24 mars 2021

Investissement immobilier

Par admin2020

Acheter un bien immobilier en tant qu’investissement

Obtenez des séminaires rapides riches

immobilier

Assurez-vous également de visiter cette page qui traite de l’investissement dans les REIT non négociés (fiducies de placement immobilier), y compris l’investissement immobilier financé par la foule.

Même après que les gens se lèchent leurs blessures Bulle immobilière de 2006 effondrement, les «gourous» de l’immobilier qui deviennent riches rapidement reviennent d’entre les morts avec leurs séminaires gratuits, leurs livres, etc. comme si de rien n’était. Qu’à cela ne tienne, leurs anciens «étudiants» ont perdu une fortune et ont dû déclarer faillite! Et même les gens qui ne sont pas allés à l’un de ces séminaires deviennent riches et ont juste acheté une maison pour vivre avec beaucoup d’argent emprunté ont découvert à leurs dépens que l’immobilier n’est pas un investissement sûr.

Comprenez que tout investissement que quelqu’un propose comme ayant un plus grand potentiel de profit que les investissements normaux (tels que les actions et les obligations) doit avoir un plus grand potentiel risque. Peu importe que nous parlions de l’immobilier ou de tout autre investissement. Pour que quiconque obtienne des récompenses élevées dans l’immobilier, il doit prendre des risques beaucoup plus importants, il amplifie ces risques en empruntant de l’argent et doit avoir de la chance en le faisant lors d’une reprise du marché. Les choses peuvent tout aussi facilement se retourner contre eux qu’après 2006.

Vous entendez souvent les vendeurs de séminaires immobiliers dire “l’immobilier a créé beaucoup de milliardaires“, suggérant que l’immobilier est une meilleure alternative aux investissements traditionnels en actions et en obligations. Magazine Forbes classe l’immobilier au n ° 3, derrière la technologie n ° 2 et les investissements n ° 1.

RICHE EN SÉMINAIRES IMMOBILIERS

Une fois que vous vous présentez à l’un de ces séminaires sur l’immobilier, vous découvrirez que ce n’est qu’un stratagème pour vous vendre des cours coûteux qui coûtent plus de 33 000 $. Vous savez maintenant pourquoi le “séminaire” était gratuit! Personne n’organise de séminaires pour la charité! Une fois que vous êtes assez stupide pour payer leur cours coûteux, ils vous apprennent comment enchérir sur des maisons à bas prix «réparateur» que les acheteurs normaux ne veulent pas. Les gens qui conviennent aux maisons à flip sont des gars de la construction chevronnés qui peuvent réparer et réparer n’importe quoi de A à Z. Ils connaissent déjà des personnes en qui ils ont confiance pour effectuer des travaux pour lesquels ils ne sont peut-être pas équipés. Ils sont également très compétents pour identifier les problèmes coûteux, tels que les problèmes de fondation, les violations de code, etc.

Parfois, les gens ont l’impression que les actions et les obligations sont «risquées» et que l’immobilier est «sûr». Cette notion a été perpétuée par l’Association nationale des annonces immobilières dans laquelle ils ont décrit l’immobilier comme “sûr et sécurisé“. Comprenez que le NAR représente des vendeurs (agents immobiliers) sur lesquels il ne faut jamais compter pour tout type de conseil en investissement. Et ce n’est pas parce qu’un bien immobilier n’est pas vendu en bourse que ce n’est pas le cas. affecté par le marché boursier ou affectés par les mêmes conditions économiques qui affectent le marché boursier. Tous les deux sont liées à l’économie en général. Lorsque les actions baissent, les gens ont moins d’argent à dépenser pour des choses comme l’immobilier.

L’immobilier comporte des risques comme tout autre investissement et ne doit pas être traité différemment. Par exemple, comme le stipule la règle n ° 3, ne surallouez pas dans une seule classe d’actifs. Encore une fois, nous parlons de l’immobilier d’investissement – pas d’une maison que vous pouvez vous permettre et qui doit être utilisée comme résidence principale. Si vous achetez un bien immobilier, avec d’autres risques, vous mettez tout cet argent dans une maison dans une région.

Lorsqu’un investisseur emprunte de l’argent pour acheter une maison plutôt que de payer 100%, la marge d’erreur lorsque les prix fluctuent est plus petite. Prendre un crédit pour investir dans l’immobilier amplifie votre risque! Par exemple, si vous investissez avec un acompte de 25% et que les prix dans votre région baissent de 25%, vous avez maintenant perdu 100% de votre argent – pas 25%. C’est ainsi que de nombreux athlètes de la NBA ont malheureusement tout perdu et ont déclaré faillite. Ils mettent tous leurs «œufs» dans le «panier» immobilier tout en amplifiant leur risque en empruntant de l’argent.

