9 février 2021

L’investissement immobilier en 2021 se résume à 5 mots “ Un ”

Par admin2020

Unassorti. Unchanceux. Uncertain.

Avez-vous remarqué un schéma familier dans certains des mots les plus utilisés en 2020?

Lorsque les leaders américains du marketing de contenu ont récemment été interrogés pour leurs mots à la mode les plus mal aimés de 2020, leur premier choix était «sans précédent». Exemple concret.

Celles-ci un– les mots sont, eh bien, uncompréhensible. Celui que j’ai le plus entendu dans le secteur de l’investissement?

Unpréparé.

Avec l’économie fermement en mode de croissance depuis 2009, personne n’aurait pu prédire la pandémie qui a bouleversé les finances personnelles à partir de mars dernier. Le choc a touché tout, de l’emploi d’une personne (vais-je travailler la semaine prochaine?) À son compte de retraite (manque-t-il un zéro?). La plupart ont été obligés de réévaluer leur stabilité financière à ce moment-là et leurs perspectives d’avenir. Cette année, plus que jamais, met en évidence la sagesse de créer de multiples sources de revenus, en particulier grâce à des actifs comme l’immobilier.

L’immobilier est un moyen accessible et fiable de créer un revenu passif et de se préparer à des changements inattendus de l’économie. Mais les défis actuels de l’immobilier d’investissement, reflétés dans un flux de gros titres pour la plupart négatifs, rendent plus difficile l’évaluation des options qui sont réellement «fiables».

Les investissements dans les appartements se démarquent comme les plus performants au cours de l’économie touchée par la pandémie. Une forte demande de logements et des taux d’intérêt très bas ne sont que quelques-uns des facteurs qui alimentent une performance multifamiliale plus forte que prévu. Les taux de recouvrement des loyers ont chuté par rapport à l’année dernière, mais ils dépassent 92% depuis mai, selon le Conseil national du logement multifamilial. Les rendements en espèces et les taux d’appréciation des appartements ont historiquement surperformé les autres classes d’actifs au cours des récessions passées, et ils prouvent à nouveau leur résilience en tant que classe d’investissement conservatrice et refuge au cours de cette période.

Dans cet esprit, si vous songez à vous lancer dans l’investissement immobilier, voici cinq mots «non» dont vous aurez besoin dans votre vocabulaire.

‘Un’ Mot n ° 1: UNITÉ

Saviez-vous qu’une propriété multifamiliale de plus de quatre logements est classée comme immobilier commercial? La plupart des gens savent que le commerce de détail, le bureau et l’industrie sont des catégories de biens commerciaux. Mais ils sont généralement surpris d’apprendre qu’une propriété de plus de 5 unités la place dans la catégorie commerciale. L’achat et la vente de ces propriétés sont généralement facilités par des courtiers commerciaux (par rapport aux agents résidentiels) et nécessitent des prêts commerciaux.

La plupart des investisseurs multifamiliaux que je connais (moi y compris) ont commencé par acheter un duplex, un triplex ou un quadruple. Ils ont investi des liquidités et créé de la valeur grâce à des capitaux propres. Ils portaient de nombreux chapeaux, du propriétaire à l’agent de location en passant par le technicien d’entretien. Au fil du temps, leurs avoirs immobiliers ont augmenté et leurs capitaux propres ont augmenté. Mais finalement, les propriétaires de bricolage en ont assez de tout faire!

Peut-être un moyen plus moderne d’investir dans plus d’unités dès le début – et de passer complètement à côté des affaires de propriétaire – consiste à utiliser un sponsor de syndication ou un site Web de financement participatif. Combiner votre argent avec d’autres investisseurs vous donne plus de pouvoir d’achat pour acheter un bâtiment de meilleure qualité ou plus grand (par exemple plus de 75 unités), ce qui augmente votre potentiel de revenu passif.

‘Un’ Mot n ° 2: UNEMOTIONNEL

Aimez votre résidence personnelle. J’adore l’espace que vous occupez avec votre famille, vos animaux de compagnie, vos amis et vos meubles. Ne tombez pas amoureux de votre propriété d’investissement; ce n’est qu’un outil de création de capital.

Choisissez des investissements immobiliers en vous basant sur des données crédibles et quantifiables. En multifamilial, tout tourne autour des statistiques de croissance de la population et de l’emploi d’un marché. Un marché signalant des baisses constantes de la population ou de la base d’emploi? N’achetez pas là-bas. Une propriété qui a l’air charmante mais qui peine à générer des revenus? Ne l’achetez pas. Je me fiche de la qualité du «deal».

Lorsque j’ai acheté mon premier duplex local, je me suis dit: «Cela ressemble à un étirement. Cela semble un peu risqué. Mais quelques années plus tard, c’était: «Hmmm, je pense que je vais acheter ce quadruple. Vingt ans plus tard, j’ai investi dans le portefeuille national de mon entreprise de 3 200 unités. Vous devez juste décider d’y aller. Ça va payer si vous vérifiez vos émotions à la porte.

‘Un’ Mot n ° 3: UNTAXED

Prenons l’exemple d’un de mes clients qui investit dans l’immobilier multifamilial depuis des décennies. Comme moi, elle a commencé avec un duplex. Quatre ans plus tard, elle l’a vendu. Sa valeur nette de 20 000 $ est devenue 85 000 $ et elle a acheté un quadruple. Sur une période de 20 ans et plusieurs ventes, son capital avoisine maintenant les 500 000 $. Comment est-ce possible?

En utilisant ce qu’on appelle un échange 1031, les propriétaires de biens immobiliers peuvent reporter – et non éviter – les impôts sur les gains en capital lorsqu’ils vendent une propriété. Cela est possible lorsqu’ils achètent une propriété «de même nature» (par exemple, en vendant un immeuble à appartements et en achetant un centre commercial), en investissant toutes les actions de la vente et en remplaçant la dette. Cette stratégie de croissance permet à l’échangeur de réinvestir les dollars avant impôts et d’accroître sa richesse de façon exponentielle au fil du temps.

‘Un’ Mot n ° 4: UNDERWRITE

Une souscription disciplinée est la base de l’élaboration d’un plan d’affaires. Il doit tenir compte du calendrier et du coût des projets d’immobilisations (p. Ex., Un nouveau toit ou terrain de stationnement), la croissance prévue des loyers et / ou des dépenses, et doit inclure les éventualités pour les impacts imprévus.

Une expression courante dans l’immobilier est: «Si vous détenez quelque chose assez longtemps, vous allez ressembler à un génie.» Lorsque la Grande Récession a frappé il y a dix ans, de nombreux propriétaires ont dit: «Ouais! Mon immeuble est à l’envers. Je dois le rendre à la banque. » Mon conseil? Tenez bon. Les propriétaires qui ont tenu et enduré ces années ont trouvé que leur immeuble valait beaucoup plus en 2013 qu’il ne l’était en 2008. C’est incroyable ce que cinq ans peuvent faire pour valoriser. Si votre souscription est prudente, comprend un plan d’urgence, et que votre marché était sur une trajectoire positive en termes de croissance démographique et d’emploi avant le ralentissement, vous sortirez bien de l’autre côté.

“ Un ” Word n ​​° 5: HÉROS NON CHOIX

En fin de compte, votre succès à long terme dépend d’un groupe diversifié de professionnels. Il faut des conseillers fiscaux expérimentés, des avocats, des courtiers commerciaux, 1031 agents de change et des gestionnaires immobiliers pour acheter, vendre et exploiter des biens immobiliers.

Dans le cas où votre propriété subit un incendie ou un incident météorologique grave, votre liste de héros méconnus s’agrandira pour inclure des experts en sinistres, des équipes d’entretien et d’entrepreneur … la liste est longue.

Aucun investisseur immobilier ne réussit à travailler seul. Faites une liste des professionnels de confiance avec lesquels vous avez travaillé. Demandez-leur des conseils. Demandez-leur de vous diriger vers des ressources éducatives et des références.

Êtes-vous prêt à bannir le terme «non préparé» de votre vocabulaire? Quelles opportunités de revenus passifs ou investissements alternatifs poursuivrez-vous? Utilisez les leçons de cette année inhabituelle pour motiver vos prochaines étapes d’investissement. Votre préparation financière vous fera unarrêtable.

Vice-président principal et exécutif, Groupe de gestion des investisseurs

Karlin est principal et vice-président exécutif de Groupe de gestion des investisseurs, une société immobilière privée basée à Woodland Hills, en Californie. IMG a traité plus de 1,6 milliard de dollars à l’échelle nationale au cours de ce cycle, avec plus de 500 millions de dollars d’actifs multifamiliaux (3 000 unités) actuellement sous gestion à l’échelle nationale. Elle est titulaire d’un MBA de l’Université de l’Oregon.




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