un document juridique qui révèle ce qu’un investisseur doit savoir pour prendre une décision éclairée – avant d’investir tout Capitale. Les offres DST sont généralement illiquides et ne seraient pas considérées comme adaptées à une grande partie de la richesse d’une personne. Étant donné que les TSN sont réglementés et sont des «titres», ils doivent être achetés auprès d’un conseiller en placement inscrit et / ou d’un courtier représentant qui détient une licence en valeurs mobilières appropriée, série 7 ou série 65.

Qui peut investir dans un DST?

Vous devez être un «investisseur accrédité» – une personne ayant une valeur nette supérieure à 1 million de dollars, sans compter sa maison, OU une personne ayant un revenu de plus de 200 000 $ par année au cours des deux dernières années. Si vous êtes marié, le revenu combiné requis est de 300 000 $. Le revenu doit être «raisonnablement attendu» à l’avenir.

Les autres investisseurs accrédités en vertu de la règle 501 comprennent:

  • Certaines fiducies dont l’actif est d’au moins 5 millions de dollars
  • Une banque, une assurance ou certaines sociétés d’investissement enregistrées
  • Certains régimes d’avantages sociaux des employés et certains organismes de bienfaisance, sociétés ou partenariats exonérés d’impôt dont l’actif dépasse 5 millions de dollars
  • Certaines fiducies familiales
  • Entités intermédiaires, telles que les SARL, le S Corps et les LLP

Voici où je voudrais souligner à nouveau l’importance de travailler avec un CPA qualifié et un intermédiaire qualifié AVANT de vendre votre investissement immobilier. Travailler avec l’intermédiaire qualifié (AQ) est requis, et travailler avec un CPA est conseillé. Malheureusement, de nombreux CPA sur le marché ne sont pas informés et / ou éduqués sur le fonctionnement de ces transactions immobilières. Vous pouvez trouver des références pour des intermédiaires qualifiés et des CPA qualifiés sur www.Provident1031.com. Vous pouvez également parler avec un conseiller et recevoir un conseil pour savoir si un DST est ou n’est pas une bonne idée pour vous.

Et si je ne suis pas accrédité mais que je souhaite quand même vendre et investir dans l’immobilier passif?

Les exigences de qualification accréditées DST sont difficiles et rapides, mais d’autres options existent pour les investisseurs immobiliers. Si vous n’êtes pas accrédité, vous pouvez toujours vendre votre bien immobilier. Vous pouvez toujours effectuer un échange 1031, reporter votre impôt sur les gains en capital et investir dans une propriété que vous gérez vous-même, ou vous pouvez vendre votre bien immobilier et payer les gains en capital applicables, puis investir dans quelque chose de passif comme une fiducie de placement immobilier ( REIT).

Des services de planification financière et de conseil en placement basés sur des honoraires sont offerts par Provident Wealth Advisors, un conseiller en placement inscrit dans l’État du Texas. Les produits et services d’assurance sont offerts par l’intermédiaire du Goodwin Financial Group. Provident Wealth Advisors et Goodwin Financial Group sont des sociétés affiliées. La présence de ce site Web ne doit en aucun cas être interprétée ou interprétée comme une sollicitation de vendre ou d’offrir de vendre des services de conseil en investissement à des résidents de tout état autre que l’état du Texas ou là où la loi l’autorise.

Stratège en chef des placements, Provident Wealth Advisors

Daniel Goodwin est le stratège en chef des placements et fondateur de Provident Wealth Advisors, Goodwin Financial Group et Provident1031.com, une division de Provident Wealth. Daniel détient une licence de titres de la série 65 ainsi qu’une licence d’assurance Texas. Daniel est un représentant des conseillers en placement et un fiduciaire pour les clients des sociétés. Daniel est au service des familles et des propriétaires de petites entreprises de sa communauté depuis plus de 25 ans.




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