3 mai 2021

Investissement immobilier: un autre jour, une autre propriété

Par admin2020
Un autre jour une autre propriété

Les lecteurs qui fréquentent ce blog depuis un certain temps savent que je prends rarement une pause dans la programmation régulière.

En d’autres termes, il se trouve que je fais partie de ces gens (ennuyeux?) Qui aiment respecter un horaire.

Ainsi, lorsque je prends une pause, il y a une bonne raison à cela.

Au cours des 10 derniers jours, cette raison a été d’ajouter une autre propriété à notre portefeuille immobilier.

L’arrière-plan

Cela fait plus d’une décennie que nous nous sommes lancés dans le jeu immobilier, en achetant une propriété aux rendements infinis.

Depuis, nous augmentons progressivement la cadence de nos achats immobiliers.

Il y a environ un an, nous avons avalé et acheté une propriété commerciale / résidentielle à plusieurs logements à usage mixte dès le début de la pandémie.

Mais dès que cet accord a été conclu, nous savions qu’un autre était sur les cartes.

Notre portefeuille de placements contenait encore trop de liquidités – et pas assez de biens immobiliers.

Portefeuille Banker On FIRE

Cette fois-ci, cependant, nous ne cherchions pas une propriété commerciale.

Au lieu de cela, nous voulions ajouter une maison individuelle et individuelle dans la métropole où j’ai grandi.

Déplacer les poteaux de but

Au fil des ans, j’ai évité d’acheter des maisons unifamiliales.

Les prix ont augmenté de manière constante dans tous les domaines, ce qui a entraîné une baisse des rendements locatifs.

Même avec les taux hypothécaires actuels, il est pratiquement impossible de trouver une propriété avec des liquidités.

Dans ce contexte, vous ne comptez vraiment que sur deux moteurs de retour sur investissement:

  • Le désendettement, qui peut être assez prévisible, et
  • Appréciation des prix, qui peut être tout sauf prévisible

Maintenant, la stratégie consistant à éviter les maisons unifamiliales a peut-être été très judicieuse.

Cependant, le résultat de cette stratégie est que nous n’avons pas de maisons individuelles dans notre portefeuille.

L’autre complication est que ma femme et moi aimerions retourner de l’autre côté de l’étang à un moment donné. Le moment venu, nous aimerions y acheter la maison familiale de nos rêves.

Une propriété unifamiliale nous offrirait une couverture presque parfaite contre de nouvelles augmentations de prix sur le marché local.

Cue dans le changement de stratégie.

Le voyage

Je vous épargnerai les détails des enchères pour une maison dans un marché surchauffé. Vous pouvez oublier des choses comme les inspections de maisons ou les offres conditionnelles.

Être à l’étranger a rendu la tâche encore plus difficile, avec des visionnages à distance et des guerres d’enchères de fin de nuit.

À plusieurs reprises, je suis resté debout jusqu’à 4 heures du matin juste pour découvrir que nous étions à nouveau surenchéris. Qu’il suffise de dire que les matins d’après n’étaient pas joyeux.

Ce qui a sauvé la journée ici, c’est d’avoir un agent fantastique. Notre gars a également pas mal d’expérience dans la construction et a doublé en tant qu’agent d’inspection sur place.

Cela ne faisait pas non plus de mal d’avoir de la famille qui pouvait faire des visites et une diligence raisonnable supplémentaire sur les maisons que nous aimions.

Je connais beaucoup de gens qui parlent d’un bon jeu sur l’investissement immobilier à distance.

Je pense que cela pourrait fonctionner dans des conditions de marché «normales», mais certainement pas celles que nous avons vues au cours des six derniers mois.

Le véritable écueil, cependant, était ailleurs.

Le coût d’être discipliné

S’il y a eu un faux pas en cours de route, c’est qu’il n’a pas anticipé le vitesse pure de la reprise du marché du logement après Covid.

Nous avons passé au crible nos propriétés, fait nos recherches et offert les prix du «marché».

Cependant, ces prix «du marché» ont été influencés par les ventes au cours des derniers mois.

Dans l’intervalle, les acheteurs regorgeant de liquidités et soutenus par des taux hypothécaires historiquement bas ont continué à relever la barre.

