11 avril 2021

Le moment est-il venu d’investir dans l’immobilier?

Par admin2020

Les taux hypothécaires record ont rendu l’immobilier plus attractif, mais avec tant d’autres incertitudes économiques, le moment est-il venu de plonger dans le marché immobilier?

«La question séculaire de savoir quand acheter un bien immobilier est aujourd’hui plus fréquemment posée qu’avant la pandémie», déclare David Tuyo, PDG de l’University Credit Union à Los Angeles. «Comme de nombreux Américains sont confrontés à l’emploi et à l’incertitude économique, des taux presque historiquement bas rendent les achats de maisons très attrayants.

Avec une économie en récession due au coronavirus et des millions de personnes au chômage, certains investisseurs potentiels se demandent ce qu’ils devraient faire. Et les faibles taux d’intérêt ne sont pas non plus une bonne nouvelle pour les acheteurs. Alors que des taux bas peuvent rendre une propriété abordable au début, les vendeurs peuvent également augmenter le prix demandé pour capter une partie de la valeur créée par des taux bas.

Ce n’est qu’une des choses que vous voudrez prendre en compte avant d’investir dans l’immobilier.

6 choses à surveiller lorsque vous investissez dans l’immobilier

1. Investissez-vous pour occuper ou louer?

Investir dans l’immobilier peut signifier acheter pour l’occuper ou le louer. Cela peut sembler une distinction triviale, mais c’est important dans la façon dont vous pensez de votre achat et comment il est financé.

Si vous achetez une propriété parce que vous prévoyez y vivre, demandez-vous s’il est judicieux d’acheter plutôt que de louer. Vivez-vous dans la région à long terme afin qu’il soit logique de bloquer votre argent dans un acompte et de payer les frais de clôture et autres frais de transaction? De nombreux experts suggèrent que vous devez occuper la propriété pendant au moins sept ou huit ans pour qu’elle commence vraiment à avoir un sens à acheter.

Si vous êtes propriétaire-occupant, vous voudrez également tenir compte de la taille d’une maison dont vous pourriez avoir besoin à l’avenir. Votre famille s’agrandira-t-elle bientôt et aura-t-elle besoin de plus d’espace? Il peut être judicieux d’acheter une maison plus grande que celle dont vous avez besoin maintenant et de bloquer un faible versement hypothécaire pendant des années.

Si vous achetez pour louer, vos considérations sont différentes. Il s’agit de combien d’argent la propriété peut générer. Vous devez donc comprendre le marché locatif ainsi que les dépenses d’entretien de la propriété. De plus, vous devrez probablement mettre plus d’argent, souvent 25 ou 30%, que si vous étiez propriétaire-occupant, où 20% (voire moins) sont courants.

«Les investisseurs doivent être conscients du chômage dans le domaine de leurs immeubles de placement», déclare Tuyo. «Vous voulez évidemment couvrir vos paris que les locataires seront en mesure de payer le plus possible le loyer. Si le bien se trouve dans une zone… profondément touchée par la pandémie, ce ne sera peut-être pas un bon jeu à court terme. »

«Jusqu’ici, tout va bien», déclare Gary Beasley, PDG de Roofstock, une plateforme immobilière basée à Oakland, en Californie. «La plupart des propriétaires signalent des recouvrements de loyers largement conformes aux niveaux pré-COVID.»

Quel que soit le chemin que vous empruntez, vous voudrez savoir combien de maison vous pouvez vous permettre.

2. Taux hypothécaires bas

Les taux hypothécaires sont à des niveaux historiquement bas, et maintenant certains prêteurs offrent même des prêts hypothécaires de 30 ans inférieurs à 3% pour les logements occupés par leurs propriétaires. Il est difficile de voir des taux aussi bas et de ne pas atteindre votre chéquier, si une maison a déjà du sens pour vous.

Des tarifs aussi bas peuvent rendre la possession d’une maison plus abordable que la location d’une maison, selon votre situation. Et comme l’hypothèque est probablement le coût le plus élevé pour un acheteur de maison, les taux bas vont certainement stimuler les achats.

