23 mai 2021

Les 7 conseils que les entrepreneurs doivent connaître avant d’investir dans l’immobilier

Par admin2020

21 juillet 2015

7 min de lecture

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Pourquoi les entrepreneurs devraient-ils investir en premier lieu? La réponse est: avoir assez d’argent pour vivre quand on ne peut plus ou ne souhaite plus travailler. Cependant, pour mettre cet argent de côté, nous devons accumuler suffisamment pour compenser l’inflation et les impôts qui érodent nos économies. Et pour cela, l’immobilier est une excellente solution.

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L’avantage de l’immobilier est que même dans une mauvaise économie, il s’en sortira généralement mieux que les actions. La terre, après tout, est une ressource limitée. Les gens ont besoin d’un endroit pour vivre, travailler, faire du shopping et jouer – l’immobilier n’est donc en réalité qu’une question d’offre et de demande.

De plus, l’immobilier continuera de s’apprécier malgré les ralentissements occasionnels de l’économie. En fait, il s’est avéré être le meilleur moyen de créer de la richesse, et un investisseur n’a pas besoin d’être un génie ou un millionnaire pour réussir. Voici donc quelques conseils pour les entrepreneurs pour se lancer et réussir dans l’investissement immobilier:

1. Fais – planifiez vos objectifs financiers.

Avant d’acheter cette première propriété ou de faire votre première analyse, déterminez ce que vous attendez de vos investissements. Quels sont vos objectifs financiers? Nous discutons souvent du concept «temps contre argent»: plus vous en avez, moins vous avez besoin de l’autre pour atteindre vos objectifs financiers. Cela signifie que vous ne devriez pas hésiter à prendre le temps de comprendre vos objectifs et à vous assurer que chaque investissement est une étape vers leur réalisation. Si vous ne savez pas exactement comment créer des objectifs financiers, rencontrer un conseiller financier est une excellente première étape.

2. Ne pas – dépensez une fortune en livres, cassettes et séminaires, puis mettez toutes ces informations sur une étagère.

Vous devez absolument apprendre quelques notions de base avant de vous lancer dans l’investissement. Alors, assurez-vous de faire quelques études, mais ne laissez pas «acheter et collecter» des informations devenir votre fin de partie. Encore une fois, avoir des objectifs à l’esprit rendra le processus beaucoup plus simple. Il est facile d’être tellement lié à la phase de «recherche» que vous n’agissez jamais réellement. Au lieu de cela, écrivez les questions spécifiques auxquelles vous souhaitez répondre ou les objectifs que vous souhaitez atteindre avant de vous plonger dans le dernier livre / séminaire / etc.

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3. Fais – regardez beaucoup de propriétés.

Ne vous contentez pas de saisir la première propriété que vous regardez. Trop d’investisseurs achètent des propriétés parce qu’elles «sont belles» ou parce que les investisseurs ne veulent pas faire le nécessaire pour voir ce qui existe vraiment. N’oubliez pas que vous ne vivrez pas là-bas, alors ne prenez pas votre décision d’investissement en fonction de vos préférences personnelles. Bien que vous ne devriez pas tomber dans le piège de la paralysie de l’analyse, assurez-vous que vous êtes minutieux dans l’examen des propriétés. Offrez-vous un large éventail d’options, puis affinez-les en fonction des critères (objectifs) que vous vous êtes fixés.

4. Ne pas – reporter le démarrage de votre programme d’investissement parce que vous attendez ce parfait accord «licorne».

C’est le revers du numéro 3, bien sûr. Beaucoup d’investisseurs débutants souffrent du syndrome du «meilleur accord peut-être-juste-autour-du-coin». Cela peut se retourner contre vous, et vous pourriez potentiellement laisser passer beaucoup de choses simplement parce que vous attendez quelque chose de mieux. Votre tâche peut sembler difficile s’il s’agit de votre première propriété, mais vous devez comprendre que «l’accord parfait» existe rarement (voire jamais). Mieux vaut exécuter une transaction qui répond à la plupart de vos critères que d’attendre une autre qui pourrait ne jamais venir.