En conséquence, nous avons raté une propriété fantastique en octobre 2020.

Puis un autre en janvier 2021.

Et un de plus quelques semaines plus tard (ce qui fait vraiment mal).

En attendant, les prix ne cessaient de grimper – et les propriétés que nous avons manquées semblaient de plus en plus une bonne affaire.

Inquiets d’une «fusion» printanière traditionnelle sur le marché, nous avons finalement décidé de nous frayer un chemin dans le jeu à la fin du mois de mars.

Les détails juteux

Voici les informations sur le dernier ajout à notre famille (immobilière).

C’est un bungalow de quatre chambres sur un beau terrain de 60 x 120.

Rénové juste bien et assez récemment pour attirer de bons locataires – mais pas assez bien pour le rendre prohibitif.

Nous l’avons ramassé pour 1,6 million de dollars et le financerons avec un prêt hypothécaire à 80% LTV.

Il sera probablement loué pour environ 4,5 k $ par mois et, avec un ensemble d’hypothèses financières prudentes, sera probablement cash négatif à hauteur de 25k $ par an.

Oui, vous avez bien lu.

Essentiellement, cela signifie que je devrai mettre de côté 125 000 $ supplémentaires pour couvrir les frais de fonctionnement au cours des 5 prochaines années.

Au total, mes sorties de fonds totaliseront environ 500 000 $ (il y a aussi une part importante de frais et de taxes impliquées).

Cependant, il se déverrouillera également rapidement.

En supposant une augmentation de prix d’environ 4% par an, je serai en mesure de retirer environ 390 000 $ de la table lorsque je refinancerai dans 5 ans.

Mettre de côté 125 000 $ supplémentaires (pour couvrir les frais de fonctionnement des 5 prochaines années) laissera environ 265 000 $ en capital dégagé net, ce qui équivaut à environ 53 000 $ / an.

Dans l’ensemble, cela représente un TRI d’environ 9%.

Mais maintenant, considérons la question la plus importante:

Qu’est ce qui pourrait aller mal?

Un certain nombre de choses.

Pour commencer par le plus critique, la croissance prévue des prix pourrait ne pas se concrétiser. Pour autant que je sache, les prix pourraient en fait baisser.

J’ai une conviction raisonnable que ce ne sera pas le cas, sur la base des perspectives macroéconomiques locales et des perspectives démographiques.

Cependant, l’espoir n’est pas une stratégie.

Ce qui me donne un confort ultime, c’est le fait que j’ai une «compensation» naturelle dans la réduction du prix de la maison de nos rêves.

Ensuite, il y a le risque que les taux d’intérêt augmentent, mais je couvre ce risque en contractant un prêt hypothécaire à taux fixe.

Sommes-nous sur le point de renverser la tendance?

Certains des risques les plus courants incluent les taux de location inférieurs aux attentes, le fait d’avoir à faire à des locataires horribles ou l’impossibilité de louer la maison en premier lieu.

Toutes les préoccupations valables.

Là encore, la beauté de l’investissement immobilier est que c’est une compétence qui s’acquiert avec le temps.

À présent, j’ai suffisamment d’expérience pour avoir confiance en mes projections, ainsi qu’en ma capacité à gérer toutes les courbes.

Plus important encore, j’ai assez d’expérience pour savoir que les choses peuvent et iront mal. Après tout, il y a une raison pour laquelle ils les appellent risque les atouts.

Et le seul moyen d’atténuer ce risque est de détenir suffisamment de liquidités pour m’empêcher de devenir un vendeur forcé.

Le temps et le marché seront les juges ultimes de notre dernier investissement. Je m’assurerai de fournir des mises à jour régulières en cours de route.

Mais en attendant, j’espère que l’article d’aujourd’hui sera un point de référence utile pour tous ceux qui envisagent de faire leur propre investissement immobilier.

En attendant, je suis sur le point de descendre, d’ouvrir une bière fraîche et de rayer un autre élément de ma liste de choses à faire pour 2021:

Acheter une autre propriété d’investissement

Merci d’avoir lu – et passez un excellent week-end!



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