7 juin 2021

La Chine lance ses premiers REIT, ou le fait-elle ?

Par admin2020

Le programme pilote chinois pour les fiducies d’investissement immobilier (FPI) a été lancé avec le lancement de neuf fonds d’infrastructure. Cinq des fonds ont commencé à être négociés en bourse à Shanghai et quatre autres à Shenzhen.

Il s’agit d’un lancement provisoire, avec tous les fonds soutenus par des projets d’infrastructure plutôt que par l’immobilier commercial privé auquel vous pourriez vous attendre. Les propriétés comprennent des autoroutes, des parcs industriels, des entrepôts et des stations d’épuration. Pas de tours de bureaux étincelantes, de centres commerciaux bondés ou de maisons nouvellement construites à voir.

Pourtant, les offres ont pris un départ raisonnable. L’offre de 2 milliards C¥ (313 millions $ US) aux investisseurs de détail a été largement sursouscrite, avec des commandes de 30 milliards C¥ (4,7 milliards $ US) d’actions, selon Reuters. L’espoir est que le secteur des REIT progressera vers l’offre de fonds adossés à des actifs privés à l’avenir et offrira un moyen de titriser l’énorme pool d’actifs immobiliers de la Chine.

Depuis que j’ai déménagé en Asie au début de 2001, la Chine n’a cessé de blablater sur le lancement des FPI. Il y a eu beaucoup de discussions et très peu d’action. À plusieurs reprises, la Chine a prétendu avoir lancé des REIT, seulement pour qu’il devienne clair que, non, ce ne sont pas des REIT.

La Chine a publié pour la première fois des règles pour les fiducies immobilières résidentielles et commerciales en 2002, mais les premiers fonds de ce type n’étaient pas cotés en bourse et n’étaient proposés qu’à un petit groupe d’investisseurs, plafonné à 200.

En 2015, China Vanke, l’un des plus grands promoteurs résidentiels de Chine, a vendu des titres adossés à un portefeuille de ses immeubles de bureaux au FPI Penghua Qianhai Vanke. Mais jusqu’à la moitié de ses actifs sont des titres à revenu fixe plutôt que des biens réels. D’autres « quasi-FPI » ont également été proposés qui ressemblaient à des FPI, mais ne l’étaient pas en réalité.

Cette fois-ci, les produits ne sont toujours pas des REIT typiques tels que nous les connaissons. Ils consistent tous en des projets d’infrastructures publiques, une nouvelle façon d’alléger l’énorme fardeau de la dette qui menace de submerger de nombreux gouvernements locaux. Ils sont structurés comme des fonds communs de placement qui investissent dans un titre adossé à des actifs qui contient le projet réel.

Il a fallu un an pour mettre au point les spécificités de ces FPI. L’agence nationale de planification de la Chine, la Commission nationale pour le développement et la réforme, a annoncé le programme pilote le 30 avril 2020, en collaboration avec l’organisme de surveillance des valeurs mobilières, la China Securities and Regulator Commission (CSRC). Les deux organismes ont confirmé ces exigences avec règles formelles publié en août.

Le dispositif est autant un outil pour encourager le financement durable des projets soutenus par l’État qu’un outil pour les investisseurs. Le programme est délibérément choisi par Pékin pour diriger la reprise pandémique du pays, note APREA, l’Association immobilière Asie-Pacifique qui représente les fonds immobiliers.

Les lignes directrices de l’annonce de l’année dernière stipulent que certaines zones seront privilégiées pour le développement soutenu par les FPI, en particulier les zones économiques autour de Pékin, Shanghai et le fleuve Yangtze, le projet de la région de la Grande Baie dans la province du Guangdong et de Hong Kong, et l’île libre de Hainan -zone commerciale.

Il n’y a pas les avantages fiscaux habituels pour les investisseurs que vous trouvez dans les FPI de style occidental. Il existe cependant une restriction sur l’effet de levier, plafonné à 20 % des actifs, qui peut être utilisé pour des acquisitions ou pour l’entretien et la rénovation de l’infrastructure. Comme pour les REIT à Singapour et à Hong Kong, 90 % des bénéfices distribuables doivent être versés aux investisseurs, après ajustement de la juste valeur, de la dépréciation et des flux de trésorerie d’exploitation.

Bien que les neuf FPI émises jusqu’à présent donnent aux investisseurs un accès à des types d’infrastructure traditionnels à l’ancienne, il y a de la place pour des avoirs plus intéressants. Une deuxième catégorie de « nouvelles infrastructures » comprend l’architecture Internet, les centres de données, les tours de télécommunications 5G et les projets de transport « intelligent », d’énergie intelligente et de ville intelligente.

Les nouvelles inscriptions en Chine portent à 28 le nombre total de titres adossés à des infrastructures dans la région Asie-Pacifique, avec une capitalisation boursière de 79,5 milliards de dollars US.

La grande majorité de ce montant, 63,0 milliards de dollars américains, se trouve en Australie. Singapour détient à peine 10 % de ce montant, 6,9 milliards de dollars US, à la deuxième place, et la Chine est désormais le troisième marché de fonds d’infrastructure en Asie, avec une capitalisation boursière de 4,9 milliards de dollars US. Pour compléter le total, il y a quelques expositions en Inde (3,2 milliards de dollars US) et au Japon (1,5 milliard de dollars US).

L’Inde et la Chine ont un grand potentiel. Compte tenu de la taille du secteur des infrastructures de la Chine, qui est énorme dans un pays historiquement gouverné par des ingénieurs et amoureux de la construction de grandes choses, il pourrait dépasser les États-Unis en tant que plus grand marché sécurisé au monde pour les infrastructures, selon l’APREA.

La cotation de chaque 1% des actifs d’infrastructure de la Chine ajoute 2 milliards de dollars d’exposition, selon Standard & Poor’s. L’Inde, quant à elle, pourrait voir son marché des fiducies d’investissement dans les infrastructures s’étendre à 100 milliards de dollars américains au cours des cinq prochaines années, selon CRISIL Ratings.

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