7 mai 2021

Le guide complet du financement d’un immeuble de placement

Par admin2020

Il existe de nombreuses raisons d’investir dans l’immobilier. Cela peut être une protection contre la volatilité du marché lorsque les actions chutent, et il existe également de nombreux avantages associés à la possession d’un immeuble de placement.

Devenir propriétaire peut être un moyen intelligent de générer un flux de revenus passif régulier, mais il faut un certain montant d’argent pour commencer. Et lorsque vous n’avez pas une énorme bankroll, contracter un prêt immobilier de placement peut être le seul moyen de conclure la transaction.

Le financement des immeubles de placement peut prendre plusieurs formes et il existe des critères spécifiques que les emprunteurs doivent être en mesure de remplir. Choisir le mauvais type de prêt peut avoir un impact sur le succès de votre investissement, il est donc essentiel de comprendre les exigences de chaque type de prêt et le fonctionnement des différentes alternatives avant de contacter un prêteur.

Trois types de prêts que vous pouvez utiliser pour les immeubles de placement sont les prêts bancaires classiques, les prêts d’argent dur et les prêts sur valeur domiciliaire.

Points clés à retenir

  • Il existe plusieurs façons de financer les immeubles de placement, notamment en utilisant la valeur nette de votre maison personnelle.
  • Si vous ne disposez pas des liquidités nécessaires pour financer vous-même une mise de fonds, il peut être possible d’utiliser des dons, mais les dons en espèces doivent être documentés.
  • Acheter des propriétés et les rénover pour les revendre dans un but lucratif s’appelle retourner dans le jargon immobilier.
  • Les prêts d’argent dur agissent comme un financement à court terme et ont le plus souvent une période de remboursement plus courte qu’une hypothèque conventionnelle.
  • Les banques n’offrent pas de prêts d’argent dur, seulement des prêts hypothécaires conventionnels.

Option 1: Prêts bancaires conventionnels

Si vous possédez déjà une maison qui est votre résidence principale, vous connaissez probablement le financement conventionnel. Un prêt hypothécaire conventionnel est conforme aux directives établies par Fannie Mae ou Freddie Mac et contrairement à un prêt FHA, VA ou USDA, il n’est pas soutenu par le gouvernement fédéral.

Avec le financement conventionnel, l’attente typique d’un acompte est de 20% du prix d’achat de la maison, mais avec un immeuble de placement, le prêteur peut exiger 30% des fonds comme acompte.

Avec un prêt conventionnel, votre pointage de crédit personnel et vos antécédents de crédit déterminent votre capacité à obtenir l’approbation et le type de taux d’intérêt applicable à l’hypothèque. Les prêteurs examinent également les revenus et les actifs des emprunteurs. Et évidemment, les emprunteurs doivent être en mesure de démontrer qu’ils peuvent se permettre leur prêt hypothécaire existant et les mensualités de prêt sur un immeuble de placement.

Les revenus locatifs futurs ne sont pas pris en compte dans les calculs d’endettement et la plupart des prêteurs s’attendent à ce que les emprunteurs disposent d’au moins six mois de liquidités pour couvrir les deux obligations hypothécaires.

Option 2: prêts à taux fixe

Bien qu’être propriétaire ait ses avantages, cela s’accompagne également de certains maux de tête. Pour certains investisseurs, le retournement des maisons est l’alternative la plus attrayante car cela leur permet de recevoir leurs bénéfices en une somme forfaitaire lorsque la maison est vendue, plutôt que d’attendre un chèque de loyer chaque mois.

Un prêt fixe est un type de prêt à court terme qui permet à l’emprunteur de terminer des rénovations afin que la maison puisse être remise sur le marché le plus rapidement possible. Les prêts fixes et inversés sont essentiellement des prêts d’argent dur, ce qui signifie que le prêt est garanti par la propriété elle-même. Les prêteurs d’argent dur se spécialisent dans ce type de prêts, mais certaines plateformes de financement participatif immobilier les proposent également.

L’avantage d’utiliser un prêt d’argent dur pour financer une maison flip est qu’il peut être plus facile de se qualifier par rapport à un prêt conventionnel. Alors que les prêteurs considèrent toujours des choses comme le crédit et le revenu, l’objectif principal est la rentabilité de la propriété.

La valeur estimée après réparation (ARV) de la maison est utilisée pour évaluer si vous serez en mesure de rembourser le prêt. Il est également possible d’obtenir un financement par prêt en quelques jours plutôt que d’attendre des semaines ou des mois pour une clôture hypothécaire conventionnelle.

Le plus gros inconvénient de l’utilisation d’un prêt fixe et inversé est qu’il ne sera pas bon marché. Les taux d’intérêt pour ce type de prêt peuvent aller jusqu’à 18%, selon le prêteur, et le délai de remboursement peut être court. Il n’est pas rare que les prêts d’argent dur aient des durées de moins d’un an. Les frais d’origination et les frais de clôture peuvent également être plus élevés par rapport au financement conventionnel, ce qui pourrait réduire les rendements.

Option 3: Tirer parti de la valeur nette du logement

S’appuyer sur la valeur nette de votre maison, que ce soit par le biais d’un prêt immobilier, d’un HELOC ou d’un refinancement en espèces, est une troisième façon de sécuriser un immeuble de placement pour une location à long terme ou de financer un flip. Dans la plupart des cas, il est possible d’emprunter jusqu’à 80% de la valeur nette de la propriété à utiliser pour l’achat d’une résidence secondaire.

L’utilisation de fonds propres pour financer un investissement immobilier a ses avantages et ses inconvénients, selon le type de prêt que vous choisissez. Avec un HELOC, par exemple, vous pouvez emprunter sur la valeur nette de la même manière que vous le feriez avec une carte de crédit, et les paiements mensuels sont souvent des intérêts uniquement. Le taux est généralement variable; cependant, ce qui signifie qu’il peut augmenter si le taux préférentiel change.

Un refinancement en espèces s’accompagnerait d’un taux fixe, mais il peut prolonger la durée de votre prêt hypothécaire existant. Une durée de prêt plus longue pourrait signifier payer plus d’intérêts pour la résidence principale. Cela devrait être mis en balance avec les rendements attendus qu’un immeuble de placement apporterait.

La ligne de fond

Investir dans une propriété locative ou s’attaquer à un projet de changement de maison sont des entreprises risquées, mais elles offrent un potentiel de gains importants. Trouver l’argent pour profiter d’une opportunité d’investissement ne doit pas être un obstacle si vous savez où chercher. Lorsque vous comparez différentes options d’emprunt, gardez à l’esprit quels sont les coûts à court et à long terme et comment cela peut affecter le résultat net de l’investissement.



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