Mais les taux peuvent aussi être réduits dans les deux sens. Si les taux hypothécaires montent à l’avenir – certainement un gros «si» à court terme, la Fed ayant promis de maintenir ses taux bas jusqu’en 2022 – alors cela pourrait nuire aux prix des logements. Mais avec des taux bas qui rendent les maisons plus abordables aujourd’hui, les acheteurs peuvent voir une future augmentation des tarifs comme quelque chose qui vaut la peine de s’inquiéter à son arrivée, si jamais elle arrive.

3. Les maisons sont plus abordables, ou le sont-elles?

Les faibles taux hypothécaires peuvent rendre la propriété au départ plus abordable, mais ils peuvent également faire monter en flèche les prix des logements, annulant ainsi l’effet des taux bas. Cet effet peut être aggravé par un faible inventaire dans certaines régions, ce qui oblige les acheteurs à se démener pour savoir quelles maisons restent disponibles.

Par exemple, prenez une hypothèque de 100 000 $ sur 30 ans à un taux d’intérêt de 5%. Le paiement mensuel entièrement amorti s’élèverait à environ 537 $. Avec un taux de 3,5%, le nouveau paiement mensuel serait de 449 $. Si vous refinançiez simplement cela, vous captureriez toute la valeur.

Cependant, lorsque les vendeurs constatent que les maisons sont plus abordables en raison de tarifs bas, ils peuvent augmenter leur prix demandé. À un taux de 3,5%, le même acheteur pouvait désormais se permettre une hypothèque de 120 000 $ et payer à peu près le même paiement mensuel (539 $) qu’auparavant au taux le plus élevé.

Ici, les vendeurs peuvent expliquer les taux inférieurs en augmentant les prix demandés jusqu’à 20 pour cent. Non seulement la hausse annule la baisse du taux hypothécaire, mais cela signifie également que l’acheteur doit trouver plus d’argent. Cependant, dans le monde réel, ce processus ne se produit pas instantanément, de sorte que les acheteurs peuvent encore avoir le temps d’obtenir une valeur réelle avant que le marché ne reflète pleinement les effets des taux bas.

Selon les circonstances, les taux bas ne sont pas toujours la panacée qu’ils semblent être.

4. Méfiez-vous d’un marché chaud

«Il n’y a jamais de mauvais moment pour acheter une maison, un appartement ou un terrain», déclare Jessica Levine, courtier immobilier chez Douglas Elliman dans la région de New York. «Les taux sont à nouveau au plus bas de tous les temps, le sentiment des acheteurs est fort et le niveau de demande refoulée en ce moment est assez élevé.»

Les acheteurs plus circonspects – et ceux qui n’ont pas à acheter aujourd’hui – peuvent cependant douter de telles affirmations. Les forces du marché qui poussent les prix à la hausse durent rarement à long terme, car le marché du logement réagit à des incitations, telles que la faiblesse de l’offre, et s’ajuste. Cela dit, les investisseurs immobiliers doivent se pencher sur les tendances à long terme, pas seulement si le marché est chaud aujourd’hui.

«L’immobilier résidentiel est de plus en plus considéré comme un refuge sûr pour les investisseurs et les acheteurs propriétaires-occupants», déclare Beasley. En tant que facteurs clés de la hausse des prix, Beasley cite des taux bas, une pénurie de stocks, l’accent accru mis sur une résidence alors que le travail à domicile se normalise et les préoccupations des investisseurs concernant d’autres secteurs de l’immobilier tels que les bureaux et le commerce de détail.

Pourtant, malgré les incertitudes économiques – des dizaines de millions de chômeurs soudainement, par exemple – le marché reste étonnamment robuste, même s’il dépend de la région.

«Les prix ont-ils considérablement baissé? Non, pas du tout, car il y a encore de l’espoir que les choses changeront pour le mieux », déclare Alina Trigub, associée gérante de SAMO Financial, un conseil immobilier dans la région de New York.

«En Floride, les prix sont restés fermes, mais de nombreux autres marchés aux États-Unis sont des marchés d’acheteurs, ce qui en fait un moment opportun pour investir dans l’immobilier», déclare Chris Franciosa, agent principal chez Compass Real Estate à Delray Beach, en Floride.

