10 février 2021

Investissements immobiliers alternatifs

Par admin2020

Lorsque la plupart des gens pensent à l’investissement immobilier, les propriétés locatives et les fiducies de placement immobilier (FPI) sont probablement les premiers investissements qui viennent à l’esprit. Bien que ce soient des moyens populaires d’investir dans l’immobilier et d’en tirer profit, ce ne sont en aucun cas vos seules options, ni nécessairement les meilleures. C’est particulièrement vrai maintenant que COVID-19 fera partie de notre monde dans un avenir prévisible. Voici quelques-uns des meilleurs investissements immobiliers alternatifs qui méritent d’être revus aujourd’hui.

Points clés à retenir

  • Les immeubles locatifs et les FPI sont des investissements intéressants, mais il existe de nombreuses autres façons d’investir dans l’immobilier.
  • Les partenariats immobiliers peuvent être un moyen lucratif d’investir dans l’immobilier tout en minimisant les risques.
  • L’investissement d’impact offre un rendement financier tout en abordant un problème social ou environnemental.
  • Les prêts d’argent dur sont émis par des prêteurs privés pour aider à financer des projets immobiliers.
  • Vous pouvez investir en vous-même en apprenant une nouvelle compétence ou en obtenant une licence ou une certification.

Investissements immobiliers et COVID-19

Avec des millions d’Américains sans travail, beaucoup ont du mal à payer leur hypothèque ou leur loyer. Cela peut créer des problèmes pour les investisseurs en location immobilière qui comptent sur leurs revenus locatifs pour couvrir leurs propres hypothèques. C’est également un problème pour les investisseurs en FPI qui comptent sur la performance des titres adossés à des créances hypothécaires et de l’immobilier productif de revenus pour obtenir des dividendes.

Il y a beaucoup d’incertitude sur ce qui arrivera aux marchés du logement et de la location dans les mois à venir. Pourtant, l’immobilier reste un investissement qui peut offrir des risques moindres, de meilleurs rendements et une plus grande diversification que le marché boursier. Heureusement, il existe de nombreuses façons d’investir dans l’immobilier.

Partenariats immobiliers

Dans un partenariat immobilier (également appelé «coentreprise»), deux investisseurs ou plus combinent leurs ressources pour travailler vers un objectif commun. Idéalement, chaque partenaire apporte quelque chose de valeur au partenariat – qu’il s’agisse d’une propriété existante, de l’argent, de l’expertise ou des efforts. En unissant leurs forces, les investisseurs peuvent collectivement répartir les risques, répartir les tâches et améliorer les résultats potentiels.

«Dans la plupart des partenariats, le sponsor joue un rôle actif et détient la plupart des droits de décision», déclare Tom Blake, fondateur de Souple, une société immobilière basée sur la technologie qui propose un menu d’options pour aider les propriétaires à atteindre leurs objectifs. «Les commanditaires ou les membres non dirigeants ont peu ou pas de contrôle, mais ils partagent les flux de trésorerie et les bénéfices, en fonction de leur investissement et de leur propriété.»

Cela peut donner aux investisseurs une source de revenus passifs provenant de l’immobilier. «Étant donné que la plupart des investisseurs en partenariat ont un rôle passif, les investisseurs peuvent bénéficier d’excellents rendements ajustés au risque et peu de travail, mis à part la diligence raisonnable initiale et l’examen des mises à jour régulières de l’état et des rapports du sponsor», déclare Blake.

Les partenariats immobiliers peuvent constituer une source bienvenue de revenus passifs pour les investisseurs.

Comment commencer

Les partenariats immobiliers prennent de nombreuses formes, y compris des campagnes de financement participatif, des accords écrits entre amis, des partenariats à responsabilité limitée (LLP), des sociétés à responsabilité limitée (LLC) et des accords de coentreprise (JV). En fonction de l’accord, chaque partenaire (ou classe de partenaires) peut recevoir une priorité et une part différentes des flux de trésorerie d’investissement. Les options disponibles pour les investisseurs dépendent des opportunités offertes par le sponsor et des préférences de risque et de récompense de l’investisseur.