5. Fais – une analyse financière approfondie.

Être réaliste. Regardez différentes alternatives pour déterminer celle qui a le plus de sens sur le plan financier. Et n’achetez jamais une propriété à un prix plus élevé ou à des conditions moins attractives que votre analyse ne le juge logique. Méfiez-vous des vendeurs qui tentent de surestimer la valeur de la propriété grâce à des données pro-forma (estimées). Bien que vous puissiez certainement utiliser un pro-forma pour démarrer la conversation, assurez-vous de connaître les chiffres réels avant de terminer. Regardez les déclarations de revenus des années précédentes, les factures de taxes foncières, les registres d’entretien, etc. pour avoir une bonne idée des revenus et des dépenses réels.

Les chiffres les plus importants à connaître sont:

  • Revenu net (revenus / dépenses)
  • Flux de trésorerie (revenu net / paiements de financement par emprunt)
  • Retour sur investissement (cash-flow / investissement)
  • Taux plafond (résultat net / prix de l’immobilier)
  • Rendement cash-on-cash (flux de trésorerie / investissement)
  • ROI total (retour total / investissement)

Dans chaque cas, «investissement» fait référence au montant que vous investissez dans la propriété. Le «financement par emprunt» fait référence à tous les prêts que vous pourriez avoir à contracter pour acheter la propriété. Et le «rendement total» fait référence aux flux de trésorerie, à l’accumulation de capitaux propres (c’est-à-dire aux capitaux propres gagnés par vos locataires qui paient leurs loyers), à l’appréciation et aux impôts.

Une fois que vous avez compris ces chiffres, vous devez disposer de suffisamment d’informations pour déterminer si l’acquisition de la propriété correspond ou non à vos objectifs financiers.

6. Ne pas – essayer d’acheter un bien que le vendeur n’est pas motivé à vendre.

Si le vendeur est motivé à vendre, il est peu probable que vous obteniez le prix le mieux adapté à vos objectifs financiers. Alors, comment savoir si un vendeur est motivé? Regardez le prix demandé. Par exemple, si la propriété est sur le marché depuis un an pour, disons, 200 000 $, avec peu ou pas de réduction de prix, le vendeur n’est manifestement pas très motivé à déplacer la propriété. Cependant, si cette même propriété est sur le marché depuis un an et que son prix a considérablement baissé, le vendeur voudra probablement faire tout ce qui est en son pouvoir pour se débarrasser de la propriété. Bien sûr, cela pose la question de savoir comment trouver des vendeurs motivés. Il existe de nombreuses approches, et toutes ne fonctionneront pas pour vous, selon la propriété que vous souhaitez. Mais quelques méthodes fiables incluent:

  • Participer aux journées portes ouvertes
  • À la recherche de propriétés vacantes / peu attrayantes à vendre
  • Faire passer le mot sur vous-même et sur les propriétés que vous recherchez – vraiment
  • Emprunter la route à l’ancienne et consulter les petites annonces de votre journal local

Ce ne sont que quelques façons de trouver des vendeurs, mais il existe potentiellement des dizaines d’autres méthodes, selon le type de propriété que vous recherchez.

7. Fais — connaître la différence entre l’investissement immobilier et l’activité immobilière.

En tant qu’entrepreneur, vous avez déjà une entreprise, et l’investissement immobilier est mieux utilisé pour soutenir cette entreprise, pas pour la remplacer – à moins que ce ne soit votre intention. En d’autres termes, ne soyez pas tellement pris dans l’exécution de transactions que votre cœur de métier vacille. Si cela se produit, vous serez confronté à une route cahoteuse pour retrouver la stabilité. À moins que votre entreprise ne soit en elle-même un bien immobilier ou que vous cherchiez à vous lancer dans l’entreprise à plein temps, rappelez-vous toujours que la poursuite de ces transactions est un moyen pour atteindre une fin, pas une fin en soi.

Donc, si vous souhaitez garder une longueur d’avance sur les impôts et l’inflation tout en renforçant la sécurité pour l’avenir, l’investissement immobilier peut être fait pour vous. Qu’est-ce que tu attends?

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