15 mai 2021

Le bail à long terme, droit immobilier ou illusion? – Immobilier et construction

Par admin2020

Luxembourg: Le bail à long terme, droit immobilier ou illusion?

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La loi du 22 octobre 2008 dénommée Pacte pour le logement (Pacte
Logement
) définit un bail à long terme (bail
emphytéotique
) comme “un droit immobilier consistant à jouir pleinement d’un immeuble appartenant à un autre, moyennant le paiement d’une redevance à convenir entre le propriétaire et le locataire.”

“Le locataire exerce tous les droits attachés à la propriété de l’immeuble sans en aucun cas diminuer sa valeur.” En particulier, «le locataire a la faculté de céder son droit, de l’hypothéquer et de grever l’immeuble de servitudes pour la durée du bail à long terme».

Au Luxembourg, les baux à long terme comportent régulièrement des limitations de ces droits, notamment l’obligation du locataire d’occuper lui-même le bien.

Quelle est la validité des clauses de limitation?

La Cour d’Appel du Luxembourg a validé une clause prévoyant que l’acquéreur ayant acheté l’immeuble mais pas le terrain, et le louait à une entité qui n’était pas le vendeur, devait occuper le bien pendant 12 ans, sans pouvoir céder ou louer sans l’accord du vendeur, et a annulé le contrat à la seule faute de l’acheteur, qui n’a pas respecté la durée d’occupation requise. Le vendeur a dû restituer le prix payé en 2005, sans aucun ajustement ni remboursement des investissements dans les améliorations. L’acquéreur a fait valoir en vain son droit fondamental de développer une vie privée et familiale pour laquelle le bien ne suffisait plus. En résumé, la Cour a estimé qu’il y avait eu le libre choix de ne pas signer l’accord.

Mais de telles clauses sont-elles compatibles avec l’esprit d’un bail à long terme?

La Cour de cassation française (Cour de cassation) a décidé qu’un bail ne pouvait être qualifié de long terme s’il limite l’utilisation des locaux par le locataire ou comporte une clause de droit de résiliation du contrat en cas de non-paiement du loyer, ce qui pour la Cour de cassation était ” une incertitude incompatible avec ce qui constitue un droit immobilier. “

La Cour d’appel de Luxembourg a jugé qu’un bail ne peut constituer un bail à long terme s’il n’est pas caractérisé par un droit de disposition quasi absolu, ce qui est incompatible avec l’interdiction au preneur de sous-louer sans l’autorisation du bailleur.

Conclusion

Les dispositions contractuelles limitant un locataire en vertu d’un contrat désigné comme bail à long terme ne sont pas invalides ou réputées nulles et non avenues, et n’entraînent pas la nullité du contrat, mais peuvent remettre en cause la qualification du contrat, qui serait alors considéré non pas comme un bail à long terme, mais comme un simple bail, ne conférant pas de droit immobilier au preneur.

Publié à l’origine par la colonne Law & Legal Counsel – NEOMAG 36

Le contenu de cet article est destiné à fournir un guide général sur le sujet. Des conseils spécialisés doivent être recherchés sur votre situation particulière.

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