Pour commencer, vous pouvez établir un partenariat avec un ami ou un associé de confiance ou avec un tiers. Flexible, par exemple, s’associe aux propriétaires qui souhaitent rénover ou réaménager pour augmenter la valeur et les flux de trésorerie. Selon son site Web, «vous apportez la propriété et nous apportons l’argent, les plans, les ingénieurs, les équipes de construction, les gestionnaires de projet et les concepteurs», vous n’avez donc pas à le faire.

Dans tout partenariat, il est essentiel de demander des conseils juridiques en cas de besoin, de vous assurer de faire confiance au sponsor et de vous assurer que vos objectifs sont alignés sur le plan d’affaires du sponsor.

Investissement d’impact

Les investissements d’impact visent à produire de bons rendements financiers ainsi que des impacts sociaux et environnementaux positifs et mesurables. Selon le Global Impact Investing Network, le marché de l’investissement d’impact fournit des capitaux pour relever les défis dans divers secteurs, notamment l’agriculture durable, les énergies renouvelables, la conservation et les services de base abordables et accessibles, notamment l’éducation, la santé et le logement.

L’investissement d’impact immobilier, un sous-ensemble du secteur de l’investissement d’impact, se concentre sur une variété de domaines, notamment:

  • Immobilier vert—Cette stratégie s’applique des pratiques écologiquement durables pour surpasser les normes de construction actuelles en termes d’efficacité énergétique et d’eau, de réduction des déchets et de logement sûr.
  • Abordabilité du logement—Ce domaine se concentre sur la fourniture d’inventaires de logements aux populations mal desservies.
  • Communauté durable—L’objectif est de concevoir et de construire des projets qui servent de base à la croissance communautaire.

L’immobilier représente un pourcentage substantiel du total des actifs d’investissement à impact déclarés sous gestion – jusqu’à 10% à 15%, ou 27 à 40 milliards de dollars, selon certaines estimations.

Comment commencer

Les investisseurs d’impact aident à financer divers projets – tels que des bâtiments accrédités de manière durable, des bâtiments communautaires et des logements abordables – en investissant dans des fonds propres à des projets. Pour commencer, trouvez une entreprise ou un fonds d’investissement qui se concentre sur un domaine d’impact qui vous intéresse tout en offrant un potentiel de rendement acceptable. Vous pouvez trouver ces opportunités grâce à votre réseau, en assistant aux réunions d’associations d’investisseurs locaux ou en effectuant une recherche sur Internet pour, par exemple, «fonds pour un logement abordable».

Par exemple, Verbhouse est une plate-forme alternative de financement immobilier qui combine la location et la possession via une option de location-vente pour rendre l’accession à la propriété abordable et accessible pour les travailleurs essentiels dans les communautés à coût élevé (pensez à San Francisco). Sa plateforme d’investissement d’impact permet aux institutions telles que les universités et les systèmes de santé de créer des fonds d’investissement pour offrir aux professeurs et au personnel un moyen abordable d’accéder à la propriété dans les communautés qu’ils desservent.

«Les investisseurs d’impact ont la possibilité de générer des résultats sociaux, environnementaux et économiques qui ne seraient peut-être pas possibles autrement», déclare Marjorie Scholtz, fondateur et PDG de Verbhouse. «En conséquence, les investisseurs d’impact peuvent jouer un rôle essentiel dans la mise en place de solutions concrètes.»

Prêts d’argent dur

Lorsqu’un investisseur souhaite rénover une propriété, ils peuvent obtenir un prêt d’argent dur (également appelé «prêt relais»). Ces prêts à court terme sont émis par des investisseurs privés ou des entreprises au lieu de banques. Le prêteur utilise généralement la «valeur après réparation» (VDA) de la propriété – pas seulement la solvabilité de l’emprunteur – pour déterminer s’il émettra un prêt. En tant que prêt sur actifs, la propriété sert de garantie.

