10 février 2021

La dépréciation des biens locatifs expliquée | Investissements immobiliers

Par admin2020

Il s’agit notamment des revenus de location, qui agissent comme des revenus de dividendes, ainsi que des avantages fiscaux substantiels et des radiations de dépenses, qui peuvent ressembler à des primes.

«Posséder un immeuble locatif ne consiste pas seulement à percevoir un loyer ou à gagner de l’argent à long terme sur une vente immobilière», déclare Sara Lavdas, directrice financière du Maryland and Delaware Group of Long and Foster Real Estate à Salisbury, Maryland.

Les investisseurs immobiliers qui achètent une propriété à louer à des locataires en tant qu’entreprise génératrice de revenus peuvent amortir le coût d’entretien ou d’amélioration d’une propriété particulière, ce qui offre des incitations fiscales convaincantes. Voici quelques questions courantes sur la dépréciation des loyers:

  • Qu’est-ce que la dépréciation des immeubles locatifs?
  • Quels sont les avantages fiscaux de l’amortissement?
  • Comment déclarer l’amortissement?
  • Comment est-il calculé?

Qu’est-ce que la dépréciation des biens locatifs?

L’Internal Revenue Service définit l’amortissement comme une déduction fiscale annuelle, permettant à l’investisseur de récupérer le coût de certaines propriétés lors de leur utilisation. Cela sert à compenser la détérioration d’une propriété qui entraîne des dépenses professionnelles.

L’amortissement linéaire est la forme la plus courante d’amortissement, dans laquelle la valeur de propriété locative est uniformément réduite chaque année sur la durée de vie utile de l’actif.

«Dans le monde fiscal, on suppose que les propriétés locatives se dégradent avec le temps et que les propriétaires de propriétés locatives sont autorisés à prendre une déduction fiscale pour un certain montant de la valeur de la propriété. C’est ce qu’on appelle la dépréciation», dit Lavdas.

Le processus de dépréciation des biens locatifs consiste à radier ou soustraire les dépenses de biens locatifs dans vos déclarations de revenus annuelles. L’amortissement de la propriété peut aider le propriétaire à récupérer les coûts de l’immeuble locatif productif de revenus au moyen de déductions fiscales sur vos revenus.

Votre propriété peut être dépréciée si elle répond à certaines exigences déterminées par l’IRS: vous possédez le bien, vous l’utilisez dans le cadre de votre entreprise ou activité génératrice de revenus, le bien a une durée de vie utile déterminable et le bien devrait durer plus de une année.

Selon le type de propriété, les déductions pour amortissement sont étalées sur 27,5 ans pour les propriétés résidentielles et jusqu’à 39 ans pour les propriétés commerciales, mais elles peuvent varier. Ceci est important pour le calcul de l’amortissement. Comme indiqué par les règles de l’IRS, la méthode d’amortissement utilisée par la plupart des contribuables est le système modifié de recouvrement accéléré des coûts (MACRS). Sous la direction de l’IRS, le tableau MACRS répertorie les classes d’actifs avec différentes périodes d’amortissement, ce qui permet de déterminer le montant de l’amortissement d’une propriété.

L’une des exigences de l’amortissement est d’avoir une durée de vie utile déterminable ou une durée de vie définie, ce qui signifie que le bien locatif s’use normalement avec le temps.

«L’amortissement est une déduction d’impôt sur le revenu qui permet à un propriétaire immobilier de récupérer le coût d’acquisition et de rendre un bien opérationnel afin de percevoir des revenus», déclare Evi Kokalari-Angelakis, fondateur et PDG de Golden Key Realty à New York.

Certains facteurs sont exclus de la dépréciation. Kokalari-Angelakis mentionne que la valeur foncière n’est pas incluse car elle ne se déprécie pas.

Le coût du terrain restera généralement constant car il n’est pas usé ou périmé. De plus, si vous êtes un locataire qui paie un loyer, la propriété dans laquelle vous résidez ne peut pas être dépréciée; seul le propriétaire de la résidence peut amortir son bien.

Le cours de l’amortissement d’un bien locatif commence lorsqu’il est utilisé pour la première fois comme un moyen de percevoir des revenus locatifs, et le processus d’amortissement prend fin lorsque le service de location se termine ou lorsque le propriétaire a collecté la valeur et les dépenses de la propriété.

Certains peuvent confondre la dépréciation avec la réduction de la valeur d’un actif; cependant, la dépréciation ne caractérise pas la perte de valeur d’un bien. Il s’agit plutôt de prendre en compte les coûts de propriété.

Quels sont les avantages fiscaux de l’amortissement?

La dépréciation d’un bien locatif peut apporter des avantages fiscaux à un investisseur et à son activité immobilière.

Une énorme incitation pour l’investissement immobilier est de réduire votre obligation fiscale pour économiser de l’argent sur vos impôts chaque année. Pour bénéficier d’avantages fiscaux, vous auriez déjà dû dépenser de l’argent sur le bien locatif.

«Toute déduction fiscale peut passer par toutes les déductions fiscales sur le revenu où les pertes générées par l’immobilier compenseraient les dépenses de l’entreprise, réduisant les obligations fiscales de tout type de revenu», déclare Julio Gonzalez, fondateur et PDG de Engineered Tax Services à West Palm Beach , Floride.

Il existe deux types d’investisseurs immobiliers: les participants actifs et passifs. Cette distinction est importante car l’IRS examine ces caractéristiques pour voir si les participants sont à la hauteur des exigences pour faire face à certaines pertes.

Les contribuables sont qualifiés de professionnels actifs de l’immobilier s’ils participent à plus de 750 heures de service au cours de l’année d’imposition dans le secteur immobilier.

Les participants passifs – faisant généralement référence aux investisseurs impliqués dans des activités passives par le biais d’entreprises de location, telles que le recouvrement des loyers – ne compensent que les pertes passives limitées aux revenus passifs, où les heures d’activité admissibles sont plus faibles.

Les composants qui peuvent être déclarés comme actifs «amortissables» sont ceux qui ajoutent de la valeur à vos immeubles locatifs et à tout ce qui est associé à leur gestion.

Les améliorations à la maison qui ajoutent de la valeur à la propriété ou à votre ordinateur portable utilisé pour suivre les données de votre entreprise de location sont toutes acceptables, disent les experts.

Le coût des rénovations devient une partie de la base de l’amortissement avec certains des frais de clôture, dit Kokalari-Angelakis.

Ces franchises doivent avoir une durée de conservation d’au moins un an et perdre progressivement leur valeur au fil du temps.

Comment calculer l’amortissement

Le montant de l’amortissement est déterminé par plusieurs éléments, dont la valeur estimée du terrain ainsi que la valeur du bâtiment ou de la propriété résidentielle.

En règle générale, la propriété locative se déprécie à un taux d’environ 3,6% pendant 27,5 ans pour les propriétés résidentielles, selon l’IRS.

Déterminer la valeur de la propriété peut ne pas sembler complexe, mais estimer la valeur du terrain peut être difficile, selon les experts.

Le terrain n’étant pas amortissable, les investisseurs sont tenus de séparer la valeur de la propriété de la valeur du terrain.

«Les gens se réjouissent de cela et c’est une erreur car cela peut causer des problèmes de légalité», dit Lavdas. “Supposons que vous ayez acheté une propriété pour 1 million de dollars. Il est raisonnable d’estimer que la valeur du terrain est d’environ 10%, mais comme ce n’est pas toujours le cas, vous devez obtenir un document tiers (comme une évaluation fiscale) pour sauvegarder ce chiffre. “

Kokalari-Angelakis dit que vous devez déterminer la valeur totale du coût de la propriété, y compris les frais d’achat et de clôture et les améliorations à la maison, lors du calcul de la dépréciation. De plus, la valeur du terrain doit être déterminée et déduite.

“Ne commencez pas l’amortissement tant que la propriété n’est pas prête à être louée”, souligne Kokalari-Angelakis.

Une fois les composants fondamentaux déterminés, trouver le montant de l’amortissement est un simple calcul.

L’amortissement équivaut aux coûts d’achat plus les frais de clôture et à l’ajout des améliorations à la maison avant de soustraire la valeur du terrain et de la diviser par la durée de vie amortissable.

La valeur de la propriété divisée par le nombre d’années de durée de vie amortissable donne le montant de la charge fiscale qui peut être radié sur une base annuelle.

Par exemple, un investisseur immobilier qui achète une propriété résidentielle évaluée à 150 000 $ détermine le montant de l’amortissement en divisant 150 000 $ par 27,5, ce qui équivaut à près de 5 455 $, le montant déductible des impôts annuels.

L’amortissement doit être déposé dans un délai d’un an, sinon vous manquerez l’occasion d’avantages fiscaux. Soit vous l’utilisez, soit vous le perdez.

Ces dernières années, Lavdas affirme que les lois fiscales ont permis aux propriétaires de prendre des déductions supplémentaires importantes en examinant de plus près les différentes parties de la propriété qui se déprécient.

«Vous faites cela en faisant faire une analyse de la ségrégation des coûts par un professionnel. Cela coûte de l’argent, mais cela peut être rentable si vous êtes stratégique à ce sujet», dit-elle.

Une partie importante du processus peut inclure une étude de séparation des coûts. Dans cette analyse, un consultant examine le bien locatif pour déterminer si certaines parties de celui-ci peuvent être classées comme bien meuble pour le séparer de l’immeuble.

Ensuite, les biens personnels seront répertoriés dans des périodes d’amortissement plus courtes pour des avantages d’amortissement accrus en dehors des biens immobiliers et peuvent accélérer l’avantage d’amortissement.

«L’agent immobilier Brandon Brittingham, qui est propriétaire de notre entreprise, a effectué une analyse de la ségrégation des coûts sur une propriété de 7 millions de dollars (l’analyse était de 6 000 $), mais cela a abouti à des déductions d’amortissement de 1 million de dollars pour l’année en cours», dit Lavdas.

Comment déclarer une dépréciation à l’IRS

Pour amortir une propriété, le propriétaire doit déclarer les revenus de location, les dépenses et les pertes à l’IRS.

Il existe différents formulaires IRS à remplir pour lister votre revenu total, vos dépenses et votre amortissement pour chaque bien locatif.

Si vous avez plus d’un bien locatif, vous devez entrer l’amortissement que vous réclamez pour chaque propriété, comme l’exige l’IRS.

La communication de tous ces détails peut sembler accablante pour les nouveaux investisseurs immobiliers, car il y a certaines réserves en vertu des règles d’investissement qui doivent être déterminées. Certains investisseurs ne savent pas comment appliquer toutes les règles, ce qui complique l’investissement immobilier, dit Gonzalez.

Si vous êtes un nouvel investisseur immobilier, trouver un bon comptable ou un cabinet d’expertise comptable agréé (CPA) peut vous aider à naviguer dans le dédale des règles.



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