Quelques autres choses à garder à l’esprit en ce qui concerne l’immobilier …

L’achat d’un bien immobilier est un travail pratique, tandis que l’achat d’un fonds indiciel est aussi simple que de passer un ordre d’achat auprès d’une société de courtage à escompte.

Sur de longues périodes, les actions ont été la classe d’actifs la plus performante – certainement pas l’immobilier.

L’immobilier n’est pas liquide. Si vous avez besoin d’encaisser, vous ne pouvez pas simplement passer un ordre de vente par l’intermédiaire de Charles Schwab dès le matin. Vendre une maison à sa juste valeur marchande et conclure un séquestre sans accroc peut prendre plusieurs mois, voire plus.

Lorsque vous vendez un bien immobilier, attendez-vous à soustraire jusqu’à 6% des commissions de courtage. Cela contraste fortement avec le paiement de seulement 20 $ de commissions de courtage à escompte importantes lors de l’achat et de la vente de titres immobiliers.

Si vous vendez à un gain en capital important, ce gain sera imposé en une seule année d’imposition. Cela se compare à d’autres investissements comme les actions, les obligations et les FNB dans lesquels vous pouvez vendre en partie, abaissant ainsi votre tranche d’imposition.

Les performances d’une personne dans l’immobilier doivent être mesurées en pourcentage annuel de retour sur investissement. Donc, si quelqu’un vous dit qu’il a gagné rapidement 70 000 $ en retournant une maison, je veux savoir combien d’argent il a investi, pendant combien de temps et moins toutes les dépenses et le temps investi. S’il leur a fallu un an pour transformer une maison de 400 000 $ en une maison de 480 000 $ moins 40 000 $ de dépenses, ils n’ont fait qu’un retour sur investissement de 10%. Si l’indice S & P 500 a augmenté de 10% au cours de la même période, je veux savoir pourquoi quelqu’un a pris autant de risques et perdu autant de temps alors qu’il aurait pu regarder la télévision sur un canapé tout le temps!

L’immobilier n’est pas toujours une «valeur refuge» et les prix de l’immobilier peuvent varier considérablement selon les régions:

Ville Période de 2006 à 2012
Modesto, Californie – 66%
Las Vegas, NV – 64%
Fort Meyers, Floride – 57%
Immobilier américain moyen – 22%
Syracuse, État de New York + 1%
El Paso, Texas + 7%
Indice boursier S & P 500 + 15% (dividendes réinvestis)
Pittsburgh, Pennsylvanie + 17%

Notez que le graphique ci-dessus ne reflète pas que lorsque vous vendez une propriété, vous payez plus d’une commission de courtage de 6%, et que lors de l’achat et de la vente, il y a des frais de clôture et d’autres dépenses. Lorsque vous êtes propriétaire d’une maison, vous engagez les frais d’entretien, les taxes foncières et les incendies et éventuellement l’assurance contre les tremblements de terre. Cela contraste avec la possession d’un fonds indiciel S&P 500 qui coûterait environ 10 $ à l’achat et 10 $ à la vente et qui aurait des coûts de gestion passive annuels d’environ 0,05% par an.

Quelle a été la performance de l’immobilier dans le passé?

Selon Fidelity Research Institute, l’immobilier a enregistré un rendement annuel moyen de 5,9% de 1963 à 2006. De 1963 à 2008, l’immobilier s’est apprécié 5,4%. L’étude Fidelity peut être biaisée à la baisse, car Fidelity vend d’autres classes d’actifs.

Selon l’indice des prix des maisons S & P / Case-Shiller, l’immobilier résidentiel moyen aux États-Unis a augmenté de 9,31% par an de 1998 à 2007. On pourrait s’attendre à ce que ce taux de rendement soit élevé parce qu’il n’inclut pas les marchés baissiers qui ont continué et ont suivi. .

Selon une étude de Jack Francis et Roger Ibbotson, l’immobilier a augmenté de 8,6% par an de 1972 à 1999.

Comment l’immobilier a-t-il évolué plus récemment?

Si vous avez investi dans l’immobilier au plus ou près du sommet de 2007, vous êtes toujours en mauvaise posture. En 2013, l’indice boursier S & P 500 a dépassé son sommet de 2007, mais l’immobilier américain dans son ensemble est toujours à son plus bas. Pour tous ceux qui pensent que l’immobilier est une «valeur refuge», ne cherchez pas plus loin que les 6 dernières années par rapport aux actions.

Vous pensez que c’est une «opportunité d’achat» ou au moins une raison de placer des paris encore plus importants dans l’immobilier? Personne ne le sait vraiment, mais certains alarmistes pensent que l’immobilier pourrait se diriger vers une nouvelle bulle. Quand il s’agit d’investir votre épargne, n’abandonnez jamais la règle de base de la diversification. La méthode d’investissement éprouvée par le temps consiste à utiliser des actions et des obligations.

Méfiez-vous des conflits d’intérêts des courtiers – Pensez à travailler avec un «courtier acheteur»

Les «courtiers de l’acheteur» sont des agents fiduciaires qui travaillent légalement pour vous. Tout le monde ne travaille pas légalement pour vous. Les non-fiduciaires (courtiers) travaillent pour eux-mêmes ou pour leur entreprise. Ils ont tout intérêt à réaliser des ventes. Cela devient un problème quand vient le temps de négocier un prix de vente. Essentiellement, quoi que vous ayez dit à votre agent non fiduciaire, vous pouvez vous attendre à être communiqué à l’agent du vendeur d’une manière ou d’une autre. Si vous dites à votre agent que vous êtes prêt à payer 300 000 $ pour une maison, mais que vous voulez négocier en offrant 275 000 $, vous pouvez vous attendre à ce que le vendeur reste ferme à 300 000 $. Donc, si vous insistez pour travailler uniquement avec un “courtier” régulier, pensez à toute conversation que vous avez avec ton négocier une conversation avec le les vendeurs courtier. Si vous tombez amoureux d’une maison, ne le faites pas savoir à votre courtier. Si vous êtes prêt à payer 300 000 $, ne leur dites pas que vous êtes prêt à payer autant. Mensonge! Dites-leur que vous ne voulez payer que 275 000 $. Dites-leur que vous voulez regarder d’autres maisons.

Les agents non fiduciaires (courtiers) ne veulent jamais qu’un accord échoue. Si vous êtes le vendeur, un non-fiduciaire fera tout son possible pour vous convaincre d’accepter des offres à bas prix. Si, en tant qu’acheteur, vous souhaitez négocier un meilleur prix d’achat, un courtier essaiera de vous convaincre de payer plus cher à la place pour que l’ensemble de la transaction ne s’effondre pas. De même, lorsqu’il décide d’acheter une maison, un courtier a tout intérêt à vous convaincre de contracter un prêt important (ou plus important) afin d’acheter une maison plus chère. Cela augmente la commission du courtier. Les courtiers peuvent même obtenir des pots-de-vin des recommandations de sociétés de prêts hypothécaires. Encore une fois, considérez votre courtier comme une sorte de représentant de l’acheteur auquel on ne peut pas faire confiance.

Une astuce flagrante que les agents non fiduciaires adorent est lorsque l’agent de l’acheteur propose que le vendeur paie un prix d’achat plus élevé si vous payez simplement ses frais de clôture, qui se trouvent être égaux à l’augmentation du prix d’achat. Sonne comme 6 ou une demi-douzaine non? Mal. Cela augmente simplement les commissions des deux agents.

Pour éviter un tel conflit d’intérêts, signez simplement une «convention de courtage acheteur» avec un agent acheteur avant de demander à quiconque de vous montrer ou de vous aider à rechercher une maison. Dans cet accord écrit, vous devriez être en mesure de libérer cet agent du contrat si vous n’êtes pas satisfait. Vous ne voulez pas être coincé avec un agent impassible, car vous ne pouvez pas acheter ou vendre une maison sans que le fardeau des commissions ne soit pris en compte dans le prix de vente.

Comme indiqué à la première page, ne faites confiance à personne non seulement avec, mais impliqué avec de grandes sommes d’argent. Les agents / courtiers immobiliers non fiduciaires sont très impliqués avec de grosses sommes d’argent. Dans tous les domaines de la monnaie et de la finance, un “non-fiduciaire” doit toujours être considéré comme rien de plus qu’un “vendeur”. Il faut se méfier!

L’immobilier est plus risqué que d’autres classes d’actifs, y compris les matières premières, les actions internationales et les actions à petite capitalisation.

Devez-vous investir dans l’immobilier dans le cadre d’un portefeuille diversifié? Burton Malkiel dit non.

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