Les prêts d’argent dur peuvent être une bonne option pour les investisseurs qui souhaitent un revenu passif avec un peu plus de rendement que d’autres actifs passifs, tels que les obligations ou les actions à dividendes. Il est important de connaître les antécédents et la santé financière de l’emprunteur – et sa capacité à résister à des tempêtes, comme celle dans laquelle nous nous trouvons actuellement avec le COVID-19.

Comment commencer

Il y a beaucoup plus à prêter de l’argent privé que la simple remise de liquidités. Par exemple, vous devez souscrire une assurance titres, qui protège votre position de privilège en tant que prêteur et vous protège contre la falsification. Vous devriez également revoir le crédit de l’emprunteur, valider l’assurance des biens de l’emprunteur et toujours demander à un avocat de vous aider avec la documentation.

Pour commencer en tant que prêteur d’argent dur:

  1. Décidez du montant que vous pouvez prêter et d’où proviendra cet argent.
  2. Trouvez une opportunité d’investissement en réseautant et en participant à des réunions dans vos associations d’investissement locales (il est préférable de commencer avec des personnes que vous connaissez et en qui vous avez confiance).
  3. Faites preuve de diligence raisonnable sur l’emprunteur et envisagez de payer un rapport de solvabilité et une vérification des antécédents.
  4. Déterminez les conditions du prêt, y compris le taux d’intérêt, le type d’intérêt, le délai de remboursement, les frais de clôture et s’il y a un paiement forfaitaire.
  5. Complétez la documentation avec l’aide d’un avocat compétent.
  6. Commencez à collecter et à conserver des enregistrements méticuleux.

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, cela peut payer pour obtenir votre licence immobilière, même si vous n’avez pas l’intention de travailler en tant qu’agent immobilier, en raison de la variété des avantages qu’elle vous offre.

Investissez en vous-même

Une autre option à considérer est d’investir en vous-même en apprenant une nouvelle compétence ou en obtenant une nouvelle licence ou certification qui peut améliorer vos autres activités immobilières. Par exemple, de nombreux investisseurs immobiliers obtiennent une licence immobilière, pas nécessairement parce qu’ils souhaitent travailler en tant qu’agent immobilier mais pour profiter d’avantages tels que:

  • Accès MLS—Avec l’accès à un service d’annonces multiples (MLS), vous pouvez trouver votre prochaine offre sans avoir à compter sur des agents, des collègues ou des amis.
  • Revenu supplémentaire—En tant qu’agent, vous pouvez gagner une commission sur vos transactions immobilières. Selon le nombre de transactions que vous exécutez chaque année, cet argent peut s’additionner.
  • La mise en réseau-Obtenir votre licence immobilière est un moyen facile de développer votre réseau, et disposer d’un réseau étendu peut vous aider à trouver et à conclure davantage de transactions immobilières.
  • Plus de contrôle –Si vous vous représentez dans une transaction, vous avez plus de contrôle sur les négociations.
  • Éducation et ressources—À tout le moins, l’obtention de votre licence immobilière pourrait vous aider à mieux comprendre l’industrie et à apprendre le jargon.

Il n’y a pas de licence immobilière fédérale, donc le temps et l’argent nécessaires pour obtenir votre licence dépendront des exigences de licence de votre État. Vous pouvez généralement vous attendre à passer de trois à six mois à obtenir votre licence, et cela peut coûter environ 1000 $ pour suivre le cours de pré-licence et passer l’examen.

La ligne de fond

Ce ne sont là que quelques-unes des nombreuses façons alternatives d’investir dans l’immobilier sans emprunter les voies habituelles d’achat de FPI ou de devenir propriétaire. Bien sûr, il est essentiel de faire vos devoirs et de rechercher vos options avant de mettre de l’argent en danger. Il est également préférable de consulter un avocat qualifié et un comptable fiscaliste pour éviter toute surprise juridique et fiscale avec votre investissement immobilier alternatif.



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