«Dans l’ouest intermountain, les investisseurs continuent d’affluer», déclare Lee Gientke, associé directeur de Pontifex Capital, un promoteur immobilier à Boise, Idaho. «Les investisseurs transfèrent généralement de l’argent des villes côtières – San Francisco, Seattle et Portland – vers des États intermontagnards moins coûteux, moins réglementés et de haute qualité de vie comme l’Idaho, le Montana et l’Utah.»

5. Vérifiez votre situation financière et votre capacité à effectuer des paiements

Un gros investissement immobilier vous oblige à avoir une situation financière solide. Si vous êtes propriétaire pour occuper, vous voudrez vous assurer que vous êtes en mesure d’effectuer les paiements, tandis que les propriétaires veulent suffisamment d’argent pour effectuer les réparations et couvrir une hypothèque, si un locataire est incapable de payer le loyer.

Tuyo suggère que c’est le bon moment pour acheter si vous avez la sécurité d’emploi et trouvez la maison que vous voulez.

Cependant, même une perturbation temporaire de vos revenus peut ne pas vous retenir, dit Franciosa. «Les prêteurs sont conscients des lacunes en matière d’emploi et veulent que les acheteurs en congé temporaire sachent que cela ne les empêche pas de se qualifier pour un prêt hypothécaire», dit-il.

Mais étant donné les incertitudes, ceux qui cherchent à investir dans l’immobilier peuvent être plus prudents à la fois dans la façon dont ils financent une propriété et dans le type de propriété qu’ils achètent.

«La leçon la plus importante que les investisseurs potentiels peuvent tirer de la mise en quarantaine du COVID-19 est d’être plus conservateurs dans leur utilisation de l’effet de levier et de maintenir des réserves de liquidités plus élevées afin de surmonter tout type de problèmes de défaut des locataires», déclare Gientke.

En période d’incertitude, il est bon de s’en tenir aux industries qui relèvent de votre «cercle de compétences», déclare James Richman, PDG de JJ Richman, un gestionnaire d’actifs. «Il est beaucoup plus facile de comprendre les industries et les domaines dans lesquels vous avez eu une exposition plutôt que d’essayer de déchiffrer des industries nouvelles et à venir dans lesquelles vous n’avez peut-être pas d’exposition et d’expertise dans le passé», dit-il.

6. Faire des investissements passifs dans l’immobilier

Alors que de nombreuses personnes entendent les mots «investissement immobilier» et pensent aux maisons et aux appartements à prix élevé, les investisseurs peuvent également se lancer de nombreuses autres façons qui offrent des rendements intéressants. L’un des plus populaires est d’être un investisseur passif dans l’immobilier.

Un tel investissement passif comprend l’achat d’une participation dans une fiducie de placement immobilier, ou REIT, et l’utilisation d’une plate-forme en ligne pour investir. Les deux approches évitent les maux de tête liés à la possession et à la gestion de la propriété physique, et elles offrent également d’autres avantages.

Par exemple, en investissant dans une FPI cotée en bourse, vous pouvez commencer avec aussi peu que 20 $ ou 30 $, selon le prix de la FPI. Il n’y a pas de commissions sur la négociation de vos investissements, contrairement aux frais substantiels pour les biens immobiliers. De plus, les investissements sont généralement incroyablement liquides et versent généralement des dividendes trimestriels réguliers, sans que vous ayez à gérer une propriété de quelque manière que ce soit.

(Voici cinq façons d’investir dans l’immobilier, y compris comment maximiser les profits sur chacune.)

En bout de ligne

Malgré les incertitudes créées par le climat économique et le coronavirus, l’immobilier peut encore se révéler un investissement attractif aujourd’hui, en partie en raison de taux historiquement bas. Mais rappelez-vous qu’une grande partie de la valeur d’investir dans l’immobilier vient à long terme, en détenant une propriété et en laissant le temps faire fructifier votre investissement. Les investisseurs qui cherchent à obtenir un score à court terme sont souvent déçus.

Image vedette Ariel Skelly de Getty